При приобретении жилья в строящемся объекте будущий владелец должен осознавать, что он может столкнуться с определенными рисками. Это происходит, когда недобросовестная строительная компания привлекает к участию в мошеннических схемах, либо объявляет себя банкротом (процедура никогда не происходит за один день). По действующему законодательству все участники долевого строительства в случаях несоблюдения сроков сдачи, прописанных в ДДУ, могут рассчитывать на получение неустойки. Под ней понимают денежные средства, положенные покупателю жилья, за несоблюдение подрядчиком своих обязательств. При этом важно помнить, что выплата пени не означает, что условия договора не должны быть исполнены. Процесс взыскания должен быть начат оперативно, чтобы пострадавшая сторона смогла возместить ущерб в полном объеме. Вопрос как подать в суд на застройщика часто возникает у будущих собственников. Разберемся вместе: в каких конкретно случаях это нужно делать.
Что такое неустойка по ДДУ?
Для правильного расчета компенсации по закону используется ставка ЦБ РФ. Высчитывается она так: 1/150 процентной ставки умножают на количество дней задержки сдачи объекта или несоблюдение других пунктов ДДУ. К примеру, при условии, что строительная компания по договору должна сдать объект 7 апреля, расчет пени будет производиться, начиная с 8 числа этого месяца.
Совет директоров ЦБ РФ может принять решение о повышении ключевой ставки. В этом случае для расчета используется процент, действующий в день, когда обязательства подрядчика были не выполнены.
В каких случаях покупатель вправе подать претензию:
- При нарушении обязательств застройщика сдать объект в срок.
- При сдаче жилья низкого качества (наличие трещин в стенах, проблемы с установкой оконных конструкций, электрика не соответствует установленным стандартам).
- Изменение метража квартиры в меньшую сторону.
- Затягивание с выполнением работ по гарантийным обязательствам. Проблемы могут быть выявлены после заселения жильцов.
Как выглядит формула для расчета неустойки:
Компенсация покупателю = стоимость квартиры, обозначенная в ДДУ, * количество дней несоблюдения обязательств * 1/150 *ставка ЦБ РФ
Рассмотрим такой пример:
- стоимость объекта – 6 500 000 руб.;
- период просрочки – с 20.11.2024 по 11.12.2024;
- общее количество дней – 22;
- ставка – 21%.
Неустойка в этом случае составит:
6 500 000,00 × 22 × 2 × 1/300 × 21% = 200 200 руб.
Другой пример:
- стоимость квартиры – 8 700 000 руб.;
- период просрочки – с 21.10.2024 по 27.10.2024;
- общее количество дней – 7;
- ставка – 19%.
8 700 000,00 × 7 × 2 × 1/300 × 19% = 77 140 руб.
Еще один расчет:
- стоимость недвижимости – 5 600 000 руб.;
- период просрочки – с 04.09.2024 по 04.11.2024;
- общее количество дней – 62;
- ставка – 21%.
5 600 000,00 × 62 × 2 × 1/300 × 21% = 486 080 руб.
В 2020 году на правительственном уровне было вынесено решение о введении моратория, запрещающего применять санкции относительно застройщиков, не выполняющих в срок своих обязательств. В 2022 году было подписано постановление, подтверждающее введение моратория для объектов недвижимости, срок сдачи которых был просрочен между датами 25.02.2022 и 30.06.2023. на данный момент дольщики также не могут взыскать неустойку согласно действующему мораторию с 22.03.2024 по 31.12.2024.
Этапы взыскания неустойки
Перед обращением в суд заявителю нужно направить в адрес строительной компании претензию. Это следует сделать вне зависимости от основания, по которому покупатель требует выплаты компенсации. Есть вероятность, что застройщик решит заключить мировое соглашение. В этом случае вопрос будет урегулирован в досудебном порядке.
Важно знать, что направить претензию можно ценным письмом. Обязательна опись вложений и наличие уведомления о получении документа. Также можно вручить претензию представителям строительной компании лично. При этом гражданам нужно получить ее копию, на которой будет указана дата и подпись должностного лица, принявшего документ.
Строительная компания может дать ответ в течение 10 дней. Если претензия будет проигнорирована, покупатель объекта недвижимости вправе обратиться в суд за помощью. Однако ему нужно будет доказать, что он предпринял со своей стороны все возможное, чтобы решить конфликт мирным путем.
Суд не сможет обязать ответчика выплатить истцу неустойку, если дольщик не отправлял претензию и не предпринял попытки решить вопрос самостоятельно. Если доказать, что документ был проигнорирован адресатом, до застройщика обяжут выплатить штраф.
При составлении претензии разрешается не перечислять статьи, которые были не соблюдены застройщиком. Достаточно указать само нарушение, но проблема должна быть описано детально. Какие данные должны быть указаны:
- контакты – адрес и телефон дольщика;
- если в претензии сделаны ссылки на какие-то документы, нужно приложить их копии;
- четкое описание проблемы.
Закон регулирует сроки подачи документа, но не его содержание. Предоставить формулу расчетов можно, но это делать совсем не обязательно. Нормативные акты будет указывать юрист при составлении заявления. Ссылки на законодательные документы используются в качестве доказательств в судебном процессе, но они не считаются причиной жалоб.
Если обращение к застройщику по поводу устранения проблемы и выплаты неустойки было проигнорировано, дольщики должны знать: как подать в суд на застройщика. Для достижения положительного результата желательно воспользоваться помощью профессионального юриста.
Ниже приведен список документов, который нужно приложить к исковому заявлению:
- Копия претензии и доказательства ее отправления (дата и подпись должностного лица компании).
- Подтверждение того, что нарушитель уведомлен о намерениях истца. Для этого в его адрес направляют копию иска. Также понадобятся: квитанция об отправке, опись вложения в заказное письмо, уведомление о том, что оно было доставлено до адресата.
- Копия ДДУ.
- Копия акта приема-передачи объекта недвижимости при его наличии.
- Сверка расчетов при условии, что жилье при сдаче имеет меньшую или большую площадь по сравнению со значениями, указанными в договоре.
- Расчет компенсации предоставляется в свободной форме.
- Доказательства оплаты юридических услуг.
Подавать иск разрешено как по месту проживания дольщика, так и по адресу строительной компании. Нужно знать, что существует территориальное закрепление адреса за конкретным судом. При условии, что сумма компенсации меньше 100 000 руб., то истцу нужно обращаться в мировой суд. Хотя такие случаи встречаются редко, когда речь идет о жилых объектах.
Отправить иск можно 3 способами:
- По почте. Оформление отправки: ценное письмо с описью вложения и уведомлением, что оно было доставлено до адресата.
- Через канцелярию. Обязательно распечатывают два экземпляра: для дольщика, и для суда.
- Онлайн. Для этого следует иметь подтвержденную запись на портале Госуслуг. Затем можно воспользоваться услугами системы ГАС «Правосудие».
Если размер денежной выплаты ниже 1 млн. руб., то оплачивать госпошлину не нужно.
Когда судебное решение вступит в силу, дольщик подает ходатайство о предоставлении исполнительного листа. Заявление разрешено направлять по почте, подавать через канцелярию или онлайн. Когда документ будет на руках, с ним можно идти банк, в котором открыт расчетный счет строительной компании. Его реквизиты можно узнать в ДДУ. Исполнительный лист служит основанием, по которому деньги будут переведены со счета нарушителя на счет заявителя. В процессе разбирательства можно попросить о выплате не только неустойки за нарушение обязательств, но и компенсацию вреда морального ущерба, судебных расходов и штрафа за несоблюдение норм закона.
Если подрядчик успеет подать апелляцию, судебное решение вступит в силу только после ее рассмотрения. За выплатой можно обратиться к приставам. Они помогут взыскать сумму с расчетного счета банка. Однако без наличия судебного постановления любые действия считаются неправомерными. К приставам обычно обращаются, когда на счетах застройщика нет денег. Для получения помощи составляют запрос о взыскании средств в ФССП по месту нахождения нарушителя.
Типичные сложности при взыскании
По ст. 333 ГК РФ размер неустойки может быть изменен судом, если строительная компания сможет представить доказательства того, что выставленный штраф завышен. Однако на практике суды снижают компенсацию по своему усмотрению. Что является причинами таких действий:
- Несоразмерность выплаты последствиям, с которыми дольщик сталкивается из-за нарушений обязательств.
- С учетом судебной практики по урегулированию таких вопросов в конкретном регионе. К примеру, могут учитывать уровень цен на объекты недвижимости или среднюю зарплату.
- Обстоятельства дела и анализ поведения сторон. Дольщика могут признать недобросовестным из-за того, что он не направил претензию застройщику перед обращением в суд.
Чтобы уклониться от выплаты неустойки, застройщик может не предоставлять номер счета по запросу. По закону он должен быть указан в ДДУ, но на нем может не оказаться денег для возмещения ущерба. В этом случае дольщику нужно будет искать другие счета. Для этого нужно обратиться в налоговую, где девелопер стоит на учете. Информацию можно получить из выписки ЕГРЮЛ.
По закону застройщик не имеет право на перемену юридического лица до того момента, как обязательства перед дольщиками будут выполнены в полном объеме. Однако недобросовестные строительные компании иногда идут на это. Если была произведена реорганизация, то суд может обязать новое юридическое лицо выплатить неустойку. При этом нужно принимать во внимание, что ст. 310 ГК РФ запрещает одностороннее изменение условий ДДУ.
Чтобы снизить риски, важно на начальном этапе воспользоваться юридической помощью. Опытный юрист поможет собрать все необходимые документы и сделает все возможное, чтобы этапы по взысканию компенсации были соблюдены.
Почему важно обратиться к юристам
Чтобы гарантированно взыскать неустойку с застройщика, нужно обратиться к профессионалам, имеющим опыт в решении подобных вопросов. Большую роль в успехе процедуры играет своевременность начала процесса.
Сложности с взысканием штрафов и компенсаций со строительных компаний, нарушивших свои обязательства, в большинстве случаев связаны с незнанием существенных деталей. Юристы помогут сократить риск неудачи. При сопровождении дела в суде они учитывают все особенности практики, включая применение ст. 333 ГК РФ. Преимуществами профессиональной помощи нашей компании являются: экономия времени и значительное повышение шансов на успех.
Заключение
В качестве итога ко всему вышесказанному нужно заметить, что судебная практика взыскания пени и компенсаций по договорам долевого участия считается неоднозначной. Действующее законодательство с одной стороны защищает права владельцев жилья в новостройках, купленного на этапах строительства. Но при наступлении кризисных времен власти вводят мораторий, позволяющий поддержать стабильность бизнеса и снизить нагрузку на строительную отрасль.
Для начала следует сделать все возможное, чтобы урегулировать конфликт мирным путем и не доводить ситуацию до рассмотрения дела в суде. Если сделать это не удается, важно обратиться за помощью профессионалов, который поможет грамотно обосновать действия дольщика и предоставить корректные расчеты неустойки. Наши юристы знают: как подать в суд на застройщика, чтобы повысить шансы на успех. Специалисты сделают все возможное, чтобы неустойка была выплачена в срок и в полном объеме. При возникновении трудностей с взысканием компенсаций будем рады видеть вас среди наших клиентов.
