Как проверить застройщика перед покупкой квартиры – пошаговая инструкция

Приобретение жилья – важное на многие годы мероприятие, с высокой материальной ответственностью. Необходимо еще перед сделкой оценить, выявить риски юридической несостоятельности, финансовых потерь. Проверять нужно каждого участника. Для новостройки часто продающая сторона – девелопер. При закладке фундамента требуется оценка, насколько благополучно, в срок он завершит строительство.

Вопрос, как проверить застройщика, новостройку – фундаментальный для инвестора. Цель – определить вероятность благополучного завершения проекта. Почему это важно: компания может находиться в процедуре банкротства, учредители – аферисты, возможно превращение в долгострой, дом могут не достроить.

Статистика сферы недвижимости указывает: 80% строителей нарушают сроки ввода в эксплуатацию. Часто такие нарушения – не на месяцы, на годы.

Зачем проверять застройщика и новостройку?

Анализ рынка недвижимости показывает основные риски, с которыми сталкиваются покупатели новостроек:

• Банкротство девелопера. Процедуру он может пройти после инвестиций вкладчиков. Снимет ответственность, без средств возмещения убытков. Стройка останется незавершенной. Приглашать новую компанию для реализации проекта придется новыми вкладами.
• Мошенничество. Фирма-однодневка, собирающая инвестиции, испарится с деньгами. Может не иметь регистрации.
• Нарушение законодательства​. Несоблюдение требований договора с участием дольщиков. Предоставление фиктивной информации. Наиболее часто предъявляемые дольщиками иски – нарушение сроков сдачи, незавершенное строительство, отказ возврата вкладов, долей.

Преимущества тщательной проверки компаний:

• Выявление рисков неисполнения обязательств передачи дольщикам квартир из-за неудовлетворительного финансового состояния организации, мошенничества, нарушений законов в строительстве. Нарушены правила отвода земли, заключения договоров.
• Выяснение данных о застройщике: ненадежность, отсутствие опыта, нулевые результаты. Наоборот, увидеть успешно завершенные проекты, видеть состоятельность девелопера. Проверить необходимые документы, регистрации, лицензии, проектные декларации, разрешение строить дом.
• Уточнить параметры дома, план благоустройства, инфраструктуры. Ход продажи квартир. Соблюдение графика возведения дома. Реальные стоимости квадратных метров.

Получение информации – экономия времени, денег, и нервов в случаях форс мажорных обстоятельств.

Где искать информацию о застройщике?

Инвесторам важно знать перечень ключевых ресурсов и платформ, предоставляющих данные:

1. Единый реестр юридических лиц ЕГРЮЛ открыто подтвердит наличие официальной регистрации организации с названием, адресами, контактами, разрешенной деятельностью, уставным капиталом, фамилиями. Укажет ликвидацию, банкротство, перемену адресов.
2. Сайт Росстата. Покажет доходы, штат работников, вид обложения налогом, имущественную стоимость предприятия, заявленную деятельность.
3. Картотека арбитражных дел. Даст информацию по искам к компании: кто судья, истец, ответчик.
4. ГАС «Правосудие». Онлайн-портал судебной структуры представляет доступные сведения. Можно подавать суду жалобы, иски, запросы.
5. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве​. Покажет регистрационные данные банкрота, публичные объявления, постановления суда, этап процедуры, ход торгов распродажи имущества.

Полученных сведений достаточно, чтобы покупать или отказаться.

Как самостоятельно проверить застройщика: пошаговая инструкция

Инвесторам, дольщикам достаточно открытых источников с официальной информацией по застройщику. Необходимо соблюдать последовательный алгоритм:

Шаг 1. Проверка общей информации о компании. Зная ИНН или название, ОГРН, узнать юридический адрес, ФИО руководителей (учредителей). Регистрационные данные, статус предприятия – действует, ликвидировано, на стадии банкротства.

Шаг 2: Анализ прошлых проектов и отзывов покажет потенциал организации, способность успешно завершать объекты. Опыт, уровень выполнения работ, обязательность. Исследовать поиск Яндекса, Гугла. Форумы, социальные сети, средства массовой информации онлайн и печатные. Солидная компания имеет большой шлейф информации по строящимся и законченным проектам, партнерам, текущей деятельности, отношениям с муниципалитетом, дольщиками. Оценить знаковость сведений – негативные, позитивные.

Шаг 3: Финансовая устойчивость. Авторитетные компании открыто сообщают дольщикам (инвесторам) бухгалтерские балансы, финансовые отчеты. Запросить можно в налоговой службе платно. Интересно знать источники финансирования проекта – кредиты, инвесторы, долевые участия, собственные средства (активы). В каких банках аккредитуется предприятие.

Шаг 4: Судебные споры. С помощью портала «Правосудия» анализировать причины, частотность разбирательств. Плохо, когда они регулярно касаются дольщиков.

Шаг 5: Риск банкротства оценивается по позитивности баланса, отсутствию долговых обязательств. Проверка по реестрам прохождения процедуры признания несостоятельности.

Шаг 6: Проверка налоговых задолженностей​. Контактный онлайн-центр «Прозрачный бизнес» сайта налоговой службы предоставит сведения о налоговых долгах, неплатежах больше года, оплаченных налогах, численности работников. Соберет комплексные данные по шести реестрам.

Полученные сведения помогут потенциальному покупателю оценить необходимость заключать сделку, связываться с конкретным подрядчиком.

Что проверять у новостройки?

Нужен анализ документов, наличия эскроу-счетов. Сопоставления плановых сроков с реальными, слежение за ходом строительства в натуре, с фотоотчетами.

Состояние документации

Их наличие, законность оформления – решающий фактор для покупателя. Необходимо проверять:

1. Проектную декларацию. Содержание официального документа публично раскрывается строительной организацией. Указываются характеристики проектируемого объекта, полной инфраструктуры. Законом ФЗ-214 (30.12.2014) о долевом участии в строительстве жилых объектов (статья 19) распределяются обязанности, права сторон, содержание договора и декларации. Важно сопоставить наименование компании в декларации, разрешении, правах собственности.
2. Декларация содержит юридические реквизиты компании, имена руководителей, архивы судебных разбирательств, налоговые выписки. Перечисляются построенные девелопером за 3 последние года жилые комплексы. Описывается возводимый дом, график, срок сдачи. Детальное описание корпуса подкрепляется стоимостью проекта. Важно проверять правильное распределение данных сумм на работы и собственные услуги девелопера, нет ли перекоса.
3. Декларация указывает страховую компанию, авторизованную Центробанком. Перечисляются источники средств, кроме долевых.
4. Наличие разрешения на строительство. Выдается органом надзора за строительством (стройнадзор). Указан адрес, земельный номер, площадь территории. Когда организация начинает продажи до полученного разрешения, покупать не стоит – высокий риск, что разрешения не будет. Без него нельзя строить, объект не примут. Остается вероятность недостроя, двойных продаж.
5. Законность прав на участок​. Подразумеваются договоры аренды городских или частных земельных участков. Важно – арендатором должен быть девелопер. Обязательно указывается разрешенное использование земли. Формулировка: «размещается многоэтажная жилая застройка».

Сверка сроков строительства: анализ реальных и заявленных дат

Когда термин сдачи просрочен, а работы продолжаются, рискованно совершать сделку. Большая вероятность долгостроя, заморозки объекта. Задержки возможны без превышения сроков сдачи. Нужно отслеживать график поэтапных завершений работ. Может оказаться, что к моменту ввода в эксплуатацию выполнится малая часть работ. Предпочтительно приобретать квартиры в объектах, строящихся по графику – залог успешного проекта, гарантированного получения жилья.

Наличие эскроу-счетов

Надежная услуга специального банковского счета, хранящего деньги, пока выполнятся обязательства – предоставление готовой квартиры. Покупатель по договору пополняет баланс эскроу-счета, продавец использует средства только после передачи ключей от квартиры (или оговоренных условий). Услугу предоставляют банки эскроу-агенты. Компания, отказывающаяся от такой практики, вызывает подозрение.

Наблюдение за строительством

Лучший способ проследить за ходом работ. Нужно регулярно уделять внимание визуальным наблюдениям. Составлять собственные видео, фотоотчеты. Сравнивать с формальным, запланированным графиком. Фиксировать численность работающих бригад. Наглядное сравнение сразу проявит, правильно ли реализуется проект. Когда работы ведутся медленно, неорганизованно, техники и людей недостаточно, сроки затягиваются, нужно отказываться от такого объекта. Такая организация рабочего процесса скоррелируется на состояние готового объекта, обслуживание, дальнейшую эксплуатацию. Если он вообще будет сдан. Наоборот, грамотная организация, активная работа, выполнение графиков, подчеркивают солидность и обязательность организации. Можно ожидать отличное качество жилья, квалифицированное обслуживание сданного дома.

Признаки проблемного застройщика

Практика наблюдений за рынком новостроек сформировала перечень характеристик, свойственных проблемным девелоперам. Самые популярные действия сразу настораживают:

1. Низкие цены, высокие скидки. Рынок недвижимости формирует устойчивые на каждый момент цены, мало свободы манипулирования ценой. Девелоперы постоянно испытывают недостаток текущих средств. При высокой себестоимости, имеют невысокие надбавки. Сильные снижения цен – значит идти на убытки. Кто-то утверждает, что он сознательно терпит локальные убытки на первом этапе. Надеется компенсировать высокой прибылью от продаж готовых квартир, цены на которые резко возрастают.
2. Но практика показывает, спрос на том этапе низкий, растягивается на годы. Поэтому терпеть даже минимальные убытки реальный застройщик не будет. Вывод – демпфируют мошенники, аферисты. Привлекают деньги без обязательств завершить проект.
3. Отсутствуют актуальные отчеты о строительстве. Это плохой сигнал, когда компания утаивает сведения о себе, ходе работ. Так поступают недобросовестные подрядчики, мошенники. Вероятно сокрытие серьезных нарушений: отрицательный бухгалтерский баланс, недостаток средств для продолжения работ, ожидается задержка работ, срыв графика. Организация может терпеть большие убытки, входить в процедуру банкротства.
4. Массовые негативные отзывы на форумах. Тревожный сигнал для отказа от сделки. Но важно сравнивать много источников. Ряд отзовиков публикует заказные отзывы конкурентов. Они отличаются повторяемостью указываемых недостатков, безымянностью авторов (латинские ники), экзотическими, неестественными именами. Утверждения эмоциональные, без конкретных фактов, дат, мест. Реальнее всего отзывы на официальных сайтах застройщиков (если не удаляют). Но излишне хвалебные комментарии без фактов тоже – заказные, от застройщика.

Комплексный анализ собранных наблюдений создаст объективные предпосылки необходимости покупки.

Рекомендации юристов

Часто недооценивают юридическую составляющую, помощь специалистов. Нужны консультации профильных юристов по недвижимости. Они уберегут от недоразумений, подводных камней, прямых потерь и убытков. Почему важно работать с профессионалами? Благодаря опыту, налаженным связям, юристы быстро проверят:

1. Права собственности, существующие обременения. Состоятельность, легальность застройщика, его финансовое благополучие.
2. Наличие двойных продаж, возможность мошенничества, не завершения строительства, долгостроя.
3. Законность строительства, продаж.

Специалисты составят реальную техническую оценку проекта, дома, квартиры. Выявляют соответствие стоимости рыночным ценам. Проведут комплексный анализ. Аудит отличается от проверок тем, что это не контроль наличия, исполнения, а оценка финансового положения организации. Выявляются ошибки, недочеты, нарушения.

Преимущества юридического аудита перед покупкой:

1. Изучается учредительная документация, законность, реальность регистраций.
2. Проходят экспертизу договоры, протоколы, соглашения, прочая документация, сопровождающая деятельность.
3. Анализируется налоговая отчетность.
4. Оцениваются заключенные сделки последнего периода – успешность завершения, соблюдение обязательств, сроков.
5. Проверяется выполнение норм в трудовом законодательстве.
6. Анализируется наличие долгов перед контрагентами, банками, задолженностей по налогам. Сравнивается кредитная нагрузка с возможностью полноценно функционировать. Может оказаться, что предприятие не способно дальше работать, направляя основные средства на покрытие долгов. Создается угроза прекращения работ, банкротства компании, убытков вкладчиков-дольщиков.
7. Изучается наличие спорных ситуаций, конфликтов с властями, инвесторами, кредиторами, дольщиками. Сбор сведений по арбитражным судам. Неразрешенные конфликты грозят перерасти в невыполнимые финансовые санкции. Комплексность аудита требует обращаться к опытным специалистам права.

Нередко потенциальные дольщики кооперируются, заказывают коллективно серьезную аудиторскую проверку. Этим снижается затратная нагрузка каждого участника, достигается качество, результативность аудита. Люди получают реальную оценку застройщика, возможность гарантированно определить его состоятельность, необходимость покупать квартиру в этом комплексе.

Заключение

Зная, как проверить застройщика, покупатель уверенно ориентируется в выборе. Но гарантированно определить надежность приобретения квартиры в новостройке можно только с помощью высококвалифицированных профильных юристов. Их навыки, опыт, профессиональные связи обеспечат однозначный положительный результат аудита: вы или купите квартиру у надежного продавца, или убережетесь от убытков, не связавшись с аферистами.

Наша компания может помочь в проверке застройщика – профессионально, опираясь на многолетний опыт, высокую квалификацию. Обратившись к нам за сопровождением, клиенты получают на 100% гарантированный результат.