Сроки в долевом строительстве – важный параметр договора. По ДДУ дольщик обязан вносить плату по графику, а застройщик – предоставить объект недвижимости инвестору в срок, указанный в договоре. Нарушение срока со стороны девелопера влечёт ответственность, прописанную в Федеральном законе от 30.12.04 № 214 – ФЗ (ред 08.08.24). За каждый день просрочки инвестор, заключивший ДДУ, вправе потребовать выплату неустойки. К сожалению, нестабильная экономическая ситуация (финансовые кризисы, резкие скачки валютных курсов) может подвести даже самую надёжную строительную компанию. Данная статья направлена на разъяснение процесса взыскания неустойки и иных компенсаций.
Неустойка и другие виды компенсаций
Покупая квартиру в строящемся объекте, дольщик и застройщик заключают договор долевого участия, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон. Нарушение одной из сторон своей части договора может привести к требованию денежной компенсации (неустойки) со стороны другой. В большинстве случаев претензии возникают у дольщика к девелоперу. Чаще всего неустойку требуют, т. к.:
- нарушены сроки строительства или передачи квартиры;
- объект сдан ненадлежащего качества (трещины, сквозняки, проблемы с электрикой, отоплением);
- метраж квартиры оказался меньше заявленного.
Но и в этом списке главным пунктом выступает первый – нарушение сроков сдачи объекта – самый частый случай нарушения ДДУ и повод для обращения в арбитраж. Важный нюанс заключается в том, что требовать неустойку за нарушение срока сдачи можно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре.
В арбитраж обращаются, если девелопер не соглашается на добровольные выплаты. При этом, если дело дойдёт до суда, то дольщик может получить возмещение за:
- моральный ущерб;
- судебные издержки;
- понесённые убытки;
- 50% штрафа от присуждённой суммы.
Например, Иван Петрович получил квартиру на 4 месяца позже установленного срока. За этот период накопилось 200 тыс. рублей пени. Деньги пришлось выбивать в судебном порядке. В исковое заявление Иван Петрович внёс дополнительное требование о возмещении морального ущерба и затрат на юриста. Суд поддержал требование истца и обязал ответчика выплатить 10 тыс. рублей за моральный ущерб и 20 тысяч – возмещение затрат на судебные издержки. Общая сумма компенсации составила 230 000 рублей. Кроме этого, судья постановил взыскать с ответчика штраф в пользу истца в размере 50% от суммы взысканной компенсации, т. е. 115 000. В итоге Иван Петрович получил суммарную выплату в размере 345 000 рублей.
Участник долевого строительства может претендовать на возмещение дополнительно понесённых убытков, например, экспертные исследования, которые пришлось оплатить из собственного кармана, траты на аренду съёмного жилья (пока основное строилось).
Мораторий на взыскание неустойки
Мораторий – это запретительная мера, в нашем случае касающаяся права взыскивать с застройщика неустойку из-за нарушения сроков сдачи объекта. Такая мера была введена правительством ещё в 2020 году в связи со сложным экономическим положением и с тех пор несколько раз продлевалась.
Согласно ПП РФ от 26.03 22 № 479, при расчёте пени и размера убытков запрещено учитывать периоды:
- с 03.04.20 по 01.01.21;
- с 29.03.22 по 30.06.23.
Согласно ПП РФ от 18.03.24 № 326, мораторий действует с 22 марта по 31 декабря 2024 года.
Однако мораторий не касается возмещений судебных издержек и морального ущерба. Поэтому имеет смысл подать иск в арбитраж, при этом чем раньше, тем быстрее можно получить выплаты. Судебные разбирательства, особенно если ответчик будет подавать апелляции по каждому пункту, могут продлиться до года. В случае победы исполнительный лист будет направлен в банк. Т. к. сейчас выплаты по всем решениям заморожены, банки формируют очередь из исполнительных листов, в соответствии с которой будут погашать задолженности по окончании моратория.
Порядок обращения в арбитраж
Подготовка к суду – процесс хлопотный. Необходимо собрать большой пакет документов, доказательства права на денежные возмещения. Лучше привлечь юриста, специализирующегося на ведении подобных дел. Он поможет не только оформить заявление и собрать нужные справки, но и проконсультирует по вопросам, которые могут возникнуть во время судебного процесса.
Досудебное обращение к застройщику
Перед тем как писать заявление в арбитраж, рекомендуется обратиться к девелоперу с предложением мирно разрешить ситуацию. Претензию надо оформить в виде письма, а отправить заказным письмом или вручить лично в офисе компании. В последнем случае необходимо убедиться, что получение зафиксировали. Это важно, поскольку если в дальнейшем придётся обращаться в судебную инстанцию, то надо иметь доказательства того, что письмо было составлено и вручено.
В письме надо указать:
- свои координаты;
- суть претензии;
- основания в виде копий доказывающих документов (справок, чеков, экспертиз).
Образец претензии можно посмотреть здесь:
Скачать образец претензии к застройщику об устранении недостатков
Скачать пустой бланк претензии к застройщику об устранении недостатков
Застройщик должен в течение десяти дней отреагировать на запрос. Если этого не произошло, можно обращаться в арбитраж.
Досудебное обращение – важный этап в деле возврата денег по ДДУ. Оно является доказательством, что дольщик сделал всё для мирного разрешения конфликта. Кроме этого, оно станет поводом для наложения на девелопера 50% штрафа, который пойдёт в пользу истца. Без досудебного обращения судья штраф не наложит.
Формула расчёта неустойки
Складывается из:
- стоимости квартиры;
- количества просроченных дней;
- фиксированного коэффициента (1/150 для физлиц и 1/300 для юрилиц от ключевой ставки);
- ключевой ставки Центробанка, действующей в последний день сдачи объекта.
Приведём пример:
- стоимость квартиры составила 5 млн руб.;
- количество просроченных дней – 48 (вместо 10.01.21 дом сдали 01.03 21);
- ключевая ставка в тот период составляла 4,25%.
Неустойка для физлица составит: 5 млн Х 48 Х 1/150 × 4,25% = 68 тыс. руб., для юрлиц – 5 млн Х 48 Х 1/300 Х 4,25% = 34 тыс. руб.
Сбор пакета документов
- Копия досудебного обращения к девелоперу с уведомлениями о получении (почтовым или с подписью работника офиса).
- Исковое заявление в арбитраж.
- Документ, подтверждающий, что ответчик уведомлён о подаче на него заявления в суд. Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах, один из которых ценным письмом направляется ответчику. Копию почтового уведомления о доставке надо приложить к заявлению.
- Копия ДДУ.
- Если квартира уже передана в собственность, то нужна копия передаточного акта.
- Если квартира сдана с площадью, отличающейся от заявленной, то необходимо получить акт сверки и предоставить копию. Этот документ составляют в день передачи квартиры вместе с передаточным актом. Если метраж отличается, то в этот же день решается вопрос о компенсациях.
- Расчёт суммы, которую дольщик хочет получить. Эта претензия оформляется от руки за датой и подписью истца.
- Если участник долевого строительства понёс расходы на оплату услуг юриста, независимых экспертов, зафиксировавших нарушения при строительстве, то необходимо иметь копии договоров об оплате услуг. Если деньги передавались наличными, то нужно предоставить расписки.
Выбор суда
В крупных городах в каждом районе есть свой суд. Обычно иск подают по месту регистрации истца или ответчика. В районное отделение обращаются, если расчётная сумма денежной претензии превышает 100 тысяч рублей, если меньше, то такие дела разбираются в мировом суде.
Выбирая судебную инстанцию, стоит предварительно собрать информацию о похожих делах, которые уже разбирались в том или ином суде. Посмотреть, какие были претензии, какой был вынесен вердикт, каков размер компенсации.
Каждый суд имеет официальный сайт, на котором есть раздел «Поиск по судебным делам». Просматривая карточки дел (некоторые без конкретных данных, но можно найти и акты с цифрами), можно получить интересующую информацию и выбрать суд, который практикует назначение более высоких выплат участникам долевого строительства. Ориентироваться следует на последние заседания.
Составление и направление иска
Исковое заявление (составляется в 3-х экземплярах) состоит из нескольких частей:
- Шапка, в которой указывают наименование инстанции, куда подается заявление, а также сведения об истце и ответчике (ФИО, наименование фирмы, адрес, телефон, e-mail).
- Текстовая, в которой истец должен описать факты нарушений и подтвердить их статьями закона.
- Просительная часть. Она начинается со слов «Прошу». Здесь истец должен перечислить свои требования (о взыскании пени по ДДУ, возмещении морального ущерба, понесённых убытков).
- Прилагаемые документы. Их перечень помещается в конце заявления.
В конце истец должен поставить дату и подпись.
Готовое заявление надо отправить в арбитраж:
- онлайн, через систему ГАС «Правосудие»;
- ценным письмом;
- лично через канцелярию.
Доставка любым из трех действий должна быть подтверждена:
- на портале услуг появляется соответствующая запись;
- почта оформляет уведомление о доставке;
- сотрудник канцелярии на одном из экземпляров ставит отметку о регистрации.
Подача исков обкладывается госпошлиной. Однако, если сумма искового требования превышает один миллион рублей, то заявитель от уплаты освобождается.
За ходом разбирательства можно следить через сайт суда. Там же публикуют результаты.
Получение исполнительного листа
Решение судебной инстанции вступает в силу в течение месяца с момента внесения. Если одна из сторон не согласна с решением, у неё 30 дней, чтобы подать апелляцию. В этом случае исполнение решения первого суда будет приостановлено до решения второго. Исполнительный лист вступает в силу после решения апелляционного суда (несмотря на то, что стороны могут и его обжаловать в кассационном суде).
Чтобы получить исполнительный лист, надо написать заявление и отправить его в канцелярию любым из трёх способов, описанных выше.
Когда исполнительный лист на руках, можно идти в банк.
Какие проблемы могут возникнуть с получением денег с застройщика
- В банке на счету нет средств или их недостаточно.
- У девелопера множество счетов в разных банках. На одних есть деньги, на других – нет. В этом случае придётся «охотиться» за «живыми» счетами. Это проще делать юристу, поскольку он вправе подавать запросы в разные инстанции.
- Если все счета девелопера пусты, то придётся обращаться к судебным приставам.
На что обратить внимание
Нарушение сроков сдачи объектов не редкость, поэтому разрешение споров по ДДУ давно превратилось в обычную практику. Сегодня участники долевого строительства достаточно хорошо защищены законами. Использование эскроу-счетов – это гарантия возврата вложенного капитала в случае банкротства застройщика. Кроме этого, дольщик может рассчитывать на выплату дополнительных денежных средств, покрывающих моральный и материальный ущерб.
Однако, если ситуация со строительством развивается по негативному сценарию, не стоит пускать ситуацию на самотёк. Если сдача объекта затягивается, надо как можно быстрее обратиться в арбитраж. Это подстегнёт строительную компанию, поскольку она знает, что дольщик может добиться не только выплат за нарушение сроков, но и других видов компенсаций, а также уплаты штрафа в свою пользу. Поэтому в 80% случаев стройфирмы находят возможность довести строительство до завершения, пока идёт судебный процесс.
Если разбирательство завершено, а дом так и не сдан, можно снова обращаться в арбитраж и требовать выплат. Впрочем, нередки ситуации, когда арбитраж встаёт на сторону застройщика и находит повод для снижения неустойки.
Чем мы можем помочь
Наша компания «Помощь дольщикам» специализируется по вопросам взыскания с девелопера неустойки за нарушение сроков сдачи объектов, а также за допущенные недостатки при строительстве и ремонте.
Наши юристы:
- изучат дело;
- подготовят претензию застройщику и проведут с ним досудебную встречу;
- составят исковое заявление;
- посетят все судебные заседания и добьются максимальных компенсаций;
- проконтролируют выплаты по исполнительному листу.
Оплату услуг вы производите только после выигрыша дела в суде. Не хотите участвовать в разбирательствах? Наша компания купит у вас «долг застройщика» и сразу выплатит деньги.
За последние 24 месяца мы помогли более 500 клиентам взыскать порядка 300 миллионов рублей с 70 застройщиков. Обратившись в нашу компанию, вы сэкономите время и сможете получить максимальную неустойку по ДДУ.
