Как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ с застройщика

Покупка квартиры на этапе строительства позволяет сократить расходы. Цены на такую недвижимость будут на 10-30% ниже, чем на готовое жилье в новостройках. Причем чем раньше гражданин покупает квартиру, тем больше скидка. Это связано с возможными рисками. Всегда есть шанс, что застройщик не завершит строительство или сдаст объект невовремя. Ситуации второго типа возникают чаще. Столкнувшись с ними, гражданин имеет право истребовать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ. Клиенту, с которым был заключен договор долевого участия, положено сразу несколько компенсаций. Их размер и нюансы начисления определяются с учетом требований законодательства. Чтобы получить выплату, необходимо знать нюансы ее получения и расчета.

Как дольщики в РФ могут защитить свои права

Нарушение сроков сдачи недвижимости со стороны застройщика – частое явление. С февраля 2022 года компании могут делать это легально. В результате дольщики оказываются в невыгодном положении. Они вынуждены ждать и гадать, когда удастся получить жилье. Ситуация усложняется тем, что часто покупка недвижимости выполняется на деньги, которые клиент взял в долг у банка. В результате заемщик вынужден платить ипотеку и снимать недвижимость, пока его жилье строится. Каждый месяц задержки становится ударом по семейному бюджету, вызывает дополнительную нагрузку, сложности.

Сегодня отсутствуют эффективные механизмы, позволяющие обезопасить дольщика от переноса сроков. Гарантии того, что застройщик выполнит свои обязательства, отсутствуют.

Однако ведется работа над совершенствованием положений действующего законодательства. Так, был введен механизм продажи жилья, если его покупка выполнялась на этапе строительства с использованием эскроу-счета. Такое название носит специальный банковский счет, на который поступают деньги, перечисленные покупателем в рамках ДДУ. Продавец не будет иметь доступ к ним, пока не сдаст недвижимость. В результате компания не получает выгоду, а заемщик оказывается в безопасности. Если строительство не будет завершено, деньги вернут. По задумке авторов произошедших изменений, использование эскроу-счетов призвано побудить застройщиков выполнять взятые на себя обязательства и сдавать недвижимость вовремя.

Однако назвать инструмент действенным нельзя. Несмотря на введение мер, задержки сроков сдачи продолжаются. Дополнительной мотивацией для своевременного завершения строительства продолжает оставаться неустойка. Но взыскать ее довольно трудно.

О какой компенсации вообще идет речь

Неустойка по договору долевого участия – выплата, которая начисляется, если сроки сдачи дома были перенесены, или произошло нарушение других условий договора. Обычно денежные средства можно получить в следующих случаях:

• нарушены сроки завершения строительства – речь идет о подобном, если застройщик задерживает период сдачи;
• помещение не соответствует заявленным требованиям – присутствуют трещины, проблемы с электрикой, сквозняки;
• метраж помещения сильно уменьшен;
• застройщик выполняет работы по гарантии дольше заявленного срока

Однако истребовать выплату не так просто. Из-за кризиса власти приняли решение о наложении моратория на выплату неустоек. Изначально он был установлен до 30 июня 2023 года. Но затем было принято решение продлить период. В результате его пролонгировали до 31 декабря 2024 года. Пока действует мораторий, санкции за невыполнение обязательств не начисляются. Однако это не значит, что не нужно выдвигать требования. Дольщик имеет право подать обращение в суд, чтобы истребовать средства после завершения моратория. Для этого нужно грамотно рассчитать размер выплаты. Ее считают по следующей формуле:

Размер неустойки = Стоимость квартиры х Продолжительность просрочки в днях х 1/150 действующей ключевой ставки на каждый день задержки

Просрочку исчисляют со дня, следующего за датой наступления нарушения. Например, застройщик должен был передать квартиру до 1 декабря. Если недвижимость не была предоставлена, неустойку начнут начислять со 2 сентября.

Ключевая ставка периодически меняется. Чтобы рассчитать неустойку, нужно учитывать процент, действовавший на день наступления обязательств. Получить информацию о значении показателя можно, перейдя на официальный сайт ЦБ РФ.

Какие выплаты, кроме неустойки, может получить дольщик

Неустойка за нарушение сроков сдачи квартиры – не единственная выплата, которую может получить клиент. Он также имеет право требовать возмещение судебных расходов, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Компенсация морального вреда

Моральный вред – это нравственные и физические страдания, с которыми столкнулся гражданин в связи со сложившейся ситуацией. Они могут возникнуть из-за действий застройщика. Так, гражданин способен серьезно переживать из-за сложившейся ситуации, что способно отразиться на его физическом состоянии. Необязательно отдельно доказывать нравственные страдания. Суд допускает, что они имеют место быть, если установлен факт нарушения права. Во время разбирательства уполномоченный орган будет заниматься лишь определением их размера.

Гражданин имеет право самостоятельно определить сумму, которая ему необходима, чтобы компенсировать моральных вред. Однако обычно суд уменьшает ее размер. В большинстве случаев размер выплаты не превышает 30 тыс. руб..

Компенсация понесённых убытков

Так называют убытки, которые возникли из-за действий застройщика. Например, несвоевременная сдача недвижимости может привести к необходимости снимать жилье. Это повлечет дополнительные расходы, которые можно истребовать с компании. Достаточно доказать факт их наличия, предъявив платежные документы, договор аренды и прочие доказательства, подтверждающие, что действия застройщика увеличивают расходы дольщика.

Компенсация судебных расходов

Судебное разбирательство – сложный процесс, связанный с финансовыми затратами. Гражданину придется вносить госпошлину, платить за оформление документов, нанимать адвоката. Эти расходы можно включить в перечень требований и отразить в исковом заявлении. Однако выплаты предоставят только в случае, если будет доказано, что компания виновна в возникшей задержке. Пока суд не удовлетворит требования, получить компенсацию судебных расходов не удастся.

Чтобы не переплачивать, нужно учитывать действующие правила. Так, вносить госпошлину в случае истребования неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ необязательно, если размер исковых требований не превышает 1 млн. руб.. Факт наличия расходов нужно подтверждать. Для этого сохраняйте все чеки и квитанции за оплату услуг в рамках судебного разбирательства.

Штраф 50% от присуждённой суммы

Дольщик, столкнувшийся с нарушениями со стороны застройщика, имеет право обязать компанию выплатить штраф в размере 50% от присужденной суммы. Взыскание не упомянуто в законе О дольщиках, однако информацию можно найти в законе О защите прав потребителей. Применение норматива в рамках споров с застройщиком допустимо. С юридической точки зрения покупатели недвижимости также являются потребителями.

Чтобы истребовать штраф, необходимо соблюсти досудебный порядок. Для этого в адрес компании направляют претензию с требованием добровольно выполнить обязательства. Если застройщик отказывает, можно подавать исковое заявление в суд. В случае удовлетворения требований придется заплатить дополнительные 50% сверх той суммы, которую суд взыщет в пользу дольщика. Для расчета размера штрафа используют следующую формулу:

Размер штрафа = (Неустойка в пользу дольщика + Моральный вред, который удалось взыскать + Убытки, истребованные в судебном порядке) х 0,5

Суд оставляет за собой право уменьшить размер неустойки и других выплат в пользу дольщика. Уполномоченный орган исходит из нюансов ситуации, учитывает соразмерность штрафа допущенному нарушению.

Как самостоятельно обратиться в суд

Если застройщик не хочет добровольно предоставлять неустойку за просрочку передачи квартиры, необходимо обратиться в суд. Гражданину предстоит определить размер выплаты, подготовить исковое заявление и комплект сопроводительных документов, а затем обратиться в уполномоченный орган, учитывая подсудность. Лучше заручиться поддержкой адвоката. Совместная работа с ним повысит шанс на истребование выплаты.

Шаг 1. Рассчитать неустойку и составить досудебную претензию

Начинать процедуру истребования нужно с проверки наличия факта нарушения. Необходимо изучить документацию, посмотреть на дату, до которой недвижимость должна быть предоставлена, а затем установить, положены ли денежные средства. Если гражданин имеет право на компенсацию за задержку сдачи квартиры, размер выплаты необходимо рассчитать. Установка величины взыскания по собственному усмотрению недопустимо. Такое действие считается нарушением и станет основанием для отклонения требований.

Размер неустойки закреплен законодательно. Он составляет 1/150 ставки рефинансирования на каждый день просрочки. Для расчета необходимо воспользоваться формулой или калькуляторами неустойки. Они автоматически выполнят математические вычисления. Достаточно указать следующую информацию:

• ключевую ставку, действующую на момент возникновения нарушения;
• срок задержки;
• стоимость квартиры.

Когда размер выплаты известен, нужно подготовить досудебную претензию. Ее оформление считается обязательным. Так дольщик дает компании возможность предоставить выплату самостоятельно.

Форма документа законодательно не закреплена. Его можно составлять произвольно. Однако необходимо строго соблюдать действующие правила делопроизводства. У документа должна быть удобная структура, упрощающая его анализ. Она состоит из:

1. Шапки документа. В ней указывают данные сторон, сведения для оперативной связи.
2. Название документа. В нем отражают суть заполняемой формы.
3. Основная часть. Здесь фиксируют информацию о сложившейся ситуации, описывают обстоятельства дела, приводят доказательства и выдвигают требования, которые необходимо выполнить. В основной части также пишут, что, в случае отказа от их выполнения, заявитель обратится в суд.
4. Даты и подписи. Их наличие подтверждает, что заявитель лично подготовил документацию и согласен с положениями документа.

Досудебную претензию вручают лично в руки, отправляют по почте или передают через представителя. В последнем случае может потребоваться доверенность. Претензию оформляют в 2-х экземплярах. Один передается противоположной стороне разбирательства, а второй остается у заявителя. На нем должна быть проставлена отметка о принятии. Если противоположная сторона разбирательства отказывается принимать документ, можно отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении. Факт получения письма будет являться документальным подтверждением соблюдения досудебного порядка.

Шаг 2. Собрать комплект документов для суда

Если компания отказывается выплатить положенную сумму добровольно, можно начинать взыскание денег с застройщика. Для этого начинается подготовка документов для суда. В перечень необходимо включить:

• договор долевого участия, заключенный с застройщиком;
• подтверждение факта внесения средств в рамках договора;
• заполненное исковое заявление;
• досудебную претензию с подтверждением факта ее отправки;
• доказательства понесенных расходов, если их взыскание также планируется;
• задокументированный расчет размера неустойки – он может быть частью искового заявления.

Все документы должны быть подготовлены с учетом установленных норм и соответствовать требованиям законодательства.

Шаг 3. Выбрать суд для обращения

Чтобы истребовать денежные средства с застройщика, необходимо грамотно определить подсудность. Для этого стоит обратить внимание на размер выдвигаемых требований. Если они меньше 100 тыс. руб., подавать исковое заявление необходимо в мировой суд. Он занимается рассмотрением обращений в ускоренном порядке. Однако в ситуации с недвижимостью крайне редко размер требований меньше 100 тыс. руб.. Если сумма больше, нужно идти в районный суд.

Обратиться в уполномоченный орган можно по месту регистрации дольщика или застройщика. Здесь все зависит от удобства гражданина. Дополнительно стоит изучить базу и посмотреть, в какой инстанции не так давно рассматривались аналогичные дела в отношении компании, нарушившей обязательства. Обычно у застройщика много дольщиков, что приводит к массовым обращениям. Если обратиться в суд, который уже удовлетворил требования гражданина в рамках аналогичного дела, шанс получить положительное решение будет значительно выше. Посмотреть информацию о рассмотрении схожих вопросов можно на официальном сайте суда, если он есть.

Обращаясь в суд, заявитель должен быть готов к тому, что процедура займет много времени. Минимальный срок рассмотрения обращения 1-2 месяца в зависимости от типа инстанции. Однако на деле период может сильно затянуться.

Шаг 4. Составить иск

Исковое заявление – основной документ, из которого суд получает информацию об особенностях сложившейся ситуации. Его нужно оформлять, учитывая требования ГПК РФ. Особое внимание стоит уделить статьям 131-132 ГПК РФ. В них зафиксированы правила подготовки иска, а также требования к сопроводительному пакету документации. Несмотря на строгую регламентацию вопроса, форма искового заявления не закреплена. По этой причине важно проявлять повышенную внимательность, чтобы не столкнуться с ошибками. В иске необходимо отразить следующую информацию:

• сведения об истце, ответчике, суде;
• обстоятельства произошедшего;
• допущенное нарушение;
• выдвигаемые требования;
• список приложений;
• список нормативно-правовых актов, регламентирующих вопрос;
• дата и подпись.

Информацию нужно излагать сухо, не допускать возникновения ошибок. Исправления в тексте недопустимы. Если они возникли, необходимо подготовить документ заново, переписав полностью.

Шаг 5. Направить иск в суд

Когда иск составлен, его необходимо направить в суд. Выполнить процедуру можно при помощи одного из следующих способов:

1. Во время личного визита. Нужно обязательно взять с собой паспорт. Он подтвердит личность и наличие права на подачу искового заявления. Документ передают в канцелярию суда. Ее представители проведут первичную проверку, удостоверятся в отсутствии ошибок. Если их нет, документ примут в работу.
2. Через представителя. В этом случае иск нужно дополнять доверенностью, дающую право на подачу обращений такого типа от имени заявителя. Лицо, представляющее интересы гражданина, должно взять с собой паспорт.
3. По почте. Документация отправляется заказным письмом с описью вложений. Этот способ довольно долгий. Даже в пределах одного города отправление может идти до 14 дней. Однако метод поможет, если суд находится далеко, и приехать в инстанцию лично нет возможности.
4. Через онлайн-сервисы. В РФ заработал портал «Правосудие». С его помощью можно удаленно подать иск. Для выполнения процедуры достаточно авторизоваться через Госуслуги. Отправка документации выполняется в электронном виде. Нужно следить, чтобы формат файлом соответствовал заявленным требованиям, а электронные версии хорошо читались. Иск также можно подготовить прямо на портале, воспользовавшись внутренними инструментами.

Шаг 6. Дождаться решения и подать заявление о выдаче исполнительного листа

Когда иск принят, будет назначена дата проведения разбирательства. Гражданину или его представителю необходимо принять участие в слушании, представить свою позицию, аргументировать доводы. Процедура может занять много времени. Не всегда требования удовлетворяют на первом заседании.

Суд учтет доводы сторон, а затем примет решение. Если гражданин представил подтверждение своей правоты, требования в большинстве случаев удовлетворяют. В этой ситуации ответчику дают месяц на обжалование решения. Если процедура не будет выполнена, заявителю выдадут исполнительный лист. Для его получения потребуется подготовить заявление. Когда документ получен, можно обратиться в ФССП и начать процедуру принудительного взыскания денежных средств с застройщика.

Почему суды снижают неустойку по ДДУ

Суд имеет право уменьшить размер неустойки. Для этого существует целый комплекс причин. Так, подобное решение могут принять, если:

1. Величина неустойки несоразмерна нарушенным обязательствам. Дольщик не должен получать необоснованную выгоду из-за сложившейся ситуации. Если просрочка большая, и сумма сильно выросла, ее уменьшат.
2. В конкретном суде сложилась соответствующая судебная практика. Некоторые нормы могут трактоваться по-разному в зависимости от особенностей ситуации. Чтобы понимать, как тут действовать, суд учитывает предыдущую практику. В результате нюансы вынесения решений могут сильно отличаться в разных инстанциях.
3. Поведение сторон и обстоятельства дела. Суд учитывает все представленные доводы, смотрит, как ведут себя участники дела. Некорректное поведение, отсутствие достаточного количества доказательств могут стать основаниями для отклонения выдвигаемых требований.

Если дольщика не устраивает решение суда, он имеет право обжаловать решение. Для этого необходимо подготовить и подать апелляцию. В результате дело будет рассмотрено повторно в суде другой инстанции, что предоставит гражданину дополнительный шанс доказать свою правоту.

Таким образом, дольщик имеет право на взыскание неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ. Однако пока продолжает действовать мораторий на этот тип выплаты. Но это не повод отказываться от защиты своих прав. Гражданин может выдвинуть требования, чтобы добиться взыскания неустойки и других выплат в будущем, когда мораторий будет снят, получить другие компенсации с недобросовестной компании.