Для многих дольщиков сдача строящегося объекта в эксплуатацию является значимым событием. Они начинают думать о приятных хлопотах, связанных с ремонтом и дизайном помещений, в результате чего при приемке жилья не обращают внимания на допущенные строительной компанией недочеты. Это может стать причиной дополнительных трат, увеличивающих стоимость квартиры. Самостоятельное устранение дефектов, допущенных при строительстве, зачастую обходится в круглую сумму. Разберемся вместе: как проходит сдача объекта недвижимости, и почему процесс требует определенной подготовки.
По мнению экспертов, от того, как пройдет приемка жилья во многом зависит комфорт и качество проживания. Процедура требует ответственного подхода от двух заинтересованных сторон. Чтобы подготовиться к ней, нужно изучить существующие нормативы и требования, которым должны соответствовать помещения.
Что представляет собой приёмка квартиры
Под этим понятием принято понимать обязательную процедуру, без которой невозможна передача права собственности по ДДУ. Подтверждающим документом является акт приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. При выявлении недочетов в строительных или отделочных работах составляют еще один документ, который называют дефектным актом. Важность приемки объекта нельзя недооценивать. Процедура позволяет дольщику убедиться в качестве выполненных работ и в соответствии объекта эксплуатационным требованиям.
Для введения нового объект в эксплуатацию, строительной компании нужно представить доказательства его соответствия нормам и обязательным требованиям:
- провести приемку построенного дома от подрядчиков;
- подключить объект к системе электроснабжения и коммуникациям;
- подготовить схему размещения объекта и инженерных сетей;
- получить почтовый адрес;
- заказать техплан: в документе указаны параметры строения и размещенных в нем квартир;
- подготовить все необходимое для выдачи заключения о соответствии (запрос подается в Госстройнадзор).
Застройщик обязан предоставить полный пакет документов в орган, выдавший разрешение на возведение объекта. Чаще всего это административный орган, на территории которого размещен участок, где построен дом. Документы изучают в течение 5 дней, на объект выезжает комиссия для осмотра. Проверка должна показать соответствие объекта проектным документам, а также требованиям энергетической эффективности. После этого застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого строительная компания приглашает дольщиков для приемки объекта.
Как проходит процедура приёмки квартиры
Участники долевого строительства получают официальное уведомление от застройщика о готовности объекта. В нем указывают дату приемки квартиры и передачи ключей. Информация может быть передана разными способами:
- по телефону;
- по e-mail;
- заказным письмом почтой.
Однако лучшим вариантом с точки зрения защиты интересов дольщиков считается отправка уведомления почтой. По закону (ст. 8 214-ФЗ) покупатель жилья должен отреагировать на приглашение о приемке квартиры в течение двух месяцев после его отправки. Если дольщик не явился на объект, строительная компания провести процедуру в одностороннем порядке. Собственник сможет обратиться за ключами в удобное время. Однако в случае, если приемку проводит застройщик без участия второй стороны, собственник не сможет предъявить претензии при обнаружении брака.
Когда будет назначен день приемки, дольщик должен прибыть на объект с ДДУ и паспортом. При желании можно прислать своего представителя с доверенностью, заверенной у нотариуса. На встречу приедет представитель застройщика, который будет подписывать документы от лица компании.
Собственнику нужно внимательно осмотреть помещения, чтобы удостовериться, что дефекты отсутствуют. Если качество строительных работ устраивает, нужно подписать акт приема-передачи. Документ является официальным подтверждением того, что застройщик справился с поставленными задачами, и у владельца жилья нет к нему претензий.
Если будут выявлены недостатки, оформляют специальный документ. Дефектный акт будет основанием для устранения брака застройщиком.
Необходимые инструменты для приёмки
Для оценки работы застройщика владельцу жилья в новостройке понадобятся специальные инструменты. Их используют для выявления брака, допущенного при строительстве. Что нужно взять с собой, когда человек едет на приемку объекта:
- для освещения темных мест понадобится фонарик;
- для фиксации недочетов нужен телефон с хорошей камерой;
- для правильного измерения площади помещений используют рулетку (заменой может стать лазерный дальномер);
- для определения характеристик вертикальных поверхностей используют специальный отвес или строительный уровень;
- для проверки работы электрики с собой берут вольтметр или любой электрический прибор, который функционирует от сети.
При фиксации недостатков обращайте внимание, чтобы фото были хорошего качества. Их прикладывают к дефектному акту. Доказательства служат основанием того, что брак был найден, и работы ненадлежащего качества должны быть исправлены. Если площадь объекта меньше той, что указана в проекте, застройщик обязан возместить расходы.
Особенности приёмки квартир с черновой и чистовой отделкой
Приемки объекта зависит, в том числе, от типа отделки помещений. Если квартира сдается с черновой отделкой, то дольщик должен уделить особое внимание соответствию фактической площади с теми параметрами, которые указаны в проекте. Чтобы определить общее значение, нужно измерить при помощи рулетки площадь каждого помещения, а потом суммировать их. Важно обратить внимание на ровность стен. Каждый угол помещения должен быть не менее 90° при условии, что предусмотрена стандартная планировка.
В квартирах с черновой отделкой проверяют соответствие труб (указаны на плане сплошной линией) и проводов (схема электропроводки). Не должно быть протечек из систем отопления и водоснабжения. Убедитесь, что монтаж инженерных коммуникаций произведен качественно. Элементы не должны менять свое положение или выступать.
Обязательства строительной компании по сдаче квартир с отделкой полностью прописаны в ДДУ. В таком жилье будут проведены дополнительные ремонтные работы. Собственник при приемке обращает внимание не только соответствие фактической площади объекта проектным параметрам, но и качеству отделки и использованию качественных материалов. При приемке квартиры нужно руководствоваться договором, в котором указаны все характеристики.
Особое внимание нужно уделить дверным проемам и окнам. При открытии и закрытии дверей человек не должен прикладывать никаких усилий. Окно должно легко переходить в режим проветривания. Проемы и рамы не должны иметь изъянов. Сколы, наличие отверстий, шероховатость поверхностей считаются серьезными дефектами, которые должны быть устранены.
Стены должны быть ровными и без трещин. Отделка зависит от договоренностей с застройщиком. Нужно оценить качество покраски или поклейки обоев. При помощи строительного уровня определяют, насколько ровной получилась поверхность. Пол должен быть ровным без пустот и неровностей. Для выявления недостатков можно взять любой твердый предмет (подойдет дамский каблук). В разных частях помещения нужно слегка постучать предметом по полу: звук должен быть глухим.
Потолочные стыки должны быть идеально выровнены. Тогда место их совмещения не будет бросаться в глаза. Если стыки заметны, дольщик вправе не подписывать акт приемки объектов до устранения брака.
Работа с дефектным актом
Недостатки, обнаруженные при приемке квартиры, сначала записывают на листе бумаги. На основании записей составляют дефектный акт с указанием всех недочетов. Четких правил по оформлению документа нет, однако при составлении следует придерживаться ряду рекомендаций:
- Указание реквизитов и личных данных дольщика обязательно. Их заносят в верхнюю часть документа.
- В дефектном акте нужно не только перечислить недочеты, но и подробно их описать.
- Документ подписывают обе стороны. Если подпись представителя строительной компании будет отсутствовать, собственник не сможет защитить свои права в суде.
На практике подобные дела редко доводят до суда. Строительные компании делают все возможное для устранения дефектов за свой счет. Если вопрос невозможно урегулировать с покупателем, ему выплачивают компенсацию.
По действующему закону недостатки должны быть устранены в течение 2-3 недель. После этого дольщика приглашают на повторную приемку жилья. Бывают случаи, что владелец квартиры в новостройке обнаруживает брак после получения ключей и подписания акта, подтверждающего факт приемки объекта. В этом случае вступает в силу ст. 7№214 ФЗ. Согласно документу застройщики обязаны давать гарантию на сданный в эксплуатацию объект. Срок гарантии обычно равен 5 годам. Если этот пункт прописан в ДДУ, то претензия может быть подана после оформления права собственности. Недобросовестный застройщик может отказаться выполнять требования. Поэтому желательно относиться с максимальной ответственностью к процедуре приемки объекта.
Проверка придомовой территории и общих зон
Приемка жилья – это не только осмотр квартиры. Процедура включает в себя проверку подсобных помещений и подъездов. Каждый собственник может предъявить претензию застройщику о ненадлежащем состоянии придомовой территории. Какие недостатки могут быть обнаружены:
- некачественная отделка полов и стен;
- плохая работа лифтов;
- открытие/закрытие дверей требует определенных усилий;
- обнаружение протечки в помещениях технического назначения.
Любая из перечисленных проблем может быть указана в дефектном акте. Брак фиксируется также как при приемке квартир. Для достоверности понадобятся доказательства в виде четких фотографий, которые прикладываются к претензии. На ликвидацию недостатков застройщику также дается 2-3 недели. После этого собственников приглашают на повторную приемку.
Когда стоит привлекать экспертов
Самостоятельное выявление недостатков строительных работ – непростая задача. Дольщик должен хорошо подготовиться к процедуре и быть знаком с этой сферой. Чтобы снизить риски, владельцы недвижимости приглашают принять участие в приемке объектов представителей компаний, которые занимаются решением подобных задач. В этом случае можно полностью довериться экспертам, которые проследят за тем, чтобы все было сделано на высшем уровне.
Об участии в процедуре нужно договориться со специалистом заранее. Если хозяин помещения не сможет прибыть на объект в назначенное время, нужно подготовить доверенность, заверенную у нотариуса. Специалист проверит все необходимое и составит дефектный акт, если будет найден брак. Оригинал документа отдают застройщику, а копию с подписью второй стороны оставляют себе.
Заключение и рекомендации
Сдача объекта недвижимости – не только долгожданное, но и ответственное событие, к которому важно быть готовым. Для этого изучают существующие нормативы и требования, которым должны соответствовать помещения. При приемке квартиры нельзя торопиться. Выявление дефектов на этапе приемки квартиры поможет сэкономить деньги собственнику. На их устранение подрядчику дается 2-3 недели. Затем будущего собственника должны пригласить на повторную приемку. Ликвидация недостатков за свой счет зачастую требует больше затрат по сравнению с оплатой услуг привлеченных экспертов.
Когда акт приема-передачи квартиры подписан обеими сторонами, дольщик может начинать заниматься оформлением собственности. После этого он станет полноправным хозяином жилья в новостройке.
