Юридическая помощь в сфере долевого строительства и споров с застройщиками

При заключении договора долевого участия обойтись без юридической помощи невозможно. В документе прописываются не только права и обязанности застройщика и дольщика, но и условия разрешения разных ситуаций, которые могут возникнуть в будущем. В нестабильной экономической ситуации девелоперы могут банкротиться. Если к этому моменту стройка не завершена, то встаёт вопрос защиты интересов и прав дольщиков. Последним необходимо либо вернуть деньги, либо добиться права на жильё. Возмещение потерь вместе с законными компенсациями придётся отстаивать в суде. Однако добиться удовлетворительных результатов без помощи квалифицированного консультанта и помощника практически невозможно.

Что такое Договор Долевого Участия (ДДУ)

Дольщик – это участник долевого строительства, лицо, имеющее право на объект недвижимости в доме, находящемся в процессе строительства. Главный плюс участия в долевом строительстве – возможность получить квартиру в новостройке по более низкой цене в сравнении с уже готовыми вариантами. По этой причине, а также после введения ряда законов, защищающих права участников долевого строительства, долевое строительство получило широкое распространение.

Сделка по приобретению права дольщика на квартиру в строящемся доме фиксируется в договоре долевого участия – документе, который определяет права и обязанности обеих сторон. Дольщик (инвестор) обязуется вносить деньги на специальный банковский счёт в соответствии с графиком, который также отражён в ДДУ, и получает право требовать от застройщика свою долю в здании, когда его строительство завершится. Девелопер берёт на себя обязательства сдать дом в эксплуатацию к определённому сроку и предоставить инвестору квартиру оговоренной площади и планировки. После выполнения этого условия он вправе получить все деньги, которые инвестор перечислял в банк на эскроу-счёт.

Долевое строительство предполагает, что застройщик вправе привлекать деньги инвестора для строительных работ. По новым законам перечисляемые инвестором средства не поступают девелоперу напрямую, а хранятся в банке до окончания строительства. Если же строителям нужны деньги, они могут использовать заёмные деньги банка.

ДДУ отличается от договора купли-продажи тем, что заключается до того, как жильё построено и сдано в эксплуатацию.

Всегда ли нужна юридическая помощь при покупке квартиры по ДДУ?

В соответствии действующим законодательством при заключении ДДУ юридическое сопровождение не требуется, поскольку все положения регулируются законом. Однако, когда речь заходит о покупке недвижимости, лучше, если со стороны инвестора будет присутствовать правовед. Без правового образования трудно проверить все ли положения внесены в ДДУ, правильно ли оформлен сам документ. Кроме этого, могут возникнуть разночтения, требующие пояснений и уточнений.

Юридическое сопровождение – это дополнительная защита инвестора и его инвестиций. Юрист не просто прочитает текст соглашения и убедится, что всё написано верно, в его обязанности также входит ряд мероприятий, направленных на проверку:

• застройщика, его истории, репутации;
• документации на землю, на которой строят здание;
• правильности составления ДДУ и его регистрацию в Росреестре;
• наличия дополнительных документов, которые должны быть у девелопера, например, разрешение на строительство или проектная декларация.

Кроме этого, юрист проанализирует и рассчитает риски. Изучив историю, можно установить:

• насколько пунктуален застройщик со сроками сдачи;
• укладывался ли он в сроки на предыдущих проектах или были задержки;
• если задержки случались, то по независящим обстоятельствам или это обычная практика.

На основании полученных сведений юрист составит прогнозное заключение и даст советы, как лучше поступить.

Один из важнейших этапов заключения сделки – это переговоры с застройщиком. Во время встречи обсуждаются пункты, которые будут внесен в ДДУ и которые потом потребуется исполнять. Юрист защитит клиента от внесения положений, которые будут неудобны, невыгодны инвестору или приведут к переплате.

Например, после сдачи квартиры в эксплуатацию её площадь оказалась чуть больше или чуть меньше заявленной. Если она будет больше, то покупатель должен доплатить, если меньше – то строительной фирме придётся вернуть часть средств. Но это сработает только в том случае, если такое положение будет чётко прописано в ДДУ. Чаще всего девелоперы стараются доплату в ДДУ не вносить.

Также юрист сопровождает клиента в банк и будет присутствовать при оформлении расчёта с застройщиком.

В каких случаях можно отказаться от правового сопровождения сделки по заключению ДДУ

1. Если застройщик – это крупное строительное предприятие с хорошей репутацией и длинным списком сданных объектов. В этом случае всё документальное сопровождения выверено и не нуждается в дополнительных проверках.
2. Если квартиру покупают в ипотеку. В этой ситуации всё перепроверит банк.

Переуступка прав по ДДУ

По закону инвестор вправе переуступить своё право на квартиру в строящемся здании. Т. е. участник долевого строительства, оформивший ДДУ, может передать своё право на жильё в строящемся доме третьему лицу при условии, что объект ещё не сдан в эксплуатацию, а право собственности в нём не зарегистрировано. Вместе с правами третьему лицу переходят и обязанности, закреплённые в ДДУ. Обычно переуступку осуществляют без ведома девелопера, но иногда требуется ставить его в известность.

Переуступка – это сделка, которая оформляется письменным документом, содержащим:

• данные нынешнего и будущего дольщиков;
• адрес и описание объекта, в отношении которого производится переуступка прав;
• сумма, за которую инвестор готов переуступить свои права;
• сроки проведения сделки;
• обязанность и ответственность сторон после заключения договора.

При оформлении сделки по переуступке прав присутствие правоведа со стороны лица, приобретающего права, обязательно. Если у нынешнего инвестора имеется задолженность перед девелопером, по закону она переходит в обязанность новому владельцу. Если задолженности нет, то и этот факт нужно подтвердить документально, чтобы избежать риска претензий со стороны застройщика в будущем.

Кроме этого, юрист оценит риск затягивания сроков сдачи объекта.

Юридическая помощь в спорах с застройщиком: критерии выбора юриста

Получить помощь можно, обратившись к частному правоведу или в компанию. Последний вариант предпочтительнее, поскольку организации обычно многопрофильны, а значит:

• могут предоставить консультации не только по вопросам составления договора или претензий, но также разъяснить вопросы, связанные, например, с налогообложением или по семейным спорам в отношении приобретённой недвижимости;
• являются более стабильными и устойчивыми с финансовых позиций, поэтому меняющиеся законы и судебные практики не приведут к банкротству;
• практикуют оплату по факту выполнения работы, а также могут предоставить рассрочку, что можно рассматривать как доказательства надёжности и стабильности.

Выбирать юридического помощника следует по таким критериям, как:

1. Специализация. В юриспруденции невозможно быть специалистом сразу во всех вопросах: это слишком многопрофильная и многоуровневая отрасль знаний. Каждый юрист выбирает одно или несколько смежных направлений, по которым работает постоянно, нарабатывает опыт и практику. При спорах с застройщиком за юридической помощью надо обращаться к адвокату по долевому строительству или спорам с застройщиками. Информацию о специализации можно найти на сайте предприятия (в разделах «О компании» или «О нас») или странице частного предпринимателя. Там размещается резюме, в котором указываются сведения об образовании, специализации, опыте, стаже.
2. Опыт. Доказательство опытности – портфолио с выигранными в суде делами. Эта информация также обычно размещается на сайте. Обращать внимание надо не только на количество выигранных процессов, но также на даты первых и последних дел. Это поможет установить, насколько велик стаж правовой деятельности и опыт человека. Также рекомендуется прочитать тексты решений, чтобы понять, в чём была проблема и как её удалось решить. В протоколах заседаний должно указываться имя юриста. Если его нет или указана другая фамилия (а вам говорят, что это просто ошибка, которую давно пора исправить) – это должно насторожить.
3. Отзывы. Лучший отзыв – это мнение знакомого человека, который воспользовался услугами правоведа и выиграл процесс. Такой рекомендации можно доверять. Но это возможно не всегда. Чаще информацию приходится искать на сайтах, в отзовиках, в профильных справочниках. Здесь могут встретиться как истинные, так и заказные отзывы. Поэтому изучить их надо, но выбирать помощника исключительно на их основе нельзя. Хорошо, если есть возможность узнать мнение коллег (настоящих или бывших). Такая информация будет более объективной.
4. Офис. Многие фирмы активно переходят на дистанционный формат работы, поскольку это ускоряет делопроизводство. Например, в онлайн-формате проводят консультации, заполняют заявления. Однако для лиц, оказывающих правовые услуги, наличие офиса с вывеской и долгосрочной арендой – важный критерий стабильности. Кроме этого, вид рабочего помещения, информация, размещённая на стендах, персонал могут многое сказать о работе компании. Если, зайдя в офис, человек видит чересчур дорогую обстановку, то это может означать, что ценник здесь также завышен. Нередко мошенники арендуют дорогие офисы в деловых центрах на один месяц, привлекают клиентов, берут высокие задатки и исчезают. Навестив офис, можно составить представление о том, насколько он «живой», «рабочий». Любые подозрения следует рассматривать как повод отказаться от услуг.
5. Сайт. На сайте стабильной компании можно получить полную информацию об организации, её персонале, предлагаемых услугах, изучить портфолио ведущих специалистов. Дорогой, качественный, содержательный, многостраничный ресурс с отзывами клиентов и без дешёвых эффектов на тему «огромные скидки только сегодня» свидетельствует о том, что это не фирма-однодневка, а надёжный партнёр. Косвенными признаками надёжности юридического предприятия могут служить:
   • дата регистрации домена;
   • место компании в поисковых выдачах (лидеры рынка находятся в первой десятке);
   • упоминание фирмы на сторонних сайтах (отзывы, рейтинги, партнёрское сотрудничество).

6. Договор. Все правовые сделки, включая на оказание услуг, оформляются договором. Это документ, в котором прописываются права и обязанности обеих сторон. Но прежде чем поставить подпись, надо внимательно вычитать текст. Некоторые «подводные камни» без специального образования заметить невозможно. Однако есть достаточно нюансов, которые поймёт и не специалист, и которые могут насторожить:
   • текст должен быть чётким и понятным, не вызывающим вопросов, недопонимания, двойного толкования, он не должен быть запутанным и громоздким;
   • в договоре должна быть прописана стоимость услуг, из чего она складывается, а также как производить оплату;
   • особое внимание следует обратить на содержание договора и убедиться, что написанное точно соответствует устным договорённостям: любые нестыковки должны настораживать.

До подписания договора клиенту необходимо озвучить все возникшие вопросы. Если юрист – специалист клиентоориентированный, он ответит на все, а также внесёт в текст правки.

Также стоит обратить внимание на то, как вообще налажено делопроизводство в офисе:

• как проводятся консультации;
• насколько юрист внимателен к деталям;
• как налажен приём и оформление документов;
• как производится оплата.

Хороший юрист с первой встречи старается максимально вникнуть в детали вопроса, а все правовые нюансы объясняет простым языком. Кроме этого, он обязательно расскажет обо всех вариантах исхода дела, включая негативное развитие ситуации.

Обращение в юридическую компанию

Прежде чем идти в офис, проведите небольшое исследование и проверьте:

1. Являются ли телефоны рабочими: позвоните по номерам несколько раз в разное время и убедитесь, что по ним отвечают.
2. Регистрационные документы (сделайте выписку из ЕГРЮЛ и проверьте фирму через сайт налоговой службы).
3. Личности директора, а также учредителя (не являются ли они так называемыми массовыми служащими, т. е. директорами и владельцами многих компаний). Если обнаружится, что одно и то же лицо является директором разных фирм – это явный признак мошеннических схем.
4. Подлинность юридического образования персонала.

Эти нехитрые приёмы помогут не попасть в руки мошенников.

Если с компанией всё в порядке, звоните и записывайтесь на консультацию. При первой встрече, которая может быть как очной, так и виртуальной, обсудите свой вопрос и договоритесь о следующей встрече в офисе.

На очной встрече можно обсуждать условия договора и оплаты, узнать, какие ещё услуги, касающиеся вашей проблемы, предлагает фирма.

При обсуждении стоимости услуг уточните, что в неё входит. Слишком низкий ценник обычно говорит о неопытности специалиста, который в данный момент занят наработкой портфолио.

Завышенный ценник указывает на:

• то, что в цену включают траты на вещи, не относящиеся к вашему вопросу, например, на рекламу фирмы;
• психологическое воздействие (многие люди подспудно уверены, что дороже – значит лучше, надёжнее);
• небольшое количество клиентов и низкий доход, который хотят покрыть за счёт повышения ценника.

Ориентироваться надо на средний ценник, который составляет от 40 до 70 тысяч рублей.

Второй момент, на который надо обратить внимание, – это работает фирма по пред- или постоплате.

Если по постоплате, значит, можно не сомневаться, что юрист уверен в победе или приложит все силы, чтобы выиграть.

Если юрист берёт предоплату, значит, он не уверен в благополучном исходе, но не желает работать бесплатно. Получив неустойку от застройщика, дольщик из этих денег выплатит гонорар юристу, работающему по постоплате. Если же процесс будет проигран, то дольщик ничего не заплатит. В случае с предоплатой независимо от исхода дела юрист получает часть денег, а участник долевого строительства может их потерять.

Проблемы, с которыми можно столкнуться при сотрудничестве с юристами

Отсутствие договора на предоставление юридических услуг

Сделка должна закрепляться на бумаге в виде договора, в котором прописывают права и обязанности обеих сторон и правила разрешения разных ситуаций, которые могут возникнуть в процессе сотрудничества. Большинство правовых организаций следуют этому правилу. Но немало и тех, кто пренебрегает письменными документами и предпочитает обходиться устными договорённостями. В этой ситуации, юриста невозможно привлечь к ответственности, если что-то пойдёт не так (например, за ненадлежащее оказание услуг). А если клиент ещё внес предоплату, то он сильно рискует просто потерять эти деньги.

Отсутствие надлежащего учёта в компании, а также документов об оплате

Если в организации плохо налажено делопроизводство, то о вашем обращении могут просто забыть или пропустить судебное заседание. Находясь в офисе, постарайтесь выяснить, как ведётся учёт клиентов, регистрация обращений.

Второй момент, также связанный с отсутствием учёта, – это отсутствие платёжных документов. Оплату можно производить наличными или по карте, но вам должны выдать подтверждение взноса – чек или выписку. Если с фирмой придётся расторгать договор, то внесённые средства можно будет потребовать через суд, но только в том случае, если есть документальное подтверждение оплаты.

Ложные обещания

На сайтах фирм принято размещать портфолио выигранных процессов. В некоторых из них встречаются кейсы, в которых описана помощь во взыскании неустойки с застройщика в размере 100 и даже 150%. Этот приём направлен на привлечение инвесторов, у которых должно сформироваться впечатление, что у девелопера возможно отсудить внушительную компенсацию, и что суды вообще не снижают размеры неустоек. Суд может назначить выплату неустойки в размере 100%. Но делает это только в отношении давно разорившихся строительных предприятий, у которых на счетах денег нет, само предприятие не работает, юрисконсультов в ней давно нет, на судебные заседания никто не ходит и снижения неустойки никто не добивается.

Получается, что фирма, которая разместила решение решение о получении заоблачных компенсаций в своем портфолио, формально никого не обманула, но фактически выдала желаемое за действительное: вроде бы взыскала с ответчика 100% неустойку.

Изучая дела в портфолио, рекомендуется обращать внимание на даты заседаний, присутствие ответчика, название строительной фирмы, в отношении которой ведётся разбирательство, текст решения.

Риски, связанные с мошенничеством

Речь идёт о компаниях, маскирующихся под государственные органы, например, МФЦ, Роспотребнадзор и др. На сайтах используется символика организаций, и у людей создаётся полное ощущение того, что это госорганизация (а к ним, как известно, доверие выше).

Клиент приезжает в офис, для него организовывают бесплатную консультацию, что ещё больше убеждает человека в надёжности. Затем ему говорят, что его дело несложное, выигрышное и предлагают тут же заключить договор, чаще всего с предоплатой. Цель схемы – получить с клиента и предоплату. В организации действительно работают люди с профильным образованием, и они будут заниматься вашим делом, однако можно ли рассчитывать на что-то хорошее, если клиента уже обманули с порога?

Вывод: не стоит подписывать никаких бумаг, не получив доказательств надёжности организации.

Еще один пример скрытого мошенничества – это сотрудничество с Обществами по защите прав потребителей, оказывающими помощь в получении компенсаций. При работе с этими организациями дольщик может не заниматься нотариальными заверениями, его интересы на законных основаниях будет представлять Общество на основании поданного заявления о нарушении прав.

Общество будет защищать интересы инвестора в суде, но в первую очередь оно будет зарабатывать деньги для себя.

Общество вправе претендовать на 50% от присужденного штрафа, который можно получить с застройщика, но дольщику об этом не говорят до окончания процесса. Когда штраф удаётся получить, оказывается, что половину дольщик должен отдать Обществу в дополнение к оплате услуг по представлению его интересов в суде.

По сути инвестора никто не обманывал, просто постфактум вскрылись дополнительные условия.

Заключение

Важность правовой поддержки при заключении сделок с недвижимостью невозможно переоценить. Составление ДДУ, исковых заявлений с требованием компенсаций, сбор документов и доказательств своей правоты – это не просто трудоёмкий, но и очень сложный процесс, требующий специальных знаний.
Однако выбор хорошего правоведа – проблема не менее сложная, чем решение тех вопросов, для которых его приглашают. Некомпетентность, безответственность, откровенное мошенничество – всё это присутствует на рынке юридических услуг. Поэтому, выбирая компанию, необходимо провести тщательное исследование всех аспектов её деятельности и обращаться за юридической помощью только в ту, чья репутация не вызывает даже тени сомнения.