Что делать, если застройщик не строит дом

При покупке недвижимости в строящемся доме между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия. Он регулирует отношения между сторонами, отражает права и обязанности каждого из них. Документ помогает защитить интересы дольщика. И если застройщик не строит дом, покупатель вправе составить претензию, претендовать на компенсацию. И при нежелании девелопера мирно урегулировать вопрос, стоит направить иск в суд. Но сначала необходимо разобраться во всех нюансах процедуры.

Когда предъявлять претензии

В ДДУ четко прописывают сроки строительства. В документе отражена дата сдачи недвижимости и передачи ключей собственникам. Но многие застройщики используют различные уловки, дабы не допустить поступления претензий от дольщиков. Так, девелопер может предложить, чтобы акт передачи объекта был подписан задним числом, обещая передать ключи от жилья вовремя. Объясняет он подобную необходимость волокитой с документами, которая затягивает процесс подписания акта в установленные договором сроки.

Дольщику могут предложить оставить свою подпись и на дополнительном соглашении об изменении установленного времени передачи объекта, утверждая, что без этого зарегистрировать права собственности не получится. Важно не совершать подобную ошибку. В противном случае доказать нарушение своих прав покупатель не сможет. И компенсацию получить не получится.

Застройщики часто тянут время, направляя дольщика уведомления о скорой приемке объекта, когда фактически недвижимость не готова. Подобная схема рассчитана на то, что покупатель вместо отправки ответного письма о готовности принять объект, будет записываться на осмотр жилья по телефону. Ведь устная договоренность в суде не имеет никакой силы. Согласно закону, застройщик в этой ситуации может заявить, что дольщик уклоняется от подписания акта приемки недвижимости. Тогда девелопер вправе в одностороннем порядке одобрить документ.

Разбираясь в ситуации, когда дом не достроен что делать, стоит помнить о праве покупателя взыскать компенсацию. И в этой ситуации любые взаимодействия с застройщиком должны быть зафиксированы документально. Никаких устных договоренностей быть не должно.

Просрочка начинается со дня, следующего за датой сдачи объекта, прописанной в договоре. Дольщик может дождаться, когда строительство закончится, получить ключи от квартиры и затем подать заявление на уплату неустойки. Или он вправе обратиться с претензией в первые несколько недель с момента выявления нарушений. Второй вариант предпочтительнее. Это связано с тем, что затягивание процесса может привести к дополнительным сложностям. К примеру, застройщик обанкротится, либо переведет деньги со своих счетов. И тогда даже с судебным решением покупатель не сможет получить неустойку.

Некоторые переживают, что ранее обращение влияет на сумму компенсации. До вынесения решения судом пройдет несколько месяцев. И истец вправе скорректировать итоговый размер компенсации.

Подробнее ситуации стоит рассмотреть на примере. Недвижимость должна быть готова к 15 июля. Наступает 16 июля, а стройка продолжается. Дольщик вправе обратиться с заявлением в районный суд и потребовать от застройщика неустойку. Срок рассмотрения подобных дел варьируется в пределах 2-4 месяцев. А если участник процесса решит обжаловать решение, процедура затянется на полгода. Представим, что финальное заседание проходит 16 ноября. И на нем истцу достаточно предоставить расчеты по сумме взыскания не за одни сутки, как было изначально, а за 4 месяца.

Как рассчитать сумму неустойки

Сначала определяются действующей ставкой рефинансирования ЦБ. Необходимо учесть, изменилась ли она с момента, как компания должны была передать недвижимость покупателю и до настоящего времени. Если ставка варьировалась, то варианты следующие:

1. Размер компенсации рассчитывается за каждый интервал. Цена квартиры, прописанная в договоре, умножается на 1/150 ставки рефинансирования и число дней, когда эта ставка действовала. Полученные данные суммируются.
2. В формуле подставляется значение ставки, действующей на момент наступления просрочки.
3. Расчеты проводятся со значением, которое значилось на период оформления претензии.

Чтобы выбрать подходящий метод расчетов, рекомендуется изучить судебную практику в подобных делах. Юристы и судьи не придерживаются единого мнения в данном вопросе. Так, в Московской области чаще используется второй способ, когда за основу берут действующую ставку на момент нарушения. Верховный суд периодически соглашается и с другими методами расчета. Поэтому следует ознакомиться с практикой конкретного суда, куда дольщик планирует направить иск.

Важно, что в данном вопросе действуют некоторые ограничения. Неустойка не начисляется на временной интервал с конца марта и до декабря 2022 года. Указанное решение выпустило правительство из-за возникшей непростой экономической ситуации для поддержки застройщиков. Поэтому перед расчетами необходимо уточнить, не действует ли в данный момент на определенные сроки подобные ограничения.

Как составить претензию

Досудебная претензия позволяет решить несколько задач. В некоторых случаях этого достаточно для получения компенсации. Застройщик соглашается выплатить неустойку и обращаться в суд нет необходимости. Но даже если девелопер отказывается от мирового соглашения, оформленная претензия станет доказательством, что покупатель пытался урегулировать вопрос. Он дополнительно сможет потребовать помимо возмещения компенсации еще и штраф, составляющий 50% от ее величины.

Претензия составляется в произвольной форме. Законодательно не установлено четкого шаблона для документа. Обязательно документ содержит следующие сведения:

1. Информация о застройщике. Полное наименование компании, телефон и юридический адрес. Эти данные прописаны в ДДУ.
2. Информация о дольщике. Требуется его ФИО, место жительства, контактный телефон и электронная почта, куда будет направлен ответ.
3. Разъяснение ситуации. Необходимо указать номер договора, дату его составления и время, когда квартира должны была быть сдана. Отмечают, когда по факту была передана недвижимость, если ключи уже получены. Если строительство продолжается, данный факт важно отметить.
4. Указывается, что дольщик требует взыскать неустойку и прописывается ее размер. Дополнительно в качестве основания ссылаются на ФЗ №214, где отражены все права дольщика.
5. Дата, когда застройщик должен выплатить гражданину неустойку. Как правило, отводится срок в 10 дней.

Важно составлять претензию грамотно. Рекомендации:

1. Все требования изложены в четкой и простой форме.
2. Обращение обосновано. Если речь о нарушении срока сдачи объекта, то к претензии следует приложить копию договора, где указана дата ввода недвижимости к эксплуатации, чтобы подтвердить факт просрочки.
3. Наличие в тексте претензии ссылок на законы и признаки нарушения, чтобы усилить значимость обращения и придать ему большей формальности.

Как направить претензию застройщику

Существует несколько вариантов отправки претензии. Юристы советуют воспользоваться услугами «Почты России» и направить документы по адресу застройщика. Важно, что претензия отправляется в качестве ценного письма с уведомлением о доставке и обязательной описью вложения, где обязательно прописывается наименование документации, ее номер и дата. Важно понимать, что, даже если застройщик проигнорирует письмо, но у пострадавшей стороны будет уведомление о доставке претензии, то он сможет обратиться в суд. Необходимо лишь подождать месяц. Это время хранения письма в почтовом отделении. Тогда точно считается, что получателю доставлены документы.

Дольщик обязательно сохраняет опись с почтовой отметкой, квитанцию, подтверждающую оплату отправления и уведомление. Перечисленные документы потребуются в суде в качестве доказательства попытки мирно урегулировать вопрос, и покажут, что застройщик не пошел навстречу и не стал исполнять свои обязанности перед покупателем. Как только пройдут все сроки ожидания ответа и выплаты компенсации, можно заняться подготовкой судебного иска.

Как выбрать суд

Дела, связанные с компенсацией по ДДУ, находятся в ведении судов общей юрисдикции. Если размер неустойки больше 100 00 рублей, то заявитель обращается в городской или районный суд. С теми, у кого компенсация не превышает указанную сумму, работают мировые судьи.

Существует несколько вариантов подачи документов в суд:

1. В отделение, расположенное по месту проживания или временной прописки дольщика.
2. По месту, где находится строительная компания.
3. По месту, где располагается строящийся дом, либо по адресу заключения ДДУ.

В некоторых случаях застройщик заранее в договоре указывает конкретный суд, через который должны решаться спорные вопросы. Дольщик должен знать, что согласно законодательству, право выбирать отделение остается за ним, вне зависимости от содержания ДДУ. Ссылаться следует на закон о защите прав потребителей.

Отмечалось, что судебное место стоит выбирать, предварительно изучив практику по аналогичным делам за последний год каждого суда из подходящих. Это связано с частой ситуацией, когда судьи уменьшают величину неустойки. Опираются они на п.1 ст. 333 ГК РФ, при условии, что ответчик называет указанную сумму несоразмерной относительно причиненного ущерба и подает об этом соответствующее заявление. Окончательное решение принимает судья. Но размер компенсации может быть снижен значительно, даже на 90%. И в сложившейся ситуации рекомендуется выбирать наиболее лояльный суд, чтобы сократить вероятность сокращения суммы неустойки. Нужную информацию можно найти на официальных сайтах судов.

Как составить иск

Исковое заявление заполняется строго по установленной форме. Найти ее можно в общем доступе и скачать. Например, воспользоваться сайтом КонсультантПлюс. Достаточно зарегистрироваться и найти нужный документ. Форма заполняется в нескольких экземплярах. Копия направляется застройщику.

Необходимость оплаты госпошлины зависит от суммы иска. Если величина ее не превышает миллион рублей, то ничего платить не нужно. Истец имеет право требовать от застройщика не только уплату компенсации, но и возмещение морального вреда, различных убытков и выплату штрафных санкций. Но важно, чтобы это было доказано и подтверждено документально. Дольщик может претендовать на следующие компенсации:

1. Моральный ущерб. Его размер судья определяет, опираясь на величину нравственных и физических страданий, причиненных истцу. Опираться следует на факт нарушения потребительских прав покупателя. На сумму ущерба не влияет стоимость приобретенной недвижимости, масштаб имущественного вреда. Размер оценивается исходя из разумности и справедливости ситуации. Как правило, компенсация не превышает 5 000 рублей.
2. Убытки. Популярным примером является необходимость снимать жилье, так как собственная недвижимость не сдана вовремя. Особенно если зарегистрирован истец далеко от работы или учебы. В результате ему необходимо арендовать квартиру ближе к месту трудоустройства. Главное, приложить доказательства понесенных убытков. К ним относится заключенный арендный договор, квитанции об оплате.
3. Штрафы. При удовлетворении требований дольщика, на основании закона о защите прав потребителей можно применить штрафные санкции, так как застройщик не стал добровольно возмещать компенсацию. Размер составляет половину от неустойки, которую получит истец.
4. Судебные издержки. При удовлетворении поданного иска, все траты, связанные с этим процессом, дольщик вправе взыскать с ответчика. Это могут быть траты на проведение экспертизы, представителя, действия нотариуса, почтовые отправление и прочее.

Важно составить иск подробно, четко и точно. Все предъявляемые требования должны быть обоснованными. Обязательно прописывается следующая информация:

1. Причина, по который был выбран данный судебный участок.
2. Обстоятельства, побудившие истца обратиться в суд.
3. Какие нормы права и законы были нарушены застройщиком.
4. Ссылки на доказательную базу, подтверждающую доводы дольщика.
5. Разъяснение мер, которые были приняты истцом до суда для мирного урегулирования вопроса. К ним относится претензия, направленная застройщику, которую он мог проигнорировать или отказать в ее удовлетворении.
6. Подробные расчеты компенсации.
7. Требования, выдвигаемые в отношении застройщика. Сюда относится оплата неустойки, штрафных санкций, компенсация морального вреда.

Помимо искового заявления, суду необходимо предоставить различные доказательства, включая оформленную ранее претензию, отправленную застройщику, подтверждение причиненного ущерба. Дополнительно вместе с заявлением подают:

1. Копию ДДУ. На ней должна значиться отметка о госрегистрации.
2. Копия паспорта истца.
3. Бумаги, подтверждающие оплату недвижимости.
4. Акт приема-передачи жилья, если объект был введен в эксплуатацию. Или же требуется уведомление о том, что истец отказался принимать недвижимость.

Отмечалось, что судьи нередко уменьшают размер неустойки. Чтобы сократить вероятность подобного исхода, необходимо доказать, что истец действительно понес значительные потери из-за того, что объект не был построен вовремя. Дополнительно можно указать, что получение компенсации не создаст для дольщика необоснованной выгоды. К примеру, полученная сумма не больше, чем доход от использования кредитных средств. Чтобы доказать описанный факт, требуется предоставить сравнение показателей по средним ставкам кредита в период просрочки и величину неустойки.

Ждем рассмотрения иска и получаем решение суда

Подача иска осуществляется лично дольщиком или его направляют по почте. Затем ожидают его рассмотрение. Законом установлены конкретные сроки. С иском должны ознакомиться в течение 5 суток с момента его получения. Но фактически данный период может затянуться.

Чтобы ускорить этот процесс, рекомендуется обратиться к председателю суда и подать заявление с просьбой рассмотреть дело в более быстром порядке.

Дела по подобным нарушениям занимают около 2 заседаний. Судья проверяет предоставленные доказательства и доводы сторон, составляет порядок действий сторон и выносит окончательное решение. Если оно в пользу истца, то ему требуется обратиться в судебную канцелярию и получить исполнительный лист. Затем действия дольщика могут быть следующими:

1. Предъявить полученный лист застройщику.
2. Направить документ к судебным приставам.
3. Передать лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет.

Последний вариант наиболее быстрый, если на счету присутствуют деньги. Координаты банка легко узнать через ДДУ, где указаны реквизиты ответчика. Также эти данные можно запросить в налоговой. При наличии у компании нескольких счетов, лучше действовать через судебных приставов.

При отказе в иске, либо недовольстве истцом одобренной компенсации, в течение месяца можно подать апелляцию. Заявление оформляется на имя вышестоящего суда, но подается в тот участок, где было вынесено действующее решение.

Заключение

Если застройщик не строит дом, дольщик имеет право требовать с него компенсацию. Сначала стоит попытаться урегулировать вопрос мирным путем, направив компании претензию. Но если это не подействовало, следует обращаться в суд. В большинстве случаев иск истца удовлетворяется.