Что делать, если застройщик обанкротился? После вступления в силу закона о защите прав дольщиков большинство проблем перестали быть таковыми. Теперь, когда деньги инвестора вносятся на эскроу-счета и находятся там до сдачи объекта в эксплуатацию, инвесторы рискуют потерять лишь время, если строительство не завершится. Поэтому для тех, кто заключил ДДУ после 01.07.2019, риска финансовых потерь нет: банк просто вернёт выплаченные деньги. Кроме этого, по новому закону дольщик может начать процедуру возмещения неустойки и убытков. Сложнее обстоят дела с инвесторами, которые заключили ДДУ до 01.07.2019 года, когда эскроу-счета ещё не являлись обязательными, а законодательная база по защите интересов дольщиков отсутствовала. Если застройщик обанкротился или были выявлены мошеннические схемы, вернуть деньги в полном объёме практически невозможно.
Но и и теперь, когда защитные механизмы хорошо отлажены и надёжно защищают вкладчиков от финансовых потерь при банкротстве подрядчика, не стоит всё пускать на самотёк. Покупая жильё в строящемся объекте, необходимо изучить вопросы, связанные с возможным банкротством девелопера. Это позволит правильно действовать в случае негативного развития событий.
Банкротство застройщика: что это означает и по каким причинам происходит
Банкрот – это компания, которая больше не может оплачивать свои счета. Выступить инициатором процедуры могут:
- сам застройщик;
- представитель налоговой службы;
- банк;
- любой из кредиторов;
- дольщики.
Инициировать процедуру можно, если будет установлен факт, что долги перед кредиторами превысили 300 тысяч рублей, а выплаты просрочены более чем на три месяца.
Принимает решение о признании компании банкротом арбитражный суд. Основанием служит § 7 гл. 9 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».
Причин, по которым подрядчик может обанкротиться, много:
- резкий скачок курса валют, повлёкший за собой значительное повышение стоимости стройматериалов;
- бизнес-план, составленный на начальном этапе, оказался непродуманным;
- падение покупательной способности населения;
- мошенничество в партнёрских взаимоотношениях девелопера;
- чрезмерная трата средств на судебные разбирательства по поводу задержки сроков строительства;
- форс-мажоры, например, пожары, наводнения, землетрясения.
Иногда застройщик может инициировать банкротство с целью получения прибыли путём выведения крупной денежной суммы из своих активов. Такая схема считается мошенничеством и и преследуется в уголовном порядке. При этом возместить вложения инвесторов компанию обяжут судебным решением.
Как понять, что подрядчик на грани банкротства
Существуют мошеннические схемы, распознать которые до последнего момента невозможно. Всё становится очевидным, когда вдруг оказывается, что денег нет уже давно, но до последнего дня удавалось поддерживать видимость благополучия. Однако компании-немошенники не разоряются в одночасье: проблемы зреют на протяжении некоторого времени, и понять это можно по косвенным признакам.
Если проблем нет, то стройка представляет собой «живой организм»: там много техники, рабочих, постоянное движение, шум работающих инструментов. Затишье хотя бы на несколько дней является одним из признаков надвигающегося разорения. Достаточно раз в месяц посещать место строительства и просто наблюдать за происходящим. Если приезжать невозможно, наблюдение можно вести дистанционно. Застройщик обязан регулярно выкладывать фото с места строительства на сайте ЕИСЖС – Единой Инфосистемы ЖКС.
Среди других признаков:
- отсутствие финансовой отчётности на сайте компании;
- истекающие сроки разрешительных документов (источник – ЕИСЖС);
- застройщик не передаёт ключи от квартир, хотя строительство завершено;
- приближение срока окончания строительства, притом что объект далёк от завершённости.
Где можно найти информацию об обанкротившихся строительных компаниях
- В газете «Коммерсант» или на её сайте. Каждую субботу там размещают информацию об обанкротившихся предприятиях, включающую:
- наименование компании, её адрес и ИНН;
- наименование суда, разбирающего дело;
- даты рассмотрения дела;
- сведения о торгах по продаже имущества банкрота;
- информацию о конкурентном управляющем.
Чтобы проверить сведения о девелопере, надо ввести в поисковую строку его ИНН, ОГРН или наименование организации.
- У конкурсного управляющего. Это лицо, назначаемое судом для улаживания вопросов кредиторов. В течение 14 дней он обязан уведомить последних о том, что:
- подрядчик обанкротился;
- конкурсное производство открыто;
- инвесторы могут предъявить требования о передаче объекта.
Но оповещение дольщиков будет возможным только в случае, если подрядчик передал назначенному управляющему сведения о них. Поэтому лучше самому отслеживать информацию и начинать действовать, не дожидаясь уведомлений от третьих лиц.
- В картотеке арбитражных дел. Это открытый электронный источник, в котором публикуется информация обо всех делах о банкротстве.
- На Федресурсе. Здесь размещают информацию о намерении кредиторов обратиться в арбитраж с требованием признать должника банкротом.
Процедура банкротства застройщика
В отношении строительной компании она проще, чем в отношении любого другого предприятия. Обычно она начинается с этапа наблюдения. Он необходим, чтобы оценить финансовое состояние юрлица. Если окажется, что ещё что-то можно исправить, тогда переходят к этапу оздоровления. Назначают внешнего управляющего, в обязанности которого входит восстановление платежеспособности и недопущение полного разорения. В этом случае судебное разбирательство закрывается. В противном случае, наоборот, юрлицо признаётся банкротом со всеми вытекающими последствиями.
В случае с застройщиком этапы наблюдения и финансового оздоровления пропускаются, поскольку если дело дошло до суда, то финансовая несостоятельность предприятия очевидна. Судья сразу назначает конкурсное производство и управляющего, который приступает к работе с кредиторами обанкротившейся организации: уточняются списки, размеры денежных претензий. Затем производится продажа имущества банкрота и из вырученных средств погашаются задолженности. Процесс возмещения обычно занимает не менее полутора лет.
Суд может быть прекращён, если девелоперу удастся договориться и заключить мировое соглашение на условиях, которые всех устроят. Например, если подрядчик возьмёт на себя обязательство вернуть деньги в течение определённого срока. Однако такие сценарии маловероятны. Фирма уже обанкротилась, доверие к ней потеряно, а возврат средств может занять несколько лет. Даже с учётом того, что мировое соглашение будет оформлено через суд, едва ли инвесторы согласятся ждать ещё несколько лет.
Другой сценарий развития событий более предпочтительный для инвесторов. Если назначенный судом управляющий увидит возможность достроить дом, то он обращается в арбитраж с ходатайством о прекращении конкурсного производства и передаче объекта во внешнее управление, т. е. подрядчику, который готов закончить строительство.
Что вправе требовать участники долевого строительства
Если девелопер признан неплатёжеспособным, дольщик вправе потребовать:
- возмещения уплаченных денежных средств;
- передачи помещения;
- выплаты неустойки, морального ущерба, признания права собственности.
Первые два требования решаются через управляющего, все остальные через арбитраж: надо подать заявление, суд рассмотрит претензии и примет решение об их удовлетворении. Тогда претензию внесут в специальный реестр и поставят на очередь.
Что такое реестр требований кредиторов
Это документ, состоящий из двух разделов, который формируется в день объявления девелопера неплатёжеспособным. На подачу заявления о включении требований кредиторов отводится 60 дней с момента открытия документа. Заявление подают через управляющего. Есть несколько причин, по котором можно нарушить сроки подачи:
- служба в армии;
- тяжёлая болезнь;
- длительная рабочая командировка.
Причины должны подтверждаться документами.
В реестре два раздела по требованиям:
- участников строительства;
- о передаче помещений.
Если участник строительства решил получить деньги, то он уже не вправе претендовать на недвижимость и наоборот. Т. е. участник долевого строительства может быть внесён только в один из разделов. Отказ от второго варианта необходимо оформить письменно.
Если сроки строительства подошли к концу, а объект так и не был достроен, можно обращаться в арбитраж с требованиями по выплате неустойки, а также возмещению морального ущерба. Это требование также внесут в реестр.
Если участник строительства решил выбрать недвижимость, например, объект завершен на 80-90%, то в дальнейшем возможны два сценария:
- требовать оформления права на квартиру при условии, что дом введён в эксплуатацию;
- организовать кооператив с другими дольщиками и достроить здание на собственные деньги или привлечь другую компанию.
Все, кто внёс свои претензии в реестр, могут претендовать на возмещение потерь в порядке очереди. Если инвестор без уважительной причины не внёс себя в реестр, он тоже получит некоторую компенсацию, но по остаточному принципу.
Как оформить заявление на включение претензии в реестр требований
Для оформления своих претензий необходимо:
- Написать заявление на имя конкурсного управляющего со ссылкой на информацию о банкротстве. В заявлении надо указать личные данные (имя, адрес, телефон), срок заключения ДДУ, сведения об оплате недвижимости.
- К заявлению прилагаются:
- ксерокопия паспорта (все основные страницы), если во время действия ДДУ место регистрации менялось, то страница с соответствующей записью также нужна;
- договор долевого участия, если недвижимость покупалась по нему (если по другому документу, например, по договору купли-продажи, то надо через суд изменить формулировку договора на ДДУ);
- документы, доказывающие соблюдение платёжных обязательств перед девелопером.
- Собрать три пакета: для управляющего, арбитража и застройщика.
Заявление рекомендуется отправлять заказным письмом, что позволяет отследить его получение. Даже если письмо отправлено в последний день отведённых двух месяцев, считается, что оно подано своевременно.
Управляющий обязан в месячный срок рассмотреть заявление. Любое решение управляющего дольщик вправе оспорить через арбитраж в течение 15 дней.
Очерёдность удовлетворения требований
В реестр кредиторов вносят не только требования участников строительства, но также претензии:
- подрядчиков;
- госучреждений;
- банков.
После того, как реестр сформирован, начинаются выплаты. Их производят очередями:
- Первыми компенсацию получают физлица, которым во время строительства был нанесён урон здоровью.
- Во вторую очередь выплаты получают сотрудники обанкротившегося предприятия (зарплата, выплаты по больничным листам, декретным отпускам).
- Участники строительства получают компенсации в третью очередь (вложенные средства, компенсации за моральный ущерб, неустойки и т. п.).
- Самыми последними выплаты получают организации. Кредиторы, в отличие от участников строительства, имеют право только на возврат денег.
Какие ещё компенсации можно получить при банкротстве строительной компании
При определении размеров финансового возмещения учитывают сумму, которую инвестор внёс, а также размер понесённого ущерба. Последний определяется как разность между суммой, внесённой инвестором, и стоимостью квартиры на момент первого судебного слушания о банкротстве. Если была внесена не вся сумма, ущерб будет рассчитан пропорционально. По закону размер требований не может быть ниже суммы, которую уже уплатили. Это положение особенно актуально, если на момент судебного разбирательства стоимость недвижимости по каким-то причинам снизилась.
Для определения рыночной стоимости объекта привлекаются оценщик. Расчёт производят на основании площади помещения и стоимости «квадрата» недвижимости в данном районе.
Если дольщик несогласен с заключением оценщика, приглашённого управляющим, он может обжаловать решение в арбитраже.
Помимо компенсации ущерба, в некоторых случаях можно претендовать на выплату неустойки. При затягивании сроков сдачи закон предусматривает выплату неустойки – 0,15% ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки. Но есть условие: девелопер обязан выплачивать неустойку только в случае, если деньги получал напрямую от инвестора. Если средства перечислялись на эскроу-счёт, то требовать неустойку нельзя, поскольку фактически девелопер деньгами не владел.
Заключение
Подводя итоги, ещё раз обозначим, что делать, если застройщик обанкротился.
Надо:
- решить, что требовать – квартиру или деньги;
- оформить свои требования в заявлении и передать его конкурсному управляющему, приложив необходимые документы;
- добиться, чтобы ваши претензии внесли в реестр требований кредиторов.
Фирмы не банкротятся в один день, поэтому, чтобы не упустить момент, рекомендуется постоянно мониторить ситуацию со строительством:
- посещать место стройки или отслеживать через сайт девелопера фотоинформацию о том, как продвигается строительство;
- отслеживать финансовые отчёты девелопера;
- проверить сроки действия разрешительных документов и тоже их отслеживать.
Любые вопросы, касающиеся возврата внесённых финансовых средств, выплаты ущерба, компенсаций, неустоек дольщик решает через арбитраж. Через суд также можно оспорить любое решение конкурсного управляющего, с которым не согласен дольщик.
