Приемка объекта недвижимости собственником считается обязательной процедурой, без которой ни одна покупка квартиры в новостройке не будет считаться правомерной. Для многих покупателей и дольщиков сдача дома в эксплуатацию является долгожданным событием, им хочется быстрее переехать в новое жилье, из-за чего владельцы закрывают глаза на дефекты, допущенные при строительстве. В будущем такая халатность может стать причиной дополнительных трат, в результате чего итоговая стоимость объекта будет увеличена. Разберемся вместе: что проверять при приемке квартиры, и как снизить существующие риски.
Как подготовиться к приемке квартиры
По итогам процедуры покупатель и продавец подписывают акт приёма-передачи. При выявлении недостатков оформляют еще один документ, который обязывает застройщика их устранить к указанному сроку. Приемка жилья необходима в первую очередь для того, чтобы владелец мог убедиться в качественном выполнении работ на объекте и его соответствии эксплуатационным требованиям. На практике процесс приемки квартиры состоит из нескольких этапов.
Приемка объекта в новостройке регулируется двумя статьями №7,8 закона об участии в долевом строительстве многоквартирных зданий. Помимо этого при выявлении нарушений в проведении процедуры собственник может ссылаться на постановление №442 от 23.03.2022.
Как должна действовать строительная компания, которая соблюдает действующее законодательство:
- перед приглашением участников долевого строительства на передачу объекта нужно получить от городских властей разрешение на ввод в эксплуатацию строения;
- составить уведомление о том, что жилье готово к приемке;
- запись на приемку объекта должна быть назначена в течение 7 дней после составления уведомления;
- владелец жилплощади может принимать ее в течение 2 месяцев (ели будут найдены недочеты, которые нужно устранить).
Важно! Если гражданин не появится на объекте в течение 2 месяцев, застройщик вправе подписать односторонний акт. Это значит, что собственник уже не сможет предъявить претензии по поводу того, что стены выровнены не до конца, или о присутствии дефектов на ламинате. Устранять недостатки нужно будет за свой счет.
Уведомить собственника квартиры в новостройке можно несколькими способами: письмом с уведомлением о вручении, лично, в форме электронного документа с использованием квалифицированной ЭП. О сдаче дома в эксплуатацию строительная компания может сообщить в социальных сетях. Но это не считается официальным уведомлением.
Если застройщик по каким-то причинам отказывается устранять дефекты, собственник вправе рассчитывать на выплату неустойки. Как она рассчитывается:
- при существенном дефекте и признании жилья непригодным для жизни, выплата составить 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки;
- при несущественном недостатке неустойка будет равна 1% от стоимости расходов на материалы и работу специалиста, необходимые для устранения дефекта, за каждый день просрочки.
У многих собственников жилья в новостройке возникает вопрос: можно ли устранить недочеты самостоятельно, а со строительной компании потребовать выплату компенсации. По закону такие действия не всегда правомерны. Владелец новой квартиры должен сначала потребовать устранения недостатков на безвозмездной основе и дождаться результатов.
При условии, что дефекты не будут устранены, собственник вправе настаивать на уменьшении стоимость договора ДДУ, либо возмещения расходов.
Недобросовестная строительная компания может отказываться устранять недочеты, ссылаясь на то, что по документам она освобождена от ответственности. Такой пункт действительно может быть в договоре, поэтому следует быть очень внимательным при его подписании. Однако по закону подобные условия считаются незначительными, а значит, недействительными. Поэтому требование устранения недоработок вполне законно.
Договориться о времени
Желательно принимать объект недвижимости в светлое время суток. При естественном освещении лучше видны дефекты, которые могут стать причиной разногласий. Если владелец по каким-то причинам не обратит на внимание на их наличие, в дальнейшем ему придется потратить деньги, не учтенные в смете, на ликвидацию последствий.
Перечитать договор долевого участия
При подготовке к встрече нужно полностью пересмотреть проектную документацию. В ней указано, какой должна быть квартира после сдачи. Информация включает в себя описание планировки, выделение общего метража, обозначение высоты потолков. Важным пунктом выступает отделка жилья. Нужно повторно ознакомиться не только с ее особенностями, но и с используемыми материалами, включая конфигурацию дверей и окон. Когда возникает вопрос: что взять с собой на приемку, одним из важных пунктов в ответе на него будет документация.
Подготовить инструмент для приемки
Для правильной оценки работ застройщика, покупателю пригодится набор инструментов, позволяющих сделать необходимые замеры. Что рекомендуют взять с собой на встречу с представителем строительной компании:
- фонарик – для освещения затемненных углов в комнатах, санузле и коридоре;
- смартфон с хорошей камерой – чтобы зафиксировать дефекты при приемке квартиры;
- рулетку либо прибор для измерения расстояний при помощи лазерного луча – пригодятся для измерения площади отдельных помещений;
- цветной мел или бумажный скотч для фиксации замечаний рядом с обнаруженным дефектом;
- строительный уровень для определения насколько стены имеют ровную поверхность;
- вольтметр – чтобы убедиться, что все розетки являются рабочими.
Выявленные недостатки нужно отразить в дефектном акте, к которому прикладывают фото объекта. Если его площадь отличается от проекта, застройщик должен будет возместить расходы покупателя.
Подготовить документы
После осмотра помещений обе стороны подписывают акт-приема передачи. Чаще всего документы для приемки квартиры подготавливает представитель застройщика. Но в его подписании также заинтересован покупатель, поэтому для подстраховки можно скачать готовую форму. Если в ходе осмотра будут выявлены недостатки, нужно составлять дефектный акт. Бланк есть в свободном доступе для скачивания в интернете. Желательно ознакомиться с правилами заполнения, чтобы продавец не мог уклониться от доработок.
Дефектный акт: правила заполнения
Для начала все обнаруженные недостатки нужно заносить в блокнот, либо фиксировать их в электронном носителе. На основании сделанных заметок составляют подробный акт, в котором указываются найденные недочеты и нестыковки с проектом. В верхней части документа должны быть указаны личные данные покупателя (дольщика) и реквизиты строительной компании. При условии, что дефектный акт не будет подписан одной из сторон, доказать свои права в суде будет нелегко. На практике застройщики обычно не доводят дело до судебных разбирательств, стараясь устранить дефекты за свой счет либо выплатить денежную компенсацию.
Продавец обязан исправить недостатки в течение 2-3 недель после подписания акта. После этого проводят повторную проверку объекта с оформлением соответствующего документа. В случае, если дефекты были выявлены после получения ключей и подписания акта обеими сторонами, строительная компания обязана предоставить гарантию на квартиру.
Важно! По действующему законодательству гарантийный срок не может превышать 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию. Если в предварительном договоре купли-продажи есть пункт об обязательствах застройщика предоставить гарантию, то покупатель вправе предъявить претензию после проведения приемки объекта. В этом случае компания обязана исправить дефекты, либо выплатить компенсацию владельцу недвижимости. Любые судебные разбирательства отнимают много времени и сил. Поэтому не стоит торопиться на приемке квартиры нужно быть собранным и внимательным.
Чек-лист для приемки квартиры
Закономерным считается вопрос: где можно познакомиться с точными параметрами новой квартиры. Они обсуждаются перед подписанием договора купли-продажи или документа о долевом строительстве. Все значения будут внесены в эти документы. Что проверять при приемке квартиры: соответствие данных о площади квартиры, высоты потолков, необходимости проведения дополнительных работ после введения дома в эксплуатацию. Разберемся более подробно с каждой деталью, которой стоит уделить внимание при проведении процедуры передачи прав на объект.
Пересчитать площадь квартиры
Для приемки объекта в доме, который недавно был сдан в эксплуатацию, нужно использовать рулетку. При помощи инструмента измеряют площадь жилых и вспомогательных помещений. Их записывают в блокнот или делают пометку в электронном носителе, а перед подписанием акта приема-передачи делают сверку с проектными документами. Площадь помещений может немного отличаться от заявленной. Однако при выявлении серьезных отклонений фактического метража собственник вправе настоять на выплате компенсации за несоблюдение условий договора.
Проверить инженерные сети
Выявить дефекты инженерных сетей без привлечения специалистом вряд ли удастся. Желательно для этих целей воспользоваться помощью экспертной организации, имеющей лицензии на проведение подобной деятельности. Проверка обычно включает несколько этапов:
- анализ проектной документации и подбор методов исследования (выбор необходимых инструментов);
- проведение визуального осмотра на месте – выявление видимых деформаций и неисправностей (с этим может справиться покупатель жилья в новостройке самостоятельно);
- обследование при помощи инструментов – получение параметров, на основе которых будет дана оценка работы системы;
- анализ сведений и составление дефектной ведомости.
Специалист представит заказчику подробный отчет, в котором будет указан перечень проведенных работ и информация о рекомендуемых условиях эксплуатации.
Проверить отклонение по вертикали и плоскость стен
Проведение отделочных работ обязательно включает в себя выравнивание стен. Если этого не делать, то при окончании ремонта хозяев помещений могут ждать неприятные сюрпризы. Дверной наличник может сильно отступать от стены, а между ними будет образовываться большая щель. Межплиточные швы могут разойтись в процессе эксплуатации объекта, а к стене будет невозможно приставить элементы мебели.
Составляя чек-лист для приемки квартиры, нужно обязательно уделить время проверке отклонений. По принятым нормам расхождения не могут превышать 1 мм на 1 м. Согласно СНиПу 3.04.01-87, предельные отклонения могут быть 5 мм на всю вертикальную поверхность. Проверить это можно при помощи строительного уровня. Специалисты советуют делать замеры каждых двух метров.
Проверить стяжку пола
Важно следить, чтобы на ней не было трещин и пустот. Выявить дефекты достаточно просто: нужно постучать по горизонтальной поверхности твердым предметом. Для этих целей можно использовать устойчивый каблук. При наличии пустот вы услышите звонкий звук, при их отсутствии он будет глухим.
Проверить потолок
Стыки в потолочных плитах должны быть идеально выровнены при помощи строительных материалов. Места их совмещения не должны быть заметными. Если это правило игнорируется, собственник вправе потребовать выплаты компенсации.
Проверить двери и окна
Обнаружить дефекты в установке оконных и дверных конструкций легко. Двери должны раскрываться без усилий и плотно закрываться без образования щелей. Окна должны герметично закрываться и хорошо фиксироваться для проветривания. Рамы, проемы и дверное полотно должны быть без сколов и видимых изъянов.
Для проверки работы вентиляционной системы нужно открыть окно и приложить лист бумаги к шахте. Если он будет притягиваться, то вентиляция в рабочем состоянии, и в квартире будет обеспечена оптимальная циркуляция воздуха.
Системы отопления и водоснабжения
На отсутствие дефектов укажет состояние труб, радиаторов и кранов. Если они сухие и установлены достаточно прочно, то проблем с водоснабжением и отоплением быть не должно. Помимо этого стоит убедиться в отсутствии потенциальных мест протечек от соседей. Для этого нужно внимательно проверить стены в местах размещения «мокрых зон»: осмотреть верхние углы в кухне, в ванной и туалете.
Зафиксировать найденные недочеты
Несоответствия вносятся в дефектный акт, который чаще всего составляется при встрече представителя строительной компании с собственником. К документу прикладывают фото хорошего качества, которое станет подтверждением претензии. Акт должен быть составлен в двух экземплярах для каждой из заинтересованных сторон.
Как принимать придомовую территорию
Помимо осмотра жилой недвижимости желательно оценить состояние подсобных помещений и подъезда. Этим правом обладают все собственники, купившие жилье в многоквартирном доме. При обнаружении видимых дефектов они могут предъявить претензию строительной компании. На что нужно обращать внимание:
- наличие трещин и неровных поверхностей на стенах и на полу функциональных элементов строения;
- неисправность работы лифта;
- плохое функционирование входных дверей;
- выявление протечек в технических помещениях.
Каждый из этих недочетов указывают в дефектной ведомости, ее копию нужно отдать представителю строительной компании. Производитель лифта должен быть указан в договоре долевого строительства или в ДКП. Ремонтом занимаются сторонние организации, в процессе эксплуатации их телефон можно будет узнать в ТСЖ. При приемке квартиры лифт должен быть полностью исправен, претензии направляются в адрес строительной компании.
Недобросовестный застройщик может не исправлять дефекты и оформить передаточный акт в одностороннем порядке. В этом случае покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать полный возврат денежных средств, либо компенсацию морального ущерба. Сначала с этим вопросом нужно обратиться в строительную компанию. Претензию отправляют заказным письмом по фактическому адресу организации. В нем нужно указать срыв сроков сдачи объекта. Если организация отказывается выполнять требования собственника, он может подать на нее в суд.
Коротко о том, как проверить квартиру в новостройке во время приемки
Не стоит забывать о том, что приемка объекта является важной частью сделки. Процедура требует предельной внимательности и отсутствия спешки. Покупатель должен быть готов проверить каждую деталь, даже если она кажется малозначительной, и зафиксировать любые недоработки.
Уведомление о приемке отправляется на имя собственника заказным письмом, либо на адрес электронной почты, указанной в ДДУ. Там будет сказано, когда нужно явиться на осмотр объекта или записаться на него. Если это информации нет, то запись должна быть осуществлена в течение 7 дней после получения уведомления. Приемку квартиры проводят в течение 2 месяцев (этот срок дан на устранение найденных недостатков). Если проигнорировать приглашение на осмотр, застройщик вправе подписать акт в одностороннем порядке. В этом случае собственник будет устранять недоработки самостоятельно.
С собой берут паспорт, договор, блокнот и ручку, кусок мела и бумажный скотч, фонарик, рулетку инструмент для замера уровней, спички. Может понадобиться недорогой электроприбор для проверки: находятся ли розетки в рабочем состоянии. Квартиру нужно обойти и проверить качество строительных работ и ремонта. Все недостатки следует фиксировать по мере нахождения. Если в квартире нет отделки, то это можно делать при помощи мела и бумажного скотча. Если будут найдены серьезные недочеты (плесень, признаки промерзших углов, проблемы с дверьми и окнами, электрика в нерабочем состоянии), то передаточный акт подписывать нельзя.
Если выявлены в ходе осмотра такие дефекты как мелкие царапины, плохо проклеенные обои в одном месте, наличие скрипов при открывании двери, то передаточный акт можно подписать. Но все недостатки должны быть перечислены в дефектной ведомости, которая также заполняется на месте. Строительная компания обязана устранить недостатки в течение 2 месяцев.
Важно знать, что застройщик предоставляет гарантию на срок 3 года на инженерное и технологическое оборудование. На жилье в многоквартирном доме гарантийные обязательства распространяются на 5 лет. Если дефекты были выявлены после осмотра и подписания передаточного документа, то за их устранением также нужно обращаться к представителям строительной компании.
Если застройщик отказывается устранять дефекты, нужно направить письменную претензию, в которой указывают, что покупатель готов принять объект в срок, но с условием, что недоработки будут оперативно устранены. Документ станет гарантией, что гражданин не уклоняется от приемки квартиры.
Если вы не уверены в собственных силах, можно воспользоваться помощью компаний или специалистов, которые профессионально занимаются этим вопросом. Обращаясь к независимым экспертам, которые хорошо разбираются в строительных работах, можно быть уверенным, что при приемке квартиры будут учтены все нюансы. В этом случае у вас не будут возникать сомнения, что вы не до конца разбираетесь в том, что проверять при приемке квартиры.
Осмотр будет проведен с учетом существующих правил и требований. В итоге вы сможете сэкономить время и деньги. Если вы сами не будете присутствовать при проведении процедуры, то нужно составить доверенность на имя специалиста и заверить ее у нотариуса. Но желательно собственнику найти время для посещения объекта, когда будет происходить приемка. Тогда все документы будут подписаны от его лица.
