Если вы взяли ипотеку на квартиру в новостройке, а потом вдруг услышали страшное слово «банкротство» применительно к вашему застройщику, то, скорее всего, у вас внутри все сжимается. К сожалению, одна из самых болезненных тем в истории с новостройками – ипотека обманутых дольщиков, но паниковать не стоит! Давайте разберемся, какие у вас есть варианты действий.
Что такое ипотека и банкротство застройщика?
Ипотека – это, по сути, большой кредит, который вы взяли у банка на покупку жилья. Главная особенность: сама квартира становится залогом, гарантией для банка, что вы вернете деньги. Если вы не платите, банк может забрать эту квартиру.
Представьте, вы мечтаете о новенькой квартире, где еще никто не жил, с чистыми стенами и запахом свежего ремонта. Но вот незадача – таких денег у вас нет. Тут-то на помощь и приходит ипотека на жилье в новостройке.
По сути, это такой специальный, долгосрочный кредит, который вы берете в банке, чтобы купить квартиру в доме, что еще строится или уже построен, но еще не введен в эксплуатацию (то есть, там еще никто не живет, и право собственности на отдельные квартиры еще не оформлено).
В чем главные особенности ипотеки на жилье в новостройке?
Вы покупаете не готовое жилье, а «право на него». Чаще всего вы заключаете Договор долевого участия (ДДУ) со строительной фирмой. По этому договору девелопер обязуется построить здание и передать вам квартиру в установленный срок.
Залог – это будущая квартира. Пока жилой комплекс строится, сам объект вашей ипотеки (то есть, то, что останется в залоге у банка) – это право требования на эту квартиру по ДДУ. Когда здание достроят, квартиру оформят на вас, и вот тогда она уже станет полноценным залогом.
Деньги идут не вам, а застройщику (чаще всего через банк). Банк перечисляет сумму кредита напрямую застройщику (или на специальный эскроу-счет в банке, откуда застройщик получит их только после сдачи дома). На руки вы эти деньги, как правило, не получаете.
Часто есть господдержка. Ипотека на новостройки часто бывает выгоднее за счет различных государственных программ поддержки (например, «Льготная ипотека», «Семейная ипотека» и т.д.), которые делают ставку по кредиту ниже.
Так что, ипотека – это ваш шанс получить совершенно новую квартиру, даже если всей суммы пока нет. Просто вы платите за нее банку в течение многих лет, а пока дом строится, ваш «залог» – это не сама квартира, а ваше право получить ее после завершения строительства.
Когда дом достроят, вы получаете ключи, оформляете право собственности, и теперь в залоге у банка уже находится ваша готовая квартира.
Главные особенности ипотеки на новостройку:
- Покупать квартиру на этапе котлована или начала строительства обычно дешевле, чем в уже готовом доме. Это позволяет сэкономить.
- Часто на новостройки действуют специальные ипотечные программы с господдержкой что делает кредит еще более доступным.
- Самый большой риск – это банкротство застройщика. Раньше это было большой проблемой, но сейчас, благодаря системе эскроу-счетов, ваши деньги защищены. Эскроу-счет – это специальный счет в банке, куда вы вносите деньги за квартиру. Застройщик не получит их, пока не достроит дом и не сдаст его. Если застройщик обанкротится, банк просто вернет вам деньги с эскроу-счета, и вы сможете закрыть ипотеку.
В итоге, ипотека на новостройку – это отличный способ стать владельцем нового жилья, даже если у вас нет сразу всей суммы. Главное, выбирать надежных застройщиков и пользоваться всеми преимуществами современного законодательства, такими как эскроу-счета, чтобы максимально защитить себя.
Что означает банкротство застройщика?
Банкротство застройщика – это когда строительная компания официально признается судом несостоятельной, то есть не может выполнять свои обязательства: достроить дом, передать квартиры или вернуть деньги.
Представьте: вы купили квартиру в строящемся доме, внесли деньги, ждете ключи. А тут вдруг ваш застройщик – та самая компания, которая строит дом – официально объявляет: «Все, я больше не могу платить по долгам и достраивать!». Вот это и есть банкротство застройщика.
По сути, это такое юридическое признание, что компания не справляется с финансовыми трудностями. У нее больше нет денег на стройматериалы, на зарплаты рабочим, на оплату кредитов банкам. Она не может выполнить свои обещания перед дольщиками.
Что это означает:
- Стройка останавливается (или уже остановилась). Это самый главный и видимый признак банкротства. Работы прекращаются, краны стоят.
- Застройщик не может отдать ключи. Даже если дом почти готов, без денег и официальных разрешений, он не сможет сдать его и передать вам квартиры.
- Компания больше не существует в обычном смысле. Она переходит под управление специального человека – конкурсного управляющего. Его задача – разобраться, какие средства остались от строительной компании, и максимально справедливо распределить их между всеми, кому компания должна.
Решение о банкротстве принимает суд. Никто не может просто так сказать, что застройщик – банкрот. Это официально признает только арбитражный суд после рассмотрения всех доказательств.
Вот эта ситуация, когда вы платите ипотеку за квартиру, которой фактически нет или которая не достроена, и при этом несете на себе все финансовые обязательства перед банком – это и есть ипотека обманутых дольщиков.
Почему это происходит
- Нарушение сроков. Застройщик не укладывается в срок, а потом и вовсе прекращает строительство.
- Нецелевое использование средств. Деньги дольщиков тратились не на строительство дома, а на другие проекты или, что хуже, выводились.
- Финансовые пирамиды. Иногда средства новых дольщиков шли на достройку предыдущих объектов.
Чем эта ситуация грозит дольщикам?
Самое мучительное – это необходимость каждый месяц отдавать банку деньги за то, чего у вас нет. Вы платите за мечту, которая рассыпалась, а долг никуда не делся.
Часто обманутые дольщики вынуждены не только платить ипотеку, но и снимать жилье, чтобы где-то жить. Это огромная финансовая нагрузка на семью.
Постоянное беспокойство, неопределенность, страх потерять и деньги, и жилье, и остаться с огромными долгами – это настоящий стресс.
Короче говоря, банкротство – это сигнал, что ваша будущая квартира под угрозой, и вам нужно срочно включаться в процесс, чтобы защитить свои деньги или право на жилье. Вот почему так важно знать, что это такое и что за этим следует!
Ипотека и ДДУ с эскроу при банкротстве застройщика
Если вы покупали квартиру по Договору долевого участия (ДДУ), а деньги перечисляли на эскроу-счет, то большие потери вам не грозят.
Как это работает? Ваши деньги за квартиру лежат не у застройщика, а на специальном банковском счете, к которому застройщик не имеет доступа, пока дом не достроят.
Что происходит при банкротстве:
- Ваши деньги в безопасности. Банк, в котором открыт эскроу-счет, просто вернет вам всю сумму, которая там лежит. Ваши деньги не пропадут.
- Ипотеку можно закрыть. Поскольку вам возвращают деньги, вы, по сути, получаете возможность погасить свой ипотечный кредит. Конечно, не забудьте, что сам кредит вы брали у своего банка, а не у того, где лежат деньги на эскроу. Но, получив свои вложения обратно, вы сможете закрыть долг перед ипотечным банком.
- Нет неустойки. Да, в этом случае вы не сможете требовать с застройщика неустойку за просрочку или компенсацию морального вреда. Почему? Потому что ваши деньги были защищены, и вы их не потеряли.
В общем, при эскроу-счетах вы хоть и не получите квартиру, но зато с минимальными потерями вернете свои деньги и сможете закрыть ипотеку. Это самый безопасный сценарий!
ДДУ без эскроу и ипотека при банкротстве застройщика
Если вы заключали ДДУ до введения эскроу-счетов (или по каким-то причинам покупали жилье без них), вот это уже гораздо более сложная ситуация. В этом случае ваши деньги напрямую ушли застройщику.
Что будет при банкротстве девелопера:
- Вы остаетесь должны банку. Банкротство застройщика никак не отменяет ваших обязательств перед ипотечным банком. Вы все так же должны ежемесячно платить по кредиту, даже если ваш дом не достроен.
- Ипотечная квартира остается в залоге. Помните, квартира, пусть даже недостроенная, находится в залоге у банка. Банк – это такой же кредитор застройщика, но его требования обеспечены залогом.
Как действовать
Немедленно свяжитесь с банком! Объясните им ситуацию. Многие банки в таких случаях готовы пойти навстречу.
Они могут предложить:
- Кредитные каникулы. Это возможность временно не платить взносы или платить меньше.
- Реструктуризацию долга. Они могут пойти на изменение условий кредита, например, увеличение срока выплат, чтобы снизить ежемесячный платеж.
- Приостановку выплат. Если банк участвует в достройке дома через Фонд, он может пойти на такие меры.
Включайтесь в реестр обманутых дольщиков
Вам нужно обязательно подать заявление назначенному судом конкурсному управляющему, а также в арбитраж, чтобы ваши требования были внесены в список кредиторов. У вас будет выбор: требовать свои деньги обратно (тогда они, если их выплатят, пойдут на погашение ипотеки) или требовать права на квартиру (если дом планируют достраивать).
Уступка права требования по ДДУ
Иногда дольщики, которые брали квартиру в ипотеку, до банкротства строительной компании уступают право требования по ДДУ другому лицу. Например, вы можете продать свою еще недостроенную квартиру новому покупателю.
Что происходит при банкротстве:
- Новый дольщик (цессионарий) вступает в права. Именно он становится участником долевого строительства и будет иметь право требовать жилье или деньги.
- Вы (цедент) освобождаетесь от обязательств по ДДУ. После уступки права требования, именно новый дольщик будет разбираться с застройщиком-банкротом.
- Если ипотека была оформлена на вас, то при уступке права требования нужно было обязательно согласовать это с банком и, чаще всего, либо погасить кредит за счет денег, полученных от нового покупателя, либо перевести долг на него. Если вы просто уступили право, а ипотечный долг остался на вас – это очень опасно. Выплачивать кредит придется вам, а квартиру будет получать другой человек.
При банкротстве застройщика, именно новый дольщик будет подавать свои требования в реестр, а не вы.
Включение требований дольщиков при банкротстве застройщика
Это один из самых важных шагов, если ваш застройщик признал себя банкротом. Неважно, была у вас ипотека или нет, и даже если вы использовали эскроу-счет (но деньги с него вам пока не вернули, и кредит еще висит) – вам надо заявить о себе и обязательно включить свои требования в реестр кредиторов застройщика.
Что это значит? Это такой официальный список всех, кому застройщик должен деньги или квартиры. И чем быстрее вы в него попадете, тем лучше.
Зачем это нужно и почему это так важно?
Только будучи в этом реестре, вы сможете претендовать на возврат денег или, что еще лучше, на достройку дома и передачу вам ключей. Без этого списка о вас могут просто забыть в общей суматохе банкротства.
Дольщики находятся в третьей очереди кредиторов, что дает вам преимущество. Но это преимущество действует, только если вы вовремя заявили о себе. Если опоздали, то ваши требования отправят в самый конец очереди, где шансы что-то получить близки к нулю.
Став частью реестра, вы получаете право голоса на собраниях кредиторов. Это очень важно, ведь именно там решается судьба недостроя – достраивать ли его, продавать ли активы, как именно будут распределяться деньги. Ваш голос может повлиять на принятие этих решений.
Как это сделать?
Как только застройщика официально признают банкротом, эта информация сразу же публикуется на Федресурсе (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Ваша задача – регулярно проверять этот ресурс по названию компании вашего застройщика.
Там же вы найдете данные конкурсного управляющего – это человек, который будет руководить всеми делами застройщика-банкрота.
Действуйте быстро: у вас всего 2 месяца! С момента публикации сведений об открытии конкурсного производства (то есть, как только застройщика официально признали банкротом) у вас есть лишь 2 месяца, чтобы подать свои требования. Это очень короткий срок, поэтому медлить нельзя ни в коем случае!
Готовим пакет документов:
- Заявление о включении требований в реестр кредиторов. Это ваш основной документ. В нем вы четко указываете, кто вы, по какому ДДУ вы требуете, и что именно вы хотите – вернуть деньги или получить квартиру.
- Копия вашего Договора долевого участия (ДДУ).
- Доказательства оплаты. Это могут быть банковские выписки, квитанции, платежные поручения – все, что подтверждает, что вы действительно внесли деньги.
- Копия вашего паспорта.
Если у вас ипотека, приложите копию ипотечного договора и справку из банка о текущем размере вашего долга.
Если были какие-то дополнительные соглашения, переписки с застройщиком, претензии – все это тоже может пригодиться.
Правильно отправляем документы
Пакет документов нужно отправить в два места:
- Конкурсному управляющему (его адрес найдете на Федресурсе).
- В арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве вашего застройщика.
Как отправлять? Самый надежный способ – заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись подтвердит, что вы отправили именно те документы, а уведомление – что их получили. Это ваши неоспоримые доказательства!
Можно лично отнести в канцелярию суда и в офис конкурсного управляющего, попросив поставить отметку о получении на вашем экземпляре.
Иногда можно подать документы в электронном виде через электронные сервисы суда, но для первого раза лучше все же продублировать почтой.
Заключение
Важно понимать, что банкротство застройщика не освобождает вас от обязательств по ипотеке! Ваш договор с банком – это одно, а проблемы застройщика – это другое. Ипотечный кредит вы брали как физическое лицо, и вы обязаны его выплачивать.
К счастью, после всех пережитых страной историй с обманутыми дольщиками, появились механизмы, которые призваны снизить этот риск. Например, эскроу-счета (о которых мы уже говорили) значительно обезопасили дольщиков, но они не снимают проблему, если ипотека была взята еще до их повсеместного внедрения.
Поэтому, ипотека обманутых дольщиков – это неприятная ситуация, в которую попадают заемщики, когда их застройщик не выполняет своих обязательств, а они при этом продолжают выплачивать кредит за недостроенное жилье.
В общем, ситуация с ипотекой при банкротстве застройщика – одна из самых сложных. Но главное – не опускать руки и действовать! Своевременное обращение в банк, активное участие в процедуре банкротства и включение в реестр требований – это ваши главные инструменты для защиты своих интересов. Если чувствуете, что вам нужна помощь, обращайтесь к юристам, специализирующимся на таких делах. Они помогут вам разобраться со всеми тонкостями.
