Иск к застройщику о взыскании неустойки: как и куда подавать заявление

Исковые заявления на девелоперов за задержку строительства и передачи дома, являются процессуальными документами для защиты дольщиками своих прав по договору долевого участия (ДДУ). Иск к застройщику о взыскании подается суду, чтобы тот инициировал дело, и взыскал средства. Включая убытки, плюс компенсацию за моральный урон.

У дольщиков на рынке строительства жилой недвижимости нередко возникают проблемы: частые просрочки сдачи объектов в новостройках (около 60% всех строек жилья). Они выступают участниками в долевом строительстве. Инвестируя свои средства, по сути, финансируют деятельность застройщика на время возведения тем жилого дома с целью получения прибыли.

Срывая сроки, застройщик нарушает права долевых инвесторов, часто приносит им убытки (если средства были заемными, кредитными под проценты). Поэтому дольщики имеют законные права на компенсацию в виде неустоек. Не только за моральные неудобства, но и за причиненный ущерб в виде понесенных убытков. Это регламентируется нормативным актом по долевому строительству и Гражданским кодексом РФ.

Такая защита прав инвесторов по ДДУ возможна через суд, если строительная компания отказывается добровольно возмещать ущерб.

Когда можно подавать иск

Дольщик может подать иск о неустойке к застройщику в заявлении до суда, когда допущено нарушение срока сдачи объекта, оговоренного в ДДУ. Такая предварительная претензия необходима по закону, для возможного досудебного урегулирования. Следующий шаг – исковое обращение в суд. Оно потребуется, когда закончился срок, отведенный на удовлетворение претензии. Или возник прямой отказ строительной компании в добровольном возмещении убытков и выплате пени.

Важно, что если попытки решить вопрос по претензиям до суда не предпринимались, тот может сначала предложить сторонам эту процедуру.

Нормативная база

Отношения дольщиков и девелоперов применительно к строительству нового дома регламентируются следующими нормативными актами:

1. Закон ФЗ-214 «О долевом строительстве» (30.12.2004). В нем определены права дольщикам на возмещения при нарушенных сроках сдачи жилья.
2. Гражданский кодекс (ГК РФ). В ст. 330 указано, как высчитывать размеры неустоек. Их необходимо рассчитывать, учитывая ставку по рефинансированию Центробанка РФ. Ст.131 показывает форму иска с его содержанием.
3. Договор ДДУ. Он важен для подтверждения обязательств сторон. В первую очередь – сроков. Даты окончания строительства, сдачи объекта должны быть, однозначно указываться. Иначе претензии могут оказаться неправомерными.
4. Закон, защищающий права потребителей, ФЗ-2300-1 (07.02.1992). Он дополнительно поможет физическим лицам, участвующим в ДДУ. Особенно компенсировать моральный вред.
5. Постановления Правительства: ПП-423 (02.04.2020), ПП-479 (26.03.2022), ПП-326 (18.03.2024), и ПП-1916 (26.12.2024). Важно учитывать, что они вводят мораторий на начисление неустоек строительным организациям в определенные интервалы времени с 2020 по 2025 годы. И в короткий период устанавливают сниженный процент неустоек.

В совокупности приведенных норм и законов, дольщик вправе требовать неустойку, компенсацию за моральный вред, и штраф. Но с учетом временных ограничений – послаблений этим строителям.

Что должно быть в исковом заявлении

Иск к застройщику о взыскании неустойки может подаваться в письменном виде:

1. Самим истцом. В случае юридического лица – его исполнительным руководителем по регистрации.
2. Представителем по доверенности, которая подтверждает полномочия подписывать и подавать документы суду.

Возможна цифровая форма подачи иска. Для этого понадобится электронная подпись, или наличие учетной записи Госуслуг, что сейчас равнозначно в правах подписи. Если ее нет, то можно авторизоваться на этом государственном портале, и пройти верификацию (проверку личности). В случае необходимости обеспечения, нужно иметь усиленную цифровую подпись.

Структура иска по элементам такая. В шапке указывают:

1. Сведения по суду, куда подается иск: наименование, расположение.
2. Информация по истцу. Гражданам записывать: ФИО, данные о рождении, где зарегистрирован, и где временно пребывает, ИНН, СНИЛС, паспортные данные. Для юридических лиц (организаций, ИП): наименование, регистрационные данные, ИНН и ОГРН, адрес юридический и физический, контакты.
3. Данные по ответчику-застройщику – такие же, как по юрлицу, подателю иска.
4. Информация по представителю (физическому или юридическому лицу).

Основная часть заявления должна содержать:

1. Суть обстоятельств по делу: дата, когда заключен ДДУ, и его сумма; срок сдачи по договору, и дата фактической передачи (когда подписан акт), а также срок просрочки; информация о том, как передавалась претензия застройщику до суда, ее содержание.
2. Требования по иску с обоснованиями: упоминание законов и актов, условия по договору ДДУ.
3. Сумма с указанием размера госпошлины или обоснований ее неуплаты.
4. Расчет предъявляемых требований с приведением формулы и ставки Центробанка, расчетный временной интервал.
5. Требования с указанием сумм по иску: компенсаций и штрафов.
6. Заявление заканчивается подписью подателя и датой.

К заявлению требуется обязательное приложение со списком документов по делу.

Куда подавать иск (подсудность)

Существует различие между инстанциями с целью предъявления претензий для физических и юридических лиц. Организациям и индивидуальным предпринимателям, участвовавшим в качестве дольщиков, необходимо передавать материалы в арбитражные суды.

Граждане подают исковые заявления в зависимости от размеров выставляемых претензий:

1. На взыскание, меньшее 100 тыс. ₽, подсудность – мировым судьям.
2. Когда представления на сумму более 100 тыс. ₽, он подсуден районным судам.

Такая дифференциация не учитывает штрафы, оплаты за моральный вред, траты по судебным издержкам. Поэтому гражданам, чтобы разобраться с подсудностью, нужно рассчитать сумму выставляемых претензий.

Выбирать местонахождение суда необходимо по регламентам, определяющим, что подсудность – по месту, где находится ответчик. Но по ФЗ-214 (ст.4), если долевой участник – не предприниматель, а человек, купивший жилье семье, под собственные нужды, к нему применяются нормы по потребительским правам. По ГПК РФ (ст.29) он может подавать иск там, где живет или пребывает, также там, где заключен (исполняется) договор.

Важно, что такую альтернативу подсудности гражданам-собственникам жилья для собственного пользования, застройщикам нельзя изменять или исключать в ДДУ.

Поэтому, в итоге, физлица, приобретшие жилье для себя, могут подавать иски там, где они живут (находятся), или в зоне действия договора, мировому или районному судье в зависимости от суммы.

Организациям остается стандартный порядок – обращаться в суды там, где находится застройщик. Но в ситуации, когда другое не оговорено договором. Данной категории это возможно.

Госпошлина

Закон о правах потребителей устанавливает, что если истец нарушен в правах, госпошлину он не оплачивает.

Для исков на востребование неустоек в рамках ДДУ госпошлина – по размерам, отсрочкам, освобождениям от оплаты, регламентируется в Налоговом кодексе, в статьях 333.(19-23 и 36). Согласно их положению, истцы по имуществу, включая потребителей по долям, не платят пошлину, если выставляемые требования не выше 1 млн ₽.

В случае, когда сумма превышает миллион, сумма иска рассчитывается по п.1пп.1 (333.19НК). Льготы на пошлину по компенсациям за дефекты тоже распространяются на граждан, но не предпринимателей.

Юридические лица всегда обязаны платить пошлину полностью.

Реквизиты, по которым выплачиваются необходимые суммы, выкладываются в зданиях судов.

Документы к иску

К исковому заявлению необходимо подготовить обязательный список документов. Их копии и скопированное заявление нужно перед обращением в суд, отправить застройщику-ответчику, в ценном письме, и описанным вложением. В пакете для суда требуется наличие:

1. Копий оснований для иска: ДДУ, счетов по нему, передаточного акта, подтверждений оплат на судебные расходы.
2. Расчета суммы иска.
3. Копий, подтверждений, что предъявлялись досудебные претензии застройщику. Вместе с квитанциями, описями вложений, отчетов Почты России, что корреспонденция доставлялась. Выписки ЕГРЮЛ строительной организации.
4. Доверенностей на представителей.
5. Подтверждений, что копии иска и приложений отправлялись ответчику.
6. Квитанции по оплате госпошлины по иску (если положено).

Если в деле участвуют третьи лица, копии направляются и им.

Как подать иск

Подавать иск на застройщика следует следующими способами:

1. Лично в судебной канцелярии, с отметкой о приеме, входящим номером.
2. Посредством Почты России. Срок приема в отделении считается датой подачи заявления.
3. Электронным способом: для физлиц – через Госуслуги из личного кабинета истца или доверенного; юрлицам в суды с общей юрисдикцией – через ГАС «Правосудие»; для юрлиц в арбитражные суды – в системе «Мой арбитр».

Перед подачей важно помнить о передаче копии иска застройщику до суда.

Что происходит после подачи

Поданные документы проходят этап делопроизводства:

1. После регистрации, появляется информация в базе. Пакет получает председатель суда (его заместитель), распределяя кому-то из судей. Иногда это делается в электронном режиме
2. После получения документов, они изучаются назначенным судьей по подсудности и соответствию законам, полноте комплектности пакета. За 5 дней он решает – принимать иск в производство, или нет.

Рассмотрев документацию, судья вправе поступать с ней в одном из вариантов:

1. Примет в производство. Параллельно готовит дело к разбирательству, с назначением предварительного заседания.
2. Оставит без движения, при наличии недочетов. В таком случае нужно запросить объяснение причин, и срок для исправления. Если того не делать, дело возвращается.
3. Возвращает иск, или отказывает в его приеме. Основания – в соответствии с законами.

Данные о ходе дела размещаются на судебном сайте. О датах заседаний сообщается по телефону. Повестки, вынесенные определения отправляются через почту или телеграммами на адрес, записанный в заявлении.

Уточнять информацию можно звонком секретарю, через обратную связь на сайте, или записываться на прием к судье.

Советы юриста

Когда готовите иск к застройщику о взыскании, подавайте только важную информацию, прикладывайте документы, ссылайтесь на нормативные документы и судебные примеры.

В комментариях к иску важно упомянуть про право требования назначить экспертизу, вызов свидетелей по делу (например, других дольщиков вашего дома).