Участие в долевом строительстве предполагает, что дольщик покупает квартиру задолго до того, как она будет сдана в эксплуатацию и даже построена. Такой вариант приобретения жилья обходится дешевле, чем покупка готового жилья. Однако, прежде чем вселиться, будущие жильцы должны осмотреть квартиру и подписать акт сдачи-приёмки. Вот тут-то нередко и начинаются проблемы. В ходе осмотра могут обнаружиться недоделки или даже серьёзные технические нарушения, с которыми вселяться нельзя. В некоторых случаях застройщик может согласиться решить спор мирно, но нередко приходится добиваться справедливости в суде.
Причины обращения дольщиков в суд с иском к строительной организации
Наиболее частой причиной обращения инвесторов долевого строительства в судебную инстанцию становится срыв сроков сдачи жилья. Известны случаи задержки на годы. По закону дольщики (инвесторы) имеют право на компенсацию за каждый день просрочки, а также право разорвать контракт, если срок сдачи задерживается более чем на 60 дней. В обоих случаях девелоперу надо выплачивать огромные деньги по неустойке или возмещать дольщикам стоимость квартир, которую они выплатили по контракту. Даже если на счету компании имеются средства, не все готовы так просто расстаться с ними. Поэтому инвесторам приходится обращаться в суд. Ещё сложнее ситуация, если окажется, что средств на счету фирмы недостаточно. Здесь помочь может только суд.
Есть и другие ситуации, при которых инвесторы вынуждены судиться:
- Когда во время процедуры сдачи-приёмки квартиры, покупатели видят различные недоделки и нарушения: площадь квартиры не соответствует техническому плану, неровные стены или стяжка полов, нарушенная геометрия помещений, криво уложенная плитка или ламина, некачественно наклеенные обои или окрашенные стены, текущие краны, незакрывающиеся окна или двери, неработающие розетки, несоответствие помещений плану по площади, назначению, количеству окон.
- Когда дефекты, а точнее их последствия, проявляются спустя месяцы после заселения: сквозняки из-за неплотного прилегания оконных рам, водяные потёки на стенах после дождей, плохо греющие батареи.
Все эти случаи рассматриваются как нарушение прав потребителя, а также нарушение прав дольщиков. Пострадавшие лица для защиты своих интересов могут обращаться в суд. Однако для начала необходимо предпринять попытку досудебного разрешения спора, т. е. попытаться договориться с застройщиком, чтобы тот исправил строительно-отделочные дефекты. Для этого ему необходимо направить претензию и дождаться реакции. Если в отведённые сроки её не поступит, отстаивать свои права инвестор должен в судебной инстанции.
Как предъявить претензию девелоперу
Претензия – это письменное обращение к девелоперу с требованием устранить строительно-отделочные дефекты. Право инвесторов предъявлять такие требования закреплено в законе о правах дольщиков (ФЗ № 214), а также в ГК РФ.
Сотрудничество между дольщиком и девелопером закрепляется договором долевого участия (ДДУ), в котором прописываются права и обязанности обеих сторон.
Строительная компания берёт на себя обязанность построить объект, провести монтажно-отделочные работы и сдать жильё в оговорённые сроки. Если она нарушит взятые на себя обязательства, инвесторы вправе требовать исправления недоделок, а также компенсаций. В ряде случаев они имеют право разорвать контракт и потребовать полного возмещения потраченных средств.
Первый шаг в защите прав инвесторов – это оформление претензии. Она не является юридическим документом, пишется в свободной форме, однако имеет значение. Со стороны закона она рассматривается как попытка решить спор мирным путём.
Прежде чем начинать писать обращение к строительной компании, необходимо собрать доказательства нарушений:
- фото- и видеоматериалы;
- заключения приглашённых экспертов;
- письменные свидетельские показания соседей.
Что писать в претензии
Обращение к строительной фирме пишется в свободной форме, но должно включать:
- Шапку (заполняется в правом верхнем углу). В ней надо указать: наименование компании, которой предъявляется претензия, и её юридический адрес; ФИО, адрес и контакты лица, которое обращается.
- Основную часть. Здесь надо описать сложившуюся ситуацию, указать суть проблемы, сослаться на пункты ДДУ, которые были нарушены.
- Требования. Это самый главный раздел, в котором надо чётко сформулировать требования к строительной организации и определить сроки, которые вы отводите для их исполнения. Начните с ДДУ: укажите его номер и дату заключения, а затем перечислите статьи, которые были нарушены. Желательно (но не обязательно) каждое нарушение подкреплять статьями законодательства. В соответствии с законом на удовлетворение требований по претензиям отводится от 10 до 45 дней в зависимости от сложности проблемы. Например, если требование заключается в выплате денежной компенсации, то для этого достаточно 10 дней. Если речь идёт о ремонте, то времени надо больше. Иногда сроки реагирования на претензии прописываются в ДДУ. Тогда ориентироваться следует на них.
- Приложения. Здесь надо перечислить все документы, которые вы прикладываете.
- Банковские реквизиты, если требование связано с выплатой компенсаций.
- Дату и подпись.
Какие документы надо приложить
К требованию следует приложить все документы, которые удалось собрать в подтверждение нарушений со стороны строительной компании. Также можно приложить чеки, выписки с банковского счёта, если пришлось устранять дефекты за свой счёт.
Когда, куда и как отправлять
Претензию надо отправлять на юридический или договорный адрес. Иногда офис компании размещается не по адресу регистрации, а в другом месте. Писать только на фактический адрес не рекомендуется, поскольку застройщик может утаить факт получения письма, и это не будет юридически наказуемо. По закону он обязан отвечать только на корреспонденцию, поступившую на юридический адрес.
Если в ДДУ указан адрес, на который надо отправлять претензии, то писать надо именно на него. В этом случае, если отправить письмо на другой (даже юридический), будет считаться, что корреспонденция направлена на неправильный адрес.
В соответствии с законом застройщик обязан соблюдать гарантийные обязательства по сданному объекту, даже если это не прописано в ДДУ. Гарантия на строительно-отделочные работы составляет 5 лет, ремонта коммуникационных и инженерных сооружений – 3 года. Т. е. в течение этих лет можно писать претензии. Однако не рекомендуется дожидаться крайних сроков, писать надо сразу, как обнаружится проблема.
Наилучший способ доставить претензию застройщику – отправить заказное письмо. Квитанцию потом можно использовать в суде. Также можно отнести пакет лично. Но чтобы всё было по правилам, секретарь должен зарегистрировать обращение, а на экземпляре заявителя (готовить надо сразу 2 экземпляра) поставить штамп о том, что корреспонденция принята. В случае острого конфликта при личном визите могут быть сложности.
Как подать в суд
Чтобы составить исковое заявление, необходимо:
- Отправить девелоперу претензию и выдержать срок, который отведён последнему для выполнения требований. Это действие судья учтёт и рассмотрит как попытку мирного решения спора. Без него иск не примут.
- Собрать документы, подтверждающие предмет спора (фото-, видеоматериалы, заключения сторонних экспертов).
- Составить исковое заявление.
Как составить иск
Исковое заявление составляется в трёх экземплярах:
- для застройщика;
- для судебной инстанции;
- для заявителя.
Первый экземпляр с копиями документов направляют на адрес застройщика заказным письмом. Второй экземпляр с приложенной копией уведомления об отправки письма девелоперу направляют в суд. Это можно сделать также почтой или курьером. В первом случае на руках остаётся квитанция, во втором – канцелярия на пакете поставит штамп о приёме. Третий экземпляр остаётся у истца.
Если документы будут поданы ненадлежащим образом, суд рассматривать их не будет. Истцу дадут время на исправление недочётов. Если в установленный срок они не будут исправлены, исковое заявление вернут.
В какой суд обращаться из-за споров по ДДУ
Сумма компенсации влияет на выбор судебной инстанции. Если она (включая неустойки, штрафы, возмещение морального вреда) менее 100 тыс. рублей, то обращаться следует к мировому судье, если больше, – то в районный суд.
При выборе конкретной судебной инстанции истец, являющийся физлицом, вправе обратиться в суд по месту:
- своего жительства или временного пребывания;
- нахождения застройщика;
- подписания или исполнения ДДУ.
Соответствующие положения закреплены в законах «О правах участников долевого строительства», а также «О правах потребителя».
Истцы, являющиеся юридическими лицами или ИП, должны обращаться в суд исходя из обстоятельств:
- в арбитраж, если в договоре нет никаких указаний на другую подсудность;
- в третейский или иной, если такие положения содержаться в ДДУ.
Госпошлина при рассмотрении спора по ДДУ
Истцы-физлица, добивающиеся справедливости в суде, имеют льготы на оплату госпошлин. Если цена иска менее одного миллиона рублей, истец освобождается от уплаты как в мировом, так и в районном суде. Если сумма более 1 млн руб., то пошлину надо заплатить, но только с суммы, превышающей один миллион.
Для истцов-юрлиц, а также ИП льгот нет. Они платят госпошлину в полном объёме по установленным тарифам.
