Как избежать проблем с застройщиком

Введение эскроу-счетов значительно повысило безопасность сделки между застройщиком и дольщиком. Теперь в случае, если девелопер не выполнит свои условия, инвестор может получить вложенные деньги обратно. Однако закон, регулирующий взаимоотношения между сторонами, ещё далёк от абсолюта: в нём остаётся множество лазеек, которыми с удовольствием пользуются недобросовестные компании. Их цель обезопасить себя от судебных разбирательств, в результате которых могут обязать платить крупные штрафы и неустойки, а также увеличить прибыль от проданных метров. Эта статья о том, как избежать проблем с застройщиком.

Типы уловок со стороны застройщиков

Прежде чем перейти к разбору хитростей и уловок, хочется отметить, что ни одна из них не является противозаконной, поскольку подрядчик вписывает выгодные для себя положения в договор, который затем предлагает подписать дольщику. Все они вытекают из незнания покупателями законов и своих прав или невнимательности при подписании ДДУ.

Заключение предварительного договора

В соответствии с законом 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», дольщики и строительная компания заключают договор долевого участия (ДДУ), в котором фиксируются права и обязанности обеих сторон. Такой контракт – это одна из мер защиты прав инвестора. Становясь участником проекта, лицо приобретает право на:

• расторжение контракта по ряду причин с возвратом вложенных денег с эскроу счёта;
• гарантийное обслуживание;
• обращение в суд для решения споров;
• требование исправления строительных, отделочных дефектов, а также проблем с коммуникациями.

На практике нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с небольшим уточнением, что здание находится на стадии строительства. Заключение ПДКП не противозаконно, просто, в соответствии с ним, лицо не приобретает статус участника долевого строительства и закон, защищающей права дольщиков, на него не распространяется.

Кроме этого, при заключении ПДКП эскроу-счёт не открывается: деньги инвестора попадают в руки девелопера. Т. е. опасность потерять их в результате мошенничества возрастает, например, если фирма обанкротится. Можно подать в суд, но разбирательства по таким искам длятся месяцы и даже годы и не гарантируют возврата денег. Мошенники также могут просто исчезнуть с деньгами, тогда и судиться будет не с кем.

Менять условия договора в одностороннем порядке

Изменять отдельные положения ДДУ можно, но только с согласия обеих сторон. 

Однако если застройщику удастся внести в ДДУ пункт о том, что он вправе в одностороннем порядке изменять условия сделки, это откроет перед ним возможности к мошенничеству. Например, он сможет внести пункт об изменении площади квартир, а затем делать их меньше, не меняя первоначальной стоимости, или больше и заставлять покупателей доплачивать. Также он сможет внести в одностороннем порядке изменение, позволяющее расторгать контракты по его инициативе. Последний пункт очень спорный, и по его поводу можно обращаться в суд. Однако лучше не допускать внесение в ДДУ пункта о праве девелопера менять условия в одностороннем порядке.

Доплата за метры

Раньше уловка с дополнительными метрами была широко распространена. В ДДУ вносилось положение о дополнительных взаиморасчётах в случаях, если после сдачи метраж квартиры будет отличаться от проектного. Этот пункт давал строителям законную возможность манипулировать с метражом. Чаще всего площади квартиры оказывались значительно больше и покупателю приходилось доплачивать крупную сумму. Если же площадь оказывалась меньше, получить средства со строительной фирмы было невозможно.

Чтобы закрыть эту лазейку, в законодательство был введён чёткий параметр. Если площадь квартиры отличается от проектной более чем не 5%, инвестор вправе разорвать контракт и потребовать неустойку.

В правильно составленном ДДУ должна быть прописана точная цифра, на которую может отличаться площадь готового объекта, с условием, что его стоимость не измениться.

Дополнительные соглашения

Подписание дополнительных соглашений лишает дольщиков некоторых прав.

Например, девелопер по независящим от него причинам не укладывается в оговоренные соглашением сроки сдачи объекта. Ему требуется ещё полгода, чтобы всё качественно доделать. Он обязан не позднее чем за два месяца до указанного в ДДУ срока сдачи дома:

• известить дольщиков о том, что не укладывается;
• объяснить, по какой причине;
• предложить заключить дополнительное соглашение на продление срока.

Если дольщики согласны, то будет заключено дополнительное соглашение с внесением пункта об изменении. Однако подписав его, инвесторы лишаются права:

• требовать неустойку по нарушению первого срока;
• расторгнуть ДДУ по суду на основании того, что подрядчик нарушил срок сдачи.

При этом, если застройщик нарушил и вторую дату, права на неустойку и досрочное расторжение договора опять вступят в силу, но дни просрочки уже будут отсчитываться именно от даты, зафиксированной в дополнительном соглашении.

Важно помнить, что в данном случае со стороны строительной компании поступает именно предложение о продлении срока. Дольщики не обязаны его подписывать, а строительная компания не вправе этого требовать.

Навязывание дополнительных услуг

Чтобы повысить доходность предприятия, строительные компании часто пытаются навязать покупателям недвижимости услуги по её оформлению, а также страхованию. Суммы могут составлять от 10 до 30% от стоимости жилья. Также навязываются услуги управляющих компаний, чьи тарифы за коммунальные услуги на 20-30% выше.

Отдельным пунктом идёт принуждение собственника продавать квартиру только с разрешения застройщика (такой пункт иногда тоже вносят в ДДУ). Пока дом находится на стадии строительства, дольщик вправе продать недостроенное жильё. Но если в контракт внесён пункт о необходимости согласовывать это со строительной компанией, то ему придётся обсуждать с ней сумму, а также, вероятнее всего, пользоваться услугами юриста и риэлтора, связанных с девелопером. А им тоже надо будет платить процент за услуги.

Рекламные обещания

Обычно выбор недвижимости начинается с изучения рекламных буклетов и проспектов. Выглядят они воодушевляюще, поскольку рассказывают не только о просторной, комфортной квартире для всей семьи, но также о многочисленных дополнительных плюсах проживания в ЖК. Например, о том, что до ближайшей остановки метро можно добраться за 10-15 минут, что рядом с комплексом будет школа, детский сад, супермаркет и фитнес-центр. На самом деле может оказаться, что до метро надо 15 минут ехать на машине или автобусе, до которого тоже ещё надо дойти, школа и детский сад начнут строить, когда сдадут ЖК, а строительство супермаркета запланировано на следующую пятилетку. Привлечь за такое расхваливание никого нельзя, поскольку ни одно из обещаний в контракт не вносится.

Рекламным обещаниям верить не стоит. Если понравилась недвижимость или район, надо ехать и самому смотреть, как обстоят дела на самом деле. Ещё лучше удостовериться в госорганах о планах на освоение территории.

Как избежать уловок

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, ведущую к потере денег, лишним тратам или необходимости идти в суд, необходимо:

• проверить застройщика;
• изучить проектную документацию строящегося здания;
• тщательно вычитать договор долевого участия.

Лучше все эти этапы пройти в сопровождении юриста.

Проверка строительной компании

Строительную фирму надо выбирать не менее тщательно, чем подбирать район или планировку. Изучение подрядчика позволит избежать риска:

• банкротства фирмы;
• потери денег;
• проектных несоответствий;
• долгостроя или недостроя.

Проанализируйте общую информацию из открытых источников:

1. На платформе «Наш.Дом», курируемой Минстроем РФ, все застройщики ежемесячно обновляют информацию о ходе работ на своих объектах. Введя в поисковую сатью адрес компании, можно узнать сведения обо всех строящихся объектах, а также тех, что уже сданы. Отдельно ведётся список проблемных объектов. Информация тщательно проверяется госорганами, поэтому её достоверность высока. Платформой пользуются банки, Фонды защиты прав граждан.
2. На сайте ЕРС размещён рейтинг девелоперов, составленный на основе количества реализованных проектов, а также длинного перечня потребительских качеств зданий.
3. На сайте компании. Там должны размещаться:
   • сканы учредительной документации (рекомендуется сверить основные данные с теми, что размещены на сайте ФНС);
   • образцы договоров, по которым работает фирма;
   • информация о законченных объектах;
   • отзывы покупателей;
   • контакты (юридический и фактический адреса, телефоны, адреса электронной почты).

Обращайте внимание на виды договоров, по которым работает компания:

1. В №214-ФЗ зафиксированы права участников долевого строительства, он даёт им больше видов защиты;
2. №215-ФЗ – это закон о жилищно-накопительных кооперативах (он хуже защищает права покупателя). На лиц, являющихся членами кооператива, не распространяется действие Закона о нарушении прав потребителя. Все проблемы между сторонами контракта решаются по ЖК РФ. Если кооператор захочет получить назад деньги, то это будет возможно, если он выйдет из организации, а на счету ЖСК будут средства.

Изучение проектной документации

В ней отражена вся информация по строящемуся дому:

• площадь здания;
• этажность;
• площади и планировки квартир;
• наличие парковочных мест;
• стоимость квартир;
• сроки строительства ЖК и передачи ключей;
• источники финансирования;
• права на участок.

Последние три пункта наиболее информативные.

Удостоверьтесь, что подрядчик вправе вести строительство на данном участке. Если земля в собственности фирмы, об этом есть сведения в ЕГРН, если земля в аренде – должен быть контракт с действующим (не подходящим к концу) сроком.

Чаще всего дом строится на средства, взятые в кредит. Чем выше репутация банка, выдавшего ссуду, тем надёжнее девелопер (прежде чем дать деньги, служба безопасности тщательно проверяет заявителей).

Средний срок строительства многоэтажного дома составляет от полутора до трёх лет. Чаще всего строители удлиняют этот интервал (на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы защитить себя от выплат неустоек). Это обычная практика. Насторожить должно, если время значительно сокращено. На это обстоятельство также следует обратить внимание при подписании ДДУ.

Изучение ДДУ

Если строительная компания не вызывает подозрений, можно заключать сделку купли-продажи. Лучше, если сделка будет проходить в присутствии юриста с вашей стороны. Это дополнительня мера защиты от включения в контракт невыгодных для покупателя условий. Если профессионального помощника рядом нет, то обратите внимание на то, чтобы в контракте были положения:

1. Точно описывающие объект недвижимости (площадь, количество комнат, их площадь, описание нежилых помещений, количество окон в каждой комнате и т. п.). Кроме этого, к контракту должен прилагаться точный план квартиры. До строительства объект увидеть нельзя, поэтому инвестор должен наглядно представлять, за что платит. Наличие плана не позволит подрядчику совершить самовольную перепланировку, изменить назначение помещений, внести иные изменения. Иначе инвестор сможет потребовать неустойку.
2. С точным указанием площади каждого помещения и общей, а также рамок, в которых она может измениться с сохранением стоимости недвижимости.
3. С конкретным сроком сдачи. Это может быть дата, например 01.07.25, или временной интервал, например, не позднее конца II квартала 2025 года.
4. О гарантиях на ремонт. По закону на ремонтно-строительные работы она составляет 5 лет, на коммуникации – 3 года.
5. Об условиях расторжения контракта.

Особое внимание следует уделить положениям, которых не должно быть в ДДУ (о них говорилось выше), особенно о праве на внесение подрядчиком изменений в одностороннем порядке, а также замены ДДУ на ПДКП.

Договор долевого участия считается заключённым только после того, как его зарегистрировали в Росреестре. До этого момента подрядчик не вправе требовать внесения оплаты.

Что делать, если проблем с девелопером избежать не удалось

Если проблемы возникли, надо попытаться решить их мирным путем. Для этого необходимо на имя подрядчика направить претензию, в которой описать проблему, изложить требования и определить сроки исполнения. Срыв сроков сдачи, серьёзные строительные дефекты или низкое качество ремонта – это нарушения, за которые инвесторы могут требовать компенсацию. Её расчёт также следует приложить к претензии. Поскольку подрядчику придётся платить неустойку, мирно обычно такие споры не решаются, и в суд идти всё равно придётся. Однако подача претензии необходима. Суду важно удостовериться, что все возможности досудебного разбирательства исчерпаны.

В претензии должны быть приведены не просто доводы, но быть представлены доказательства, которые необходимо собрать и задокументировать. Текущие краны или батареи, мокрые стены можно снять на камеру. Проблемы с электричеством, подачей воды, работой отопления или вентиляции можно описать и пригласить свидетелей из числа соседей. Также можно зафиксировать недостатки ремонта. Если нарушения слишком серьёзные, надо приглашать стороннего специалиста, который проведёт экспертизу и сделает письменное заключение. На него можно сослаться в претензии, а также предоставить как доказательство в суд.

Если недостатки выявлены в ходе сдачи объекта потребителю, то последний вправе не подписывать акт приёмки и писать претензию. Но даже если жильцы вселились и проблемы обнаружились спустя некоторое время (а акт передачи уже подписан), они всё равно вправе выставлять претензию строителям, поскольку подрядчик обязан предоставить гарантию. Но даже если гарантии не прописаны в контракте, в ст. 196 ГК РФ закреплено понятие «общий срок исковой давности», в соответствии с которым лицо вправе предъявлять претензии в течение 3 лет.

Претензия пишется в произвольной форме, но должна содержать:

• шапку, в которой указано, к кому и от кого претензия;
• основную часть с описанием проблемы;
• часть с описанием требований;
• перечень прилагаемых документов (копию контракта, экспертное заключение, фото и видеоматериалы).

Претензию направляют на юридический адрес, если иной не прописан в договоре (договорной адрес). Если договорного нет, а юридический адрес отличается от физического, писать надо на оба. Письма отправляют с уведомлением. Это будет доказательством того, что подрядчик получил пакет. По закону подрядчик обязан в течение 10 дней отреагировать на претензию, также есть временные рамки для устранения нарушений, но не более полутора месяцев. Если через указанное время реакции нет, следует обращаться в суд.

Заключение

Несмотря на то, что в последние годы вступили в силу законы, поправки и положения, направленные на защиту дольщиков, остаётся ещё немало схем, которые могут нанести вред юридически неподкованному потребителю. Как в такой ситуации избежать проблем с застройщиком?

Наиболее оптимальный вариант – это помощь юриста, специалиста, который способен увидеть более глубинный смысл в каждой формулировке и не допустить подписания заведомо невыгодных условий.

Если нанимать профессионала для полного сопровождения сделки в планы не входит, то необходимо как минимум с ним проконсультироваться. Юрист укажет:

• на что обратить пристальное внимание;
• что должно насторожить;
• в каких случаях от сделки вообще лучше отказаться.

Надеемся, что и наша статья пролила свет на большую часть уловок недобросовестных застройщиков, а также способов не попасться на них.