Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? Этот вопрос первый, который задают себе люди, решившие улучшить свои жилищные условия. Рынок недвижимости – это сотни ЖК, тысячи девелоперов, десятки тысяч предложений. Выбрать квартиру, подходящую по расположению, площади, качеству отделки и цене, сложно. А ещё бесконечные сообщения в СМИ о мошенниках и недобросовестных компаниях, из-за действий которых люди потеряли и деньги, и жильё.

Эту статью можно рассматривать как краткое руководство по комплексной проверке объекта и строительной организации. Также в ней собраны рекомендации, предостерегающие будущего владельца недвижимости от совершения ошибок при выборе жилья и заключении ДДУ.

Проверка застройщика

Провести проверку можно самостоятельно: существует достаточно открытых источников, из которых можно почерпнуть всю важную информацию. Привлечение юриста позволит изучить девелопера глубже и сделать более точный прогноз благонадёжности.

Дело в том, что классическая проверка включает множество пунктов. Но сделать общие выводы можно только на основе совокупного анализа. Если человек не профессионал, сделать объективный вывод будет сложно. Например, надо ли считать компанию неблагонадёжной, если обнаружится, что по одному или двум пунктам имеется негативная информация. Чтобы это понять, надо оценить сведения в контексте общей картины, что далеко не всегда под силу человеку без специальных знаний. Юристу сделать выводы проще, в том числе и потому, что у него есть право и возможности доступа к закрытой информации. Это и позволяет ему делать более точные заключения.

Проверка общей информации о юрлице

Этот этап можно рассматривать как ознакомительный, который поможет узнать о фирме основные сведения:

• адрес;
• размер уставного капитала;
• ФИО директора, а также учредителей;
• наличие лицензий.

Чтобы получить эти сведения, надо зайти на сайт ЕГРЮЛ и ввести в поисковую строку ИНН и ОГРН фирмы.

Данная информация не слишком информативна, и на её основе нельзя принять решение о надёжности или ненадёжности компании. Но кое-какие моменты узнать всё же можно. Например, в реестр вносится информация о том, находится ли фирма на стадии банкротства, ликвидации или реорганизации. Кроме этого, надо просмотреть и другие организации. Если вдруг обнаружится, что директор компании одновременно является директором и нескольких других, это должно насторожить.

Оценка предыдущих проектов строительной фирмы

Этот этап важен, чтобы понять:

• как долго фирма находится на рынке;
• сколько проектов завершила;
• насколько сложными были объекты строительства;
• сдавались ли объекты в срок или регулярно возникали просрочки;
• были ли претензии к завершённым объектам со стороны покупателей недвижимости, если были, то какого рода.

Получить полное представление о предыдущей деятельности можно, проанализировав сайт компании, а также изучив отзывы на специализированных форумах, заметки в СМИ.

Следует помнить, что срыв сроков сдачи объектов недвижимости далеко не всегда является отражением неспособности застройщика соблюдать условия контракта. Ему могут помешать внешние факторы, например, проблемы со стороны партнёров, экономические спады, чрезвычайные ситуации. Насторожить должно, если срыв сроков – это для компании обычная практика.

Анализ финансовой устойчивости предприятия

Это один из ключевых показателей надёжности предприятия. Информация с отчётностью по бухгалтерии публикуется на сайте Росстата (правда, туда она поступает спустя примерно полгода после окончания года). Отсутствие сведений в Росстате – негативный фактор, свидетельствующий о том, что что-то хотят скрыть. Например, если фирма готовиться к закрытию, она в Росстат информацию просто не передаёт.

Согласно закону №214 «Об участии в долевом строительстве», инвестор вправе потребовать у застройщика бухгалтерскую отчётность за последние 3 года, а также результаты аудиторской проверки за последний год. В соответствии с этим же законом, девелопер обязан предоставить такие сведения. Разбирая отчёты, обращайте внимание, на:

• размеры прибыли, а также её динамику за указанный период (если обнаружатся резкие скачки прибыльности вниз или убытки за отдельные периоды, это должно насторожить);
• размер выручки, иллюстрирующий экономическую активность предприятия;
• величину активов: чем они больше, тем лучше, поскольку в кризисных ситуациях инвесторы смогут рассчитывать на возмещение убытков из этих денег;
• размер дебиторской задолженности – это деньги, которые контрагенты должны застройщику;
• размеры обязательств девелопера (кратко- и долгосрочные);
• имущество компании, состоящее из основных средств, разных видов активов, накоплений (это всё потенциальная гарантия по возврату средств и выплате неустоек дольщикам, если возникнут финансовые конфликты).

Если из бухгалтерского отчёта видно, что банки охотно кредитуют компании, – это хороший показатель, свидетельствующий о том, что организации доверяют, значит, она платёжеспособна, надёжна, имеет достаточно средств для развития строительных проектов. С другой стороны слишком крупные кредиты могут представлять потенциальную опасность. Это можно рассматривать как постоянную нехватку собственных средств (особенно если из отчёта видно, что и выручка за последние несколько лет низкая), а значит, возможность нехватки средств для погашения займов в будущем и банкротства.

Изучение судебной активности

Во всех российских арбитражных и общеюридических судебных инстанциях налажены системы автоматического учёта, доступ к которым открыт. В них можно найти информацию обо всех делах, которые рассматривались в суде, а также о том, какие по ним были приняты решения.

Дела, касающиеся споров со строительными предприятиями, обычно рассматривают арбитражные суды. Чтобы найти информацию об организации, надо обратиться в картотеку арбитражных дел и ввести в поисковую строку её ИНН и ОГРВ.

Анализируя данные картотеки, можно узнать:

• сколько было рассмотрено дел с участием застройщика;
• были ли у застройщика уважительные причины для нарушения своих обязательств;
• кто подавал иски – инвесторы, учредители, другие лица;
• какие были вынесены решения, взысканы суммы;
• даты заседаний.

Обращать особое внимание следует на дела, связанные с разбирательствами между учредителями. Внутрикорпоративные споры чреваты разрушением компании и совершенно точно указывают на её нестабильность.

Также показательным можно считать соотношение выигранных и проигранных дел. Например, если суд регулярно накладывает на организацию санкции за невыполнение обязательств, то с ней лучше контрактов не заключать.

Инвесторы вправе подавать иски не только в арбитраж, но и в суды общей юрисдикции, причём как по месту регистрации компании, так и по месту жительства заявителя. Поэтому обнаружить такие дела намного труднее. На сайте Мосгорсуда можно найти перечень районных судов, а потом попытаться поискать в них сведения об интересующем предприятии. Если и здесь всплывут дела о нарушении обязательств, это также станет дополнительным пунктом в списке для размышления о благонадежности девелопера.

Проверка долгов, возможных банкротств, благонадёжности

1. Из Арбитражной картотеки можно узнать:
   • подавались ли заявления о банкротстве или намерении обратиться в суд по этому вопросу;
   • как часто девелопер обращался в суд с заявлением о банкротстве;
   • находил ли суд обоснованным заявления. Эта информация может служить свидетельством неблагонадёжности предприятия.
2. Есть один важный показатель ненадёжности – это наличие неоплаченных исполнительных листов на крупные суммы или вовремя невыплаченных налогов. Сведения по неисполненным судебным решениям можно найти сайте ФСПП России, а по поводу налогов, а также предоставления отчётности – на сайте ФНС (туда вносят всех должников по отчётности с долгами более 1000 рублей за истекший год).
3. Минстрой ведёт единый реестр застройщиков, в который внесены все предприятия, имеющие официальное право вести свою деятельность. А в некоторых городах и субъектах федерации есть ещё реестры неблагонадёжных застройщиков. Если девелопер занесён в такой реестр, это однозначный сигнал о том, что никаких соглашений заключать с ним нельзя.

Как проверить строящийся объект

Завершив проверку девелопера, следует переходить к проверке строящегося дома. Здесь также существует пошаговый алгоритм.

Изучение проектной декларации и разрешений на реализацию строительного проекта

Оба документа должны быть размещены на сайте строительной фирмы, т. е. находиться в свободном доступе. Если их нет – это серьёзный повод заподозрить незаконность действий и поискать сведения в профильном ведомстве, осуществляющем стройнадзор.

При отсутствии разрешения на строительство или если документ просрочен, связывать себя договорными обязательствами с организацией нельзя, поскольку постройку могут признать незаконной, вплоть до сноса.

В проектной декларации, помимо общих сведений о девелопере, должны быть указаны сроки окончания строительства. Если они переносятся, их можно оформить в виде изменения к проектной декларации. Если таких переносов несколько, то это следует расценивать как элемент неблагонадёжности.

Проверка прав на земельный участок

Помимо разрешения на возведение здания, застройщик должен иметь право на землю, на которой строит. Установить наличие разрешения, а также соответствия площади участка, заявленной девелопером, с реальной, на которую есть разрешение, можно на сайте Росреестра.

При оценке этого факта могут возникнуть сложности, поскольку существуют разные категории земель, разные виды разрешений и прав на землю. Эти нюансы прописаны в нормативных актах. Например, застройщик может владеть землёй на правах аренды. Тогда надо выяснить:

• на какой период заключено соглашение;
• не просрочен ли договор;
• нет ли конфликтов с арендодателем.

Ещё один вид возможных нарушений, требующий проверки, – это соответствие границ земельного участка границам застройки, т. е. не выступает ли здание за границы отведённой под него территории.

Изучение прав собственности на землю лучше поручить юристу.

Оценка темпов строительства и степени готовности дома

Чтобы оценить, насколько быстро идёт строительство и уложится ли застройщик срок, надо знать:

• дату или период сдачи;
• на какой стадии находится строительство на текущий момент (это можно оценить по фотографиям или на месте);
• достаточно ли у организации денежных средств для продолжения и завершения работ.

Сроки сдачи можно посмотреть в проектной декларации. Судить о степени готовности по фотографиям лучше вместе с людьми, разбирающимися в строительном деле. Им достаточно одного взгляда, чтобы понять, укладывается ли застройщик в срок.

Деньги на развитие проекта фирма может взять из трёх источников:

• из своих средств;
• из банковских кредитов;
• от инвесторов – участников долевого строительства.

Узнать количество дольщиков можно на сайте Росстата (в поисковую строку надо ввести кадастровый номер земельного участка), проанализировав количество залогов. Чем их больше, тем быстрее должно продвигаться строительство. Однако если залогов достаточно, а стройка движется медленно, это может указывать на нецелевое использование средств. Возможен и другой вариант: заключённых ДДУ немного, но возведение здания ведётся быстро. Это означает, что у организации есть другие источники финансирования, например, кредиты или собственные средства.

Под степенью готовности дома в первую очередь подразумеваются: наличие коммуникаций, остекление окон и лоджий, стадии внутренней отделки. Оценить всё это можно только выехав на место. Также рекомендуется:

• пообщаться с рабочими, которые обычно знают больше о проблемах в ЖК;
• зарегистрироваться в сетевых группах дольщиков, где также люди обмениваются в первую очередь проблемами ЖК.

Уточнение перечня банков, выдавших аккредитацию застройщику

Здесь всё просто: чем длиннее список кредитных организаций, обслуживающих стройку, тем лучше, поскольку перед выдачей кредитов банк тщательно изучает заявителя. Узнать информацию можно на сайтах банков или обзвонив их по «горячим линиям».

Содержание договора и схемы покупки

К сожалению, даже полное соответствие ДДУ букве Закона не является абсолютной защитой от всех проблем. Несовершенство законодательных норм оставляет для нечестных девелоперов лазейки. Однако если подойти к изучению договора максимально бдительно, риски можно значительно снизить.

1. ДДУ считается заключённым только после госрегистрации. До этого никакой предоплаты вносить не следует. Если с вас требуют предоплату или какие-либо первичные взносы до заключения ДДУ – это мошенничество.
2. Процедура регистрации проста и её можно провести самостоятельно, например через МФЦ.
3. Объект договора должен быть максимально точно описан в ДДУ. Его нельзя увидеть до окончания строительства, а покупатель должен чётко представлять, что покупает. Кроме этого, отсутствие описания и плана или их слишком обобщённый вид даёт застройщику возможность манипулировать площадью (менять назначение помещений, изменять их геометрию, количество окон и т. п.). Поэтому необходимо, чтобы в договоре в подробностях было описано каждое помещение с указанием назначения, площади, а из прилагаемого плана была ясна планировка. Так в случае нарушения дольщик может выставить претензию и потребовать компенсацию.
4. Изменение площади квартиры. Она может меняться в большую или меньшую сторону. До недавнего времени недобросовестные строители этим пользовались, внося в договор положение о том, что если площадь измениться более чем на 10%, то дольщик будет обязан доплатить. Подписав такой договор, можете не сомневаться, что площадь квартиры окажется больше проектной. Если же в договоре было предусмотрено, что цена недвижимости не изменится при изменении площади, то строители делали квартиры меньшей площади. При этом застройщик не обязан был возвращать деньги за недостающие метры. Чтобы защитить дольщика, в законодательство внесли положение о том, что если площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%, дольщик вправе разорвать контракт и потребовать возврата денег, а также компенсацию.
5. В ДДУ должны быть чётко прописаны сроки сдачи, например, до 31.12.25 или не позднее IV квартала 2025 года. А вот формулировка «не позднее чем через месяц после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию» – это всё равно, что никаких сроков нет, поскольку по разным причинам ввести дом в эксплуатацию могут и через 10 лет. Но дольщики не смогут подать претензию и получить компенсацию, поскольку суды рассматривают это положение, полагая, что рано или поздно дом всё равно примут.
6. В договоре должны быть прописаны гарантии: на строительные работы они составляют 5 лет, на коммуникации – 3 года. Эти сроки можно изменять, но только в большую сторону. Важно как можно подробнее зафиксировать перечень и условия устранения всех возможных дефектов и недостатков.
7. Отдельный пункт следует посвятить условиям расторжения ДДУ.
8. Стоимость квартиры может меняться, но только по обоюдному согласию обеих сторон с заключением дополнительного соглашения. Важно не просмотреть, чтобы в ДДУ не внесли пункт о праве девелопера изменять стоимость в одностороннем порядке.

При составлении ДДУ, девелоперы могут вносить и другие пункты, которые не противоречат закону, но будут крайне невыгодными для дольщика. При этом не каждый сразу поймёт, в чем опасность. Поэтому, прежде чем заключить договор, его лучше показать юристу, который вычитает документ и укажет на сомнительные пункты.

Какие ошибки чаще всего совершают покупатели квартир в новостройках

Как ещё можно обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

Прежде всего не совершать поведенческих ошибок:

1. Не спешите с принятием решения. Даже если вам очень нравиться район и предложение, не соглашайтесь сразу. Посмотрите другие варианты, поинтересуйтесь предложениями, ценами, развитостью инфраструктуры в других ЖК. Проанализируйте удобство планировки, попытайтесь оценить звукоизоляцию, другие нюансы. И не поддавайтесь на уговоры менеджера быстрее принимать решение, поскольку завтра цена уже возрастёт. Это распространённый коммерческий приём, направленный на то, чтобы клиент меньше размышлял и быстрее закрывал сделку.
2. Не жалейте времени и средств на тщательную проверку девелопера. Лучше переложить это на юристов: им проще оценить финансовую и репутационную устойчивость организации на основе комплексного анализа собранных сведений. Если всё же будете проверять самостоятельно, то помните, наиболее надёжные строительные организации имеют аккредитацию в Сбербанке. Если она есть, то дальше можно не проверять бухгалтерскую отчётность, строительную декларацию, ход строительства: это всё уже проверил банк. При наличии сомнений по любому пункту он просто бы не выдал аккредитацию.
3. Желание купить подешевле чаще всего оборачивается приобретением проблемной недвижимости. Например, если у вас на этаже будет 10 квартир, то их стоимость, а также цена квадратного метра будет пониженной. Однако такое количество соседей означает постоянный шум на лестнице, очереди в лифты, калейдоскоп чужих людей, снимающих жильё, и т. п. Чем комфортнее условия, тем выше цена.
4. Доверчивость. Не стоит на слово верить менеджерам, рассказывающим обо всех прелестях проживания в ЖК. Каждое обещание необходимо проверять. Например, обещают автобусную остановку в 15 минутах, но не уточняют, что не ходьбы, а езды на автомобиле. Или говорят о том, что рядом будут школа, детский сад и супермаркет. Со временем оно так и будет, но возведение социальных объектов в планах через 5 лет, а пока придётся возить детей за 10 километров от дома. Каждое обещание должно быть подкреплено готовым проектом с разрешением на строительство.
5. Недооценка развитости инфраструктуры. Удалённость от остановок общественного транспорта и станций метро – это существенный недостаток, поскольку вам каждый день придётся тратить по несколько часов, чтобы добраться до работы и обратно. Если тротуары и подъездные пути не асфальтированы, это создаст дополнительные повседневные сложности при передвижении. Стоимость жилья может быть ниже, но неудобства слишком большими. Важно также проверить, насколько вообще обустроена и безопасна территория. Здесь ваши дети будут гулять, играть, ходить в школу, поэтому убедитесь, что вблизи нет:
   • опасных дорог;
   • трамвайных или железнодорожных путей;
   • больших перекрёстков;
   • необустроенных пустырей;
   • неогороженных строек;
   • заброшенных гаражных построек.

Чем может помочь наша компания «Помощь дольщикам»

Если девелопер всё же нарушил свои обязательства по части сдачи строительного объекта или качества ремонта, мы готовы помочь взыскать неустойку.

Наши юристы проведут бесплатную консультацию, в ходе которой:

• проанализируют предоставленную вами документацию;
• рассчитают примерную сумму неустойки по текущей ставке банка;
• ответят на все вопросы.

Если вы не хотите идти в суд, мы можем выкупить ваше право требования: сумму в размере от 50 до 250 тысяч рублей вы получите в течение двух дней после заполнения анкеты.

Только за 2023 год наша компания взыскала с застройщиков более 8 млрд рублей неустоек, разобрав в суде почти 34 000 исков.

Мы не берём предоплаты, работаем за процент от взысканной суммы, потому заинтересованы в успехе дела.

Заключение

Итак, как обезопасить себя при покупке квартиры? Подведём итоги:

1. Тщательно проверьте застройщика, документацию, касающуюся строящегося объекта, наличие разрешительных документов. Целесообразнее делать это в сопровождении юриста.
2. При заключении договора убедитесь, что в нём присутствуют все пункты, связанные с правами и обязанностями обеих сторон, а также отсутствуют положения, которые могут нарушить ваши права в случае возникновения спорных ситуаций. Договор также лучше подписывать в присутствии юриста, который предварительно его проверит.
3. Не торопитесь подписывать ДДУ. Поищите и проанализируйте другие варианты.
4. Убедитесь, что разрекламированная инфраструктура существует на деле, а не только на бумаге.
5. Не гонитесь за слишком низкими ценами и большими скидками. Это может означать наличие неявных проблем.
6. Если всё же возникли споры с девелопером по срокам сдачи или качеству отделки, обратитесь в компанию «Помощь дольщикам» и получите максимальную компенсацию.