Радость от приобретения собственного жилья нередко омрачается проблемами, вызванными нарушениями обязательств по договору долевого участия со стороны строительной компании. Девелоперы нередко срывают сроки сдачи объекта или некачественно проводят монтажно- отделочные работы, пытаются сдать квартиры, вид которых не соответствует утверждённым планам. Такие нарушения видны сразу, и дольщик может немедленно потребовать устранения недоделок или выставить иные требования. Однако нередко проблемы проявляются не сразу, а спустя некоторое время после заселения. Это также является поводом начать борьбу за свои права. Из этой статьи читатель узнает, как оформить заявление-претензию к застройщику и потребовать компенсацию за нарушение условий ДДУ.
Что такое претензия девелоперу
Претензия – это не юридический документ. Это заявление, составленное в свободной форме от владельца жилплощади к строительной компании с требованием устранить недоделки и иные нарушения, допущенные застройщиком при строительстве, отделке и монтаже коммуникаций, а также денежных возмещений.
При покупке долевой собственности дольщик и застройщик заключают договор, в котором прописываются права и обязанности обеих сторон. В нём (помимо адреса, этажности) прописывают:
- кадастровый номер участка – доказательство, что участок под строительство зарегистрирован и имеет чёткие границы;
- сроки сдачи объекта;
- технические характеристики объекта (общая площадь квартиры, каждого помещения, высота потолков);
- особенности отделки, включая перечень материалов (если объект сдаётся «под ключ»);
- стоимость (полную, а также за один «квадрат»);
- графический план объекта, в котором отражены расположение комнат, количество дверей и окон, отмечены вспомогательные помещения.
Гарантии в ДДУ можно не вписывать, поскольку они и так закреплены № 214-ФЗ.
Нарушение любого из вышеперечисленных пунктов – это повод писать претензию и требовать возмещения ущерба.
Обращение к девелоперу с претензией – это необходимый шаг перед тем, как обратиться в суд. Это действие называется попыткой досудебного мирного решения спора. Если покупатель выставил требования к строительной организации и она их удовлетворила, то повода идти в суд нет. А вот если не отреагировала или отказалась устранять недоделки или выплачивать компенсацию, тогда надо обратиться в суд и к исковому заявлению приложить копию претензии, которая осталась без ответа.
Помните, без предварительного обращения к застройщику с претензией суд заявление не примет!
Основания подачи претензии
Поводов много, перечислим наиболее часто встречающиеся:
- Срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Согласно законодательству, за каждый день просрочки дольщик вправе требовать денежную компенсацию. Неустойка рассчитывается по специальной формуле.
- Некачественно выполненные отделочные работы: неровная стяжка, неровно оштукатуренные стены, незакрывающиеся окна или двери, плохо наклеенные обои или некачественно покрашенные стены, заметные нарушения геометрии помещений, плохо уложенный ламинат (есть щели или вздутия) и др.
- Проблемы с коммуникациями (не работают выключатели, не течёт вода из кранов или плохой напор, текущие краны, плохая вентиляция).
- Изменение метража в большую или меньшую сторону.
- Изменение целевого назначения помещений без согласования.
- Изменение конструктивных элементов.
В соответствии с законом, компания обязана устранить все подобные нарушения не позднее 60 дней. Другие сроки исправления возможны только в том случае, если они зафиксированы в ДДУ (редко).
Устранению силами застройщика также подлежат проблемы, которые проявились уже после заселения. Например, люди вселились летом, а осенью выяснилось, что:
- батареи не греют;
- после каждого дождя на стенах образуются потёки (поскольку в стенах есть скрытые трещины);
- в квартире сквозняки.
Согласно п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, девелопер обязан предоставлять гарантию на устранение строительных недостатков в течение 5 лет, а коммуникаций – в течение трёх. Сюда не входят случаи, когда поломки произошли по вине жильцов или соседей. Например, если люди самовольно переставляли отопительное оборудование, в результате чего произошел прорыв трубы и затопило несколько квартир.
Содержание
Несмотря на то, что претензия – это обращение, составленное в свободной форме, оно должно содержать определённые пункты:
- Шапку (заполняется в верхнем правом углу), в которой надо указать, от кого и кому предъявляется претензия, юридический адрес застройщика и почтовый адрес заявителя, а также контактные данные (телефон, e-mail).
- Вступительную часть с подробным описанием проблемы, её последствий, перечислением обязательств, которые компания не выполнила. Важно чётко и ясно изложить суть проблемы, подкрепив её доказательствами (это могут быть фото- и видео материалы, свидетельские показания соседей, заключения сторонних экспертов).
- Требования. Эта часть самая важная. Её надо начинать с информации о ДДУ (номер, дата заключения) Затем заявитель должен перечислить все нарушенные пункты и указать свои требования в связи с нарушением каждого. Например, если претензия посвящена срыву сроков сдачи объекта, то можно требовать: выплаты неустойки за каждый день просрочки (рассчёт надо приложить), компенсации за моральный ущерб, компенсации дополнительных расходов, которые пришлось понести, например, проживая на съёмой квартире.
Требования будут весомее, если сослаться на статьи закона, подтверждающие право требовать неустойки и компенсации.
Важно указать чёткие сроки для выполнения ваших требований. Поскольку от них потом можно будет отталкиваться, если придётся обращаться в суд.
- Приложение, включающее перечень прилагаемых документов.
- Реквизиты банка, на которые строительная компания может перечислить средства.
- Дату, подпись.
Какие документы надо приложить
- Копию договора долевого участия;
- Акт сдачи-приёмки объекта;
- Дефектный акт, а также заключение независимого эксперта;
- Фото-, видеоматериалы, а также показания свидетелей (соседей), описывающие и подтверждающие строительные нарушения, которые привели к негативным последствиям;
- Копии чеков из магазинов, выписок с банковских счетов, договоров на оказание ремонтных услуг, а также услуг юристов, доказывающие объёмы понесённых расходов, которые требуется возместить.
Как рассчитывают неустойку
По формуле:
стоимость объекта Х количество дней просрочки Х 1/150 Х на ключевую ставку Центробанка на день исполнения ДДУ.
Например, стоимость квартиры по ДДУ составила 9,5 млн руб., количество просроченных дней – 153 (01.07.23 – по ДДУ, 01.12.23 – фактически). На первое июля 2023 г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 7,5 %, получается: 9,5 млн. х 153 х 1/150 х 7,5 = 726 750 руб.
При расчёте надо учитывать, что:
- на период с 22.03.2024 по 31.12.2024 согласно ПП № 326 действует мораторий на начисление денежных санкций застройщикам. Это означает, что неустойка на этот период не начисляется;
- в период до 22.03.2024 ставка рефинансирования не может превышать 7,5%.
Когда направлять претензию
Чтобы повысить шансы на исправление недочётов по гарантии или получение компенсационных выплат, важно соблюсти сроки подачи претензии.
Есть:
- Общий срок исковой давности, который, согласно ст 192 ГК, составляет 3 года. Т. е. в течение этого срока лицо, узнавшее о нарушении своих прав (в любой сфере), вправе подавать претензию.
- Гарантийные сроки. По закону строительная организация обязана предоставить гарантийное обслуживание сданного объекта с бесплатным устранением дефектов. На строительно-отделочные работы отводится 5 лет, на оборудование и коммуникации – от 3 до 5 лет в зависимости от нормативных документов, предоставленных производителем. Т. е. сроки гарантии на ремонт, например, лифтовых систем и отопительного оборудования будут разными. Важным условием выполнения застройщиком гарантийных работ является отсутствие самовольных действий со стороны жильцов. Т. е. если без согласования переделывали схему тепло- или водоснабжения, то аварии, вызванные этими действиями, и их последствия под гарантию не попадают.
В законе о правах дольщиков ФЗ-214 конкретных сроков, когда покупатели могут обратиться с претензиями к девелоперам, нет. Однако в нём обозначено (ст. 6), что дольщик вправе подавать претензии. Подразумевается, что делать это следует, руководствуясь законом о правах потребителя, а также Гражданским Кодексом.
Юристы рекомендуют не затягивать с обращением к застройщику, не дожидаться крайних сроков. Писать претензию надо сразу, как только установлены факты нарушения контрактных обязательств или замечены первые признаки снижения уровня комфорта быта из-за скрытых дефектов строительства.
Способы передачи претензии
Этот этап не менее важен, чем соблюдение сроков. Здесь главное, чтобы застройщик подтвердил получение претензии. Если не подтвердит, значит может и не реагировать, мотивируя тем, что он ничего не знал.
Отправка почтой
Наилучший способ оповещения девелопера – это отправка письма с уведомлением. Квитанция-уведомление о получении – это доказательство, что компания получила претензию. С этого момента можно отсчитывать срок, отпущенный на удовлетворение требований.
Однако, есть нюанс – адрес, на который надо отправлять письмо. У застройщика их может быть два – юридический и фактический. Это не противоречит закону, однако, если компания зарегистрирована по юридическому адресу, а её офис находится по фактическому, писать надо на первый. По закону юрлица обязаны вести официальную переписку через юридический адрес. Если в течение 30 дней за таким письмом не пришли, почта вернёт его отправителю с отметкой о возвращении. Такой документ можно использовать в суде.
Если дольщик отправит письмо только по фактическому адресу и оно вернётся, девелопер может говорить о том, что ничего не получал. Лучше писать сразу на оба адреса.
Иногда в договоре застройщик указывает адрес, по которому в случае спора следует отправлять корреспонденцию. Тогда писать надо именно на него, иначе будет считаться, что претензия отправлена по неверному адресу.
Вывод: важно внимательно изучить договор, а также установить юридический адрес. И в зависимости от ситуации отправлять письмо с уведомлением на основной. На все остальные адреса тоже можно направить письма, но рассматривать их только как дубликаты.
Передать претензию лично
Также можно передать письмо с требованиями лично, посетив офис. Чтобы строительная фирма не могла отрицать факт получения, необходимо составить два экземпляра. Один следует отдать секретарю и проследить, чтобы его зарегистрировали, а второй должен остаться у заявителя, но на нём также должна стоять отметка организации о том, что его приняли.
Сроки рассмотрения и удовлетворения претензии
Возможно сроки, в которые строительная компания обязуется реагировать на споры, указаны в ДДУ. Если их нет, то указывайте в претензии свои. В зависимости от претензии это от 10 до 45 дней. Например, для перечисления компенсации на счёт достаточно 10 дней, если надо устранить строительно-отделочные недочёты, всё зависит от их сложности.
Девелопер не ответил на претензию или отказался выполнять её требования: что делать дальше
В отведённый временной интервал компания должна отреагировать:
- выполнить требование;
- написать мотивированный отказ;
- предложить другой вариант разрешения спора.
Если в течение полутора месяцев с момента отправки претензии никакой реакции так и не поступило, надо обращаться в суд. Через суд можно требовать не только устранения недоделок, но также и возмещения ущерба, а также наказания в виде штрафа. О том, как оформить иск, а также составить заявление на компенсацию, лучше посоветоваться с юристом.
