Нередко получение желанной недвижимости омрачается рядом проблем, связанных с некачественными строительно-отделочными работами. Покупатель входит в квартиру и видит трещины в стенах, отвалившуюся штукатурку, отклеившиеся обои, запотевшие окна. Такая картина всегда вызывает разочарование, однако не стоит забывать, что квартира – это тоже товар и на вас как на покупателя распространяются все права, прописанные в законе о защите потребительских прав. Это означает, что вы вправе требовать устранения недостатков, снижения стоимости квартиры, выплаты компенсаций. Главное, всё сделать правильно. Эта статья о том, как оспорить действия застройщика.
Как проверить качество ремонта при приёмке квартиры
Как только строительно-отделочные работы завершены, девелопер обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, для организации сдачи объекта в эксплуатацию. Если инстанция одобряет объект, то документы подаются на регистрацию в Росреестр и дому присваивается адрес.
Следующий шаг – это передача квартир покупателям. Представитель строительной компании приглашает дольщика для подписания акта приёма-передачи. Однако не стоит торопиться ставить на документе свою подпись. Необходимо тщательно проверить все помещения и коммуникации. И если обнаружены хоть какие-то дефекты или недостатки, надо требовать их устранения:
- Начинайте осмотр с окон и дверей. Они должны плотно закрываться (иначе будут сквозняки), не иметь трещин, сколов, иных повреждений, стеклопакеты – герметично запаяны, иначе в них проникнет влага и разведётся плесень.
- Убедитесь в отсутствии расхождений между проектом и внешним видом готовой квартиры: сравните площади помещений и соответствие их назначения, количества окон в комнатах.
- Проверьте работу коммуникаций:
- их правильное расположение на кухне и в санузле;
- откройте краны горячей и холодной воды, убедитесь что краны на стояках надёжно перекрывают подачу воды в квартиру, а сами трубы надёжно закреплены при помощи хомутов;
- поднесите лист бумаги к вентиляционным окнам, он должен прилипать;
- проверить работу розеток можно при помощи телефонной зарядки, все выключатели стоит пощёлкать;
- отопление можно проверить только в отопительный сезон, но хотя бы убедитесь, что радиаторы на своих местах и надёжно закреплены.
- Присмотритесь к стенам и полам: они должны быть ровными, не иметь уклонов (это можно проверить с помощью уровня).
- Оцените внешнее состояние ремонта: качество покраски стен или поклейки обоев, установки багетов, ламината (на стыках не должно быть щелей).
Что делать, если обнаружены дефекты
Если вы нашли дефекты, но подписали передаточный акт, будет считаться, что вы со всем согласны и добиться от подрядчика исправления дефектов или компенсаций будет намного сложнее.
Если девелопер согласится всё доделать без разбирательств, то у него на это есть 2 месяца. Если нет, то придётся писать претензию, а возможно и обращаться в суд. В обоих случаях потребуются доказательства нарушений. Поэтому при первичном осмотре квартиры рекомендуется все недостатки фиксировать на фото или видео.
Если девелопер устранил дефекты в отведённый срок, он обязан организовать второй показ. Если вновь обнаружатся нарушения, рекомендуется пригласить эксперта, составить акт и писать претензию, на которую подрядчик обязан ответить в десятидневный срок. Если ответа нет, следует обращаться в суд.
Но дефекты можно обнаружить и после заселения. Например, если строители хорошо замаскировали трещины обоями, а дом сдавался летом, то проблемы обнаружатся осенью с первыми дождями, когда стены начнут мокнуть. Если плохо уложен ламинат, то при изменении температуры и влажности с началом отопительного сезона он может вздуться. Также не сразу можно обнаружить проблемы со сквозняками или плохо работающими отопительными радиаторами.
Потребитель по закону имеет право подавать претензию к подрядчику в течение 5 лет после сдачи дома. Тянуть так долго, конечно, не следует: если проблемы есть, они проявятся гораздо раньше. При обнаружении скрытых дефектов рекомендуется не исправлять их самостоятельно, а:
- провести экспертизу с привлечением специалиста;
- отправить претензию застройщику;
- обратиться в суд, если девелопер не отвечает.
Размер компенсации и что учитывать при расчёте
Квартиры могут сдаваться в сером варианте, т. е. без ремонта и установки сантехники, или «под ключ». В зависимости от варианта размер компенсаций, которые можно потребовать, будут отличаться: во втором случае они будут намного выше.
При расчёте учитывается:
- стоимость работ по демонтажу (например, если придётся вскрывать полы, покрытые плиткой, или демонтировать оборудование, окна, двери);
- стоимость новых материалов;
- стоимость ремонтно-строительных работ, выполненных приглашёнными специалистами.
Все расходы должны иметь подтверждение в виде чеков, счетов, квитанций.
Другой способ компенсации – это требование снизить стоимость квартиры, указанную в ДДУ. В этом случае все недостатки следует оставить, как они есть (самому не устранять), пригласить эксперта и официально всё зафиксировать с составлением акта. Также специалист оценит расходы на ремонт и приобретение новых стройматериалов и внесёт их в своё заключение. Отчёт оценщика действует полгода. За это время надо успеть решить вопрос одним из двух способов: договориться с застройщиком или подать иск в судебную инстанцию.
Что делать, если подрядчик не устраняет дефекты
Если подрядчик не хочет идти на мировую и устранять недоделки, пишите претензию. Этот этап называется досудебным разбирательством и является обязательным до обращения в суд. Претензия составляется в произвольной форме, но в ней обязательно указывают:
- Кому и от кого направляется.
- В чём заключается проблема.
- Требования и сроки их удовлетворения.
- Перечень прилагаемых документов (экспертное заключение, фото и видеодоказательства дефектов).
Претензию направляют на юридический адрес, если есть фактический, то на оба. Чтобы компания не могла сослаться на то, что ничего не получала, письмо должно быть с уведомлением о доставке.
У застройщика есть 10 дней, чтобы отреагировать. Если реакции нет, следует идти в суд.
Судебное разбирательство
Если сумма иска не превышает одного миллиона рублей, обратитесь к мировому судье, если превышает, надо подавать заявление в районный суд. В правильно составленном ДДУ всегда прописывается схема разрешения конфликтов, а также суд, в который надо обратиться, если спор иначе не разрешается. Обычно это инстанция, находящаяся в том же районе, где зарегистрирована компания или живёт дольщик.
Что включить в расчёт стоимости иска
- возмещение расходов на ремонт (стройматериалы, услуги ремонтной бригады);
- возмещение морального ущерба;
- неустойку за несоблюдение условий ДДУ;
- штраф по закону о защите прав потребителя.
Если иск выставлен на сумму до 1 млн руб., заявитель освобождается от уплаты госпошлины.
Какие документы необходимо включить в пакет
Документы готовятся в трёх экземплярах, для:
- суда;
- девелопера;
- дольщика.
К исковому заявлению прилагают:
- ДДУ;
- документ, подтверждающий сделку купли-продажи;
- экспертное заключение;
- копию претензии к подрядчику с уведомлением о получении;
- если требуется, то квитанцию об оплате госпошлины.
Судебный процесс и получение компенсации
О дате судебного заседания истца и ответчика известит помощник судьи. Чтобы получить компенсацию в полном объёме, лучше идти на процесс с адвокатом. Защищать свои интересы и требования надо ссылаясь на статьи ГК РФ, а также положения закона о защите прав потребителя. С этой задачей намного лучше справится профессиональный юрист.
Если решение принято в пользу истца, это не означает, что он сразу может требовать получения денег. У ответчика есть 30 дней, чтобы обжаловать решение в Апелляционном суде. Туда же может обратиться и истец, если решение по делу его не удовлетворит. Новое постановление вступает в силу в день его принятия.
Теперь истец может требовать деньги. Для этого необходимо получить исполнительный лист и обратиться в банк, в котором у строительной компании открыт счёт. Ещё потребуются банковские реквизиты застройщика, их можно получить в налоговой инспекции по заявлению. Если окажется, что на счёте недостаточно средств для погашения долга, девелопером займутся судебные приставы, которые наложат арест на имущество до тех пор, пока задолженность не будет погашена.
Если в течение 3 месяцев подрядчик так и не выплатил полную сумму, а остаток превышает 300 тысяч рублей, должник может опять обратиться в суд с заявлением о том, чтобы компанию признали банкротом. До этого обычно не доходит, но такое положение хорошо действует как подстёгивающая мера.
Что делать дольщику, если застройщик обанкротился
Банкротство компании не происходит вдруг. Поэтому, если вы заключили ДДУ, необходимо постоянно следить за тем, как продвигаются дела. Если строительство движется слишком медленно и грозит вот-вот остановиться, – это повод к беспокойству. Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем выше шанс вернуть деньги. Узнать о нём можно:
- от конкурсного управляющего, который обязан известить дольщиков о банкротстве в течение 15 дней с момента принятия решения, но почти никогда этого не делает;
- из газеты «Коммерсант», где публикуются сведения о разорившихся компаниях;
- через картотеку арбитражных дел;
- через Единый федресурс сведений о банкротстве.
Если у инвесторов были требования к девелоперу до объявления последнего банкротом, то они будут занесены в специальный реестр требований кредиторов, который открывается в день объявления о разорении. Требования участников долевого строительства имеют приоритет перед удовлетворением требований иных кредиторов.
Чтобы требования включили в реестр, надо подать заявление на имя конкурсного управляющего. Он должен рассмотреть его в течение 15 дней и ещё 45 ему даётся на оформление, т. е. с момента открытия конкурсного производства на включение требований в реестр отводится не более 60 дней.
Если от конкурсного управляющего получен отказ, надо в течение 2 недель с момента получения письма, обратиться в арбитраж.
Реестр требований – это очередь, по которой выплачиваются долги разорившейся фирмы. Но как долго в ней придётся простоять, зависит от многих обстоятельств. Чем быстрее в неё удастся попасть, тем выше шансы на возврат денег.
Чем может помочь наша компания «Помощь дольщикам»
Если девелопер всё же нарушил свои обязательства по части сдачи строительного объекта или качества ремонта, мы готовы помочь взыскать неустойку.
Наши юристы проведут бесплатную консультацию, в ходе которой:
- проанализируют предоставленную вами документацию;
- рассчитают примерную сумму неустойки по текущей ставке банка;
- ответят на все вопросы.
Если вы не хотите участвовать в судебном заседании, мы можем выкупить ваше право требования: сумму в размере от 50 до 250 тысяч рублей вы получите в течение двух дней после заполнения анкеты.
Только за 2023 год наша компания взыскала с подрядчиков более 8 млрд рублей неустоек, разобрав в суде почти 34 000 исков.
Мы не берём предоплаты, работаем за процент от взысканной суммы, потому заинтересованы в успехе дела.
Заключение
Если вы настроились взыскать с подрядчика по полной программе, готовьтесь к длительной борьбе даже в том случае, если правда на вашей стороне. Чтобы защитить свои потребительские права и выйти из спора победителем, лучше привлечь юриста. Только профессионал знает, как правильно оспорить действия застройщика.
