Всего за несколько лет рынок долевого строительства в нашей стране увеличился в три раза. Граждане приобретают недвижимость по ДДУ.
Согласно закону, компания обязана передать участнику строительства жилье, которое по качеству отвечает договору, градостроительным регламентам, проектной документации и другим обязательным требованиям.
Что такое споры с застройщиками и как защитить свои права в суде
Споры – это конфликтные ситуации, которые происходят между тем, кто покупает недвижимость и тем, кто ее создает. Возникают такие разногласия либо при долевом строительстве, либо при приобретении готовой жилой площади. Решаются и оспариваются во время этих конфликтов разные вопросы, которые имеют отношение к обязанностям предпринимателя и соблюдению им условий.
Такие разногласия являются обычным судебным процессом. Покупатель просто отстаивает свои права, если предприятие не соблюдало условия и действующий законодательство нашего государства.
Если предприниматель задерживается на этапах создания сооружения, у него значительные трудности. А если объекты в Интернете или реестрах упоминаются в негативном ключе, скорее всего это соответствует печальной действительности.
Пострадают граждане, которые собираются вступить в долевое строительство.
Основные типы споров
К главным видам споров относятся следующие конфликтные ситуации.
Нарушенные сроки сдачи жилплощади
Это наиболее частый спор, когда жилье сдается или передается покупателю.
В таком случае можно требовать денежную компенсацию. Также покупатель вправе потребовать, чтобы организация возместила убытки, вернула потраченные деньги. Письменное соглашение при этом расторгается.
Низкое качество готового объекта
Конфликт может родиться в случае, если имеются дефекты в построенном доме. Например, на поверхностях могут быть трещины, потолок может протекать, для отделки или даже для сооружения несущих стен могут быть использованы низкокачественные материалы.
Если покупатель это заметит, то у него будет право потребовать, чтобы изъяны были устранены или чтобы стоимость готовой жилплощади была существенно снижена, раз уж она некачественная.
Измененный проект или несоответствие характеристик
Случается, что предприятие меняет характеристики жилья. Например, преднамеренно увеличивает площадь жилого пространства. Также не соответствовать указанной в соглашении может высота потолка. Вид из окон тоже может отличаться от того, как он описан.
Если указанные характеристики расходятся с реальностью, дольщик может попросить, чтобы ему возместили разницу финансово. Также при несоответствии характеристик соглашение просто может быть расторгнуто.
Нарушенные права на общие объекты
Спорная ситуация может появиться из-за парковок, подвальных помещений, лифтов и пр. Например, они могут использоваться организацией не по назначению.
Нужно знать, как защитить свои права в суде.
Невыполненные обязательства
Предприятие может не выполнить свои обязательства в полном объеме. Невыполнение обязательств тоже повлечет за собой конфликт. Он будет решаться в суде.
Участник долевого строительства вправе требовать, чтобы обязательства были исполнены. Кроме того, он может потребовать еще и финансовую компенсацию за моральный ущерб.
Отсутствие документации
Конфликт может разгореться вокруг процесса оформления прав на недвижимость и при возникновении проблем с юридической чистотой двустороннего соглашения.
Процесс урегулирования спора
Перед покупателем стоит важная задача. Он должен своевременно выявить и документировать проблемные места объекта.
Если квартира была сдана с недостатками, то действовать следует по такому алгоритму:
- Проведение осмотра жилплощади.
- Фиксация обнаруженных проблемных участков (можно сфотографировать или снять видео).
- Составление акта осмотра (в нем обязан участвовать сам предприниматель).
- Вызов независимого эксперта (он оценит состояние).
- Направление письменной жалобы (в ней надо требовать устранить недостатки).
- Ожидание ответа (в течение месяца).
- Подача требования в судебный орган.
- Предоставление доказательств.
- Ожидание решения.
- Контроль выполнения решения.
Законодательные нормы, регулирующие споры
Жилищную отрасль регулирует следующие правовые акты:
- Федеральный закон №214-Ф3 о многоэтажных домах и прочих объектах, о внесении изменений в законодательные акты РФ.
- Закон №2300-1 о защите прав потребителей.
- Постановление №7 о рассмотрении дел по конфликтам, касающимся прав потребителей.
Как правильно составить иск
У того, кто участвует в строительстве, есть перечень прав, не исключая и те, которые предусмотрены вышеупомянутым законом №2300-1.
Не всегда для решения возникших разногласий требуется обращаться в орган правосудия. Бывают такие ситуации, из которых можно найти выход вполне мирным путем. Однако предприниматели в большинстве своем не реагируют на жалобы, предъявляемые участниками долевого строительства. Как раз по этой причине каждый год в нашей стране рассматриваются тысячи споров между строительными организациями и покупателями жилплощади.
Составляя жалобу, нужно отметить название фирмы, а также свои персональные данные – фамилию, имя, отчество, место проживания, реквизиты ДДУ. Должны быть указаны обстоятельства и требования.
Составленную жалобу, как письмо следует отсылать Почтой России. Письмо должно иметь опись вложения, в которой должно быть указано «претензия о … по договору участия в строительстве № … от … года». Уведомление о том, что письмо будет вручено, заказывать нет необходимости. Достаточно распечатать соответствующую информацию на сайте Почты России.
Жалоба в конверте должна быть направлена на адрес фирмы, то есть туда, где она находится юридически. Этот адрес можно найти в ЕГРЮЛ. Если адрес изменился, компания может не проинформировать об этом. Тогда следует самостоятельно проверять ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Эта информация не скрывается. Всегда можно уточнить актуальный адрес.
Судебная практика: что важно учитывать
Если конфликт мирным путем решить не удалось, то остается только обращаться в судебный орган.
Начальным этапом при обращении в органы правосудия будет подготовка требования и сбор доказательств, то есть документации, которая будет подтверждать требования.
Составляя письменный документ, нужно указывать в нем следующие данные:
- Наименование суда.
- Имена, места проживания и контакты тех, кто принимает участие в строительстве (то есть истцов).
- Местоположение компании, на которую составляется письменное требование.
- Стоимость иска (требуется в случае, когда истец намерен возместить финансовый ущерб).
- Название – «Исковое заявление о …».
- Описание обстоятельств дела (при этом необходимо ссылаться на нормативно-правовые акты).
- Требования, которые предъявляются к ответчику.
- Перечень документации, которая прилагается к заявлению.
- В конце указывается дата составления, ставится подпись.
Помимо самого иска, должны быть поданы следующие документы:
- Соглашение между дольщиком и фирмой.
- Договор уступки (требуется, когда жилплощадь была куплена по нему).
- Копии документации, в которой подтверждается оплата.
- Копии прочих документов, которые будут подтверждать требования заявителя.
- Копия претензии и всех документов, которые будут подтверждать, что она отправлена.
Когда заявка будет составлена, необходимо подготовить три экземпляра. Понадобятся два экземпляра прочих документов, которые будут выступать в качестве приложения к заявлению. Перед тем как подавать составленное заявление в судебный орган, один из трех имеющихся экземпляров необходимо отослать ответчику ценным письмом.
Итак, один экземпляр с приложениями должен оставаться у самого истца, второй экземпляр направляется в суд, а третий должен получить ответчик.
Отправить заявку можно почтой. Лучше всего ценным письмом.
В случае, если иск или какой-либо документ, который к нему прилагается, будет оформлен неправильно, суд отведет срок на то, чтобы нарушения были устранены. Если за отведенное время заявитель не успеет устранить нарушения, заявление будет возвращено. Именно поэтому важно сразу внимательно следить за тем, чтобы оно было составлено правильно и точно. Чтобы у суда не было никаких претензий к нему.
Мифы и заблуждения
Если искать информацию о спорах между участниками долевого строительства и застройщиками, то можно наткнуться на лживые факты. Чтобы избежать ложной информации, необходимо заранее ознакомиться с самыми частыми заблуждениями в этой сфере.
Разбирательства в Москве выиграть сложнее из-за более лояльного отношения к строительным компаниям
Это миф. Тот, кто пытается доказать правдивость такого мифа, орудует утверждением «В столице все судьи куплены». Верить этому не стоит. Лучше проанализировать практику всех судов.
Если у истца электронный ДДУ, то его не примут
Часто фирмы заключают электронные договоры через Всемирную сеть. В них отсутствуют так называемые «живые» подписи. Многие пользователи опасаются, что такие документы могут быть не приняты. Но опасения эти напрасны. В том, что соглашение имеет электронную подпись, нет никаких проблем.
Арбитраж позволит взыскать с ответчика больше
До какого-то времени это утверждение не было ошибочным. Однако с недавних пор арбитражные суды уменьшают штрафы. Теперь они ориентируются на практику судов общей юрисдикции. Это делается, чтобы практика стала единообразной. Кроме того, нередко арбитраж вовсе отказывается взыскивать штраф. Так что не стоит верить тем, кто утверждает, что арбитраж – это отличный способ взять с ответчика больше денег.
Если подписать соглашение, в котором имеется фраза о том, что претензии отсутствуют, то можно не получить неустойку
Положение о том, что отсутствуют претензии к застройщику, имеется почти во все актах. Но все они по-разному сформулированы. Стоит обращать внимание на это. Например, если просто говорится, что у дольщика нет никаких финансовых претензий, то тут все в порядке, можно смело ставить подпись. Причем если ее не поставить, то судья может вовсе признать дольщика «уклонистом», что само собой повлечет за собой множество неприятных последствий.
Однако на практике застройщики часто пытаются обхитрить дольщика. Они могут внести в акт утверждение о том, что дольщик добровольно отказался от права на неустойку. Возможно также намеренное уменьшение размера неустойки. Если такое имеется в акте, то его можно не подписывать или по крайней мере попросить, чтобы этот пункт был упразднен.
В случае, если акт с пунктом о том, чтоб претензии отсутствуют, уже подписан, все равно можно взыскать неустойку. Ведь права дольщика не были нарушены. Имеется множество примеров, когда истцам удавалось взыскать неустойку даже с таким актом.
Риски и меры предосторожности
Даже если дольщик предъявил весомые доказательства, что объект имеет существенные проблемы и не соответствует актам договора, и даже если суд при этом уже был выигран, скорее всего не удастся получить всю сумму, которая причитается. Так, семизначная сумма может быть сокращена всего до 100 000 рублей.
Как защитить свои права в суде? Во избежание таких решений и ради получения крупной денежной суммы дольщики прибегают к некоторым хитростям. Главное, чтобы эти хитрости были законными. Например, можно уступить свои права индивидуальным предпринимателям или коммерческим организациям, которые занимаются взысканием денежных средств со строительных компаний в арбитражном суде.
Заключение
Застройщик обязан передать покупателю квартиру, качество которой соответствует пунктам договора. Если от застройщика была получена квартира с дефектами (неровными стенами, трещинами и пр.), то покупатель имеет полное право предъявить претензию строительной компании.
