Покупка квартиры в новостройке является важным и ответственным шагом. Однако этот процесс сопряжен с определёнными рисками, которые нельзя игнорировать. Даже несмотря на введение защитных мер, таких как эскроу-счета, которые призваны минимизировать финансовые потери покупателей и гарантировать выполнение обязательств застройщиков, в этой сфере всё ещё существуют недобросовестные компании. Из-за этого клиенты сталкиваются с неприятными сюрпризами и теряют свои сбережения. Поэтому важно подходить к заключению договора с предельной внимательностью – изучать все условия и потенциальные риски. Рассмотрим, как избежать мошенничества в недвижимости и защитить свои интересы.
Основные схемы мошенничества
ПДКП вместо ДДУ
Одной из распространенных мошеннических схем является использование неправильного типа договора при покупке объекта в новостройке. Закон 214-ФЗ обеспечивает защиту прав покупателя (дольщика), когда он подписывает ДДУ. Однако иногда предлагают подписать предварительный договор, когда дом еще строится. В этой ситуации клиент не становится участником долевого строительства – закон не защищает его права.
Когда оформляется этот документ, деньги сразу попадают к застройщику (продавцу). Если стройкомпания разорится, то появятся обманутые покупатели. Оспаривание договора через суд займет много времени. Поэтому, покупая жилье на этапе строительства, всегда лучше подписывать именно ДДУ.
Оформление двойной продажи
В данной ситуации компания-застройщик подписывает соглашение с посредническими фирмами, которые имеют право заключать контракты. Также она продает уже проданные объекты, не раскрывая этого факта.
Ситуация, когда происходит двойная продажа, возникает при задержке регистрации ДДУ и одновременном подписании еще одного договора на тот же объект. При таком раскладе существует риск остаться без дома, однако деньги подлежат возврату. Чтобы защитить себя, стоит заказать выписку из госреестра и убедиться, что объект не является чьей-то собственностью.
Стройка без разрешительных документов
В этом случае такого обмана строительный предприниматель либо вовсе не планирует строить объект, либо у него нет разрешения от госорганов.
Чтобы избежать этого, важно запросить у застройщика следующие документы:
- Разрешение на стройку. Подтверждает наличие бумаг на проект и право компании на выполнение работ.
- Документы с правом на землю. Например, свидетельство о собственности на участок или соглашение по аренде. Важно, чтобы в этих документах было прописано, для каких целей предназначен участок и какая стройка на нем доступно.
- Бумаги о деятельности стройкомпании: учредительная документация, аудитотчеты и проектная декларация, где указано финансовое состояние.
Как обманывают в договорах
Подмена сроков
Текст, напечатанный жирным шрифтом, привлекает внимание. Это приводит к тому, что можно не заметить фактический срок передачи дома. Согласно № 214-ФЗ, стройфирма обязана уплатить неустойку, если она не соблюдает сроки передачи. Однако, закон не предусматривает штрафов за просрочку сдачи недвижимости в пользование.
Обычно в ДДУ указывают две даты: первая, когда дом должен быть сдан в пользование, и вторая, когда недвижимость будет передана дольщику. Ответственность за просрочку существует только по второй. Если продавец опоздал с сдачей объекта в пользование, но соблюдал срок передачи, то неустойку за задержку начислять не будут.
Часто срок передачи указывается как определённое число месяцев или дней, отсчитываемое от даты сдачи, и выделяется жирным шрифтом. Также следует изучить, на какой день недели приходится на последнее число передачи. Согласно статье 193 ГК РФ, если этот день является выходным или праздничным, оно переходит на первый день рабочей недели.
ЖСК вместо Долевого участия
Подписание соглашения участия в жилищно-строительном кооперативе вместо ДДУ стало более распространенной практикой из-за изменений в законодательстве. После этого количество способов, позволяющих избежать требований закона 214-ФЗ, значительно уменьшилось. Однако некоторые компании, избегая ответственности за просрочки и качество строительства, предлагают заключать соглашение о вступлении в жилищно-строительный кооператив. Они создают кооператив, а покупатели-дольщики присоединяются к нему, и формально между ними нет прямых обязательств. Такая схема может носить определённые риски, и решать, стоит ли ими рисковать, остается на ваше усмотрение.
Незаконные условия
Люди, не осознавая того, что некоторые пункты договора неправомерные, следуют им и тем самым теряют свои права. Например, некоторые продавцы включают положения, запрещающие покупателю односторонне расторгать соглашение, или устанавливать штрафы за это. Они также сокращают свою ответственность за нарушение требований договора, вводят особые правила рассмотрения споров и предусматривают возможность изменения дат передачи квартиры по собственному усмотрению. Большинство таких условий являются незаконными и подлежат оспариванию в суде.
Обман с площадью
Продавец может увеличить ее и потребовать от покупателя доплату, о которой тот не знал. При этом увеличение площади может происходить за счет таких пространств, как балкон или коридор.
Также площадь может уменьшиться, но в таком случае в соглашении прописано, что цена останется прежней. Иногда фактические размеры помещения отличаются от тех, которые указаны в документах, подготовленных его кадастровым инженером.
На этапе составления соглашения стоит внимательно изучить его условия, связанные с возможными изменениями площади и ценником.
Отсутствие точного списка отделочных работ
Часто, когда люди покупают квартиру или другое помещение в новостройке, они ориентируются на рекламу, презентацию и макеты будущих зданий от продавца. Однако юридически он не обязан выполнять всё, что указано в этих буклетах. Его обязательства чётко определяются только в ДДУ. Если в последнем не будет точно указано, какие стройработы, связанные с отделкой, и материалы будут использованы, вы не сможете предъявить претензии по поводу несоответствия.
Обман при передаче
Допсоглашения об изменении даты
Застройщики часто пытаются избежать выплаты неустойки, предлагая подписать допсоглашения о переносе дат. Для этого они используют разные подходы. Например, предлагают бонусы за подпись, такие как скидки, купоны или небольшие компенсации. Иногда они прибегают к угрозам, говоря, что объявят банкротство. Также они вводят в заблуждение относительно значимости и содержания документа, предлагая подписать его вместе с другими бумагами и называя это формальностью».
Вы вправе не подписывать бумаги, связанные с переносом сроков. Особенно, если нет достаточной компенсации. Обычно стройкомпании не предлагают сумму, равную или превышающую ту, которую можно получить через суд. Они хорошо знакомы с судебной практикой и понимают риски. Поэтому им выгодно предлагать меньшее денежное возмещение.
Если допсоглашение подписать, потеряется право на неустойку за задержку. Несмотря на рекомендации юристов не подписывать такие документы, 17% дольщиков всё же решают на это пойти по разным причинам. Из тех, кто подписал, 80% обращаются к специалистам с вопросом о том, как можно оспорить это соглашение. Чаще оспорить его невозможно, но редко бывают случаи, когда можно получить неустойку.
Заблаговременное заключение акта
Согласно закону, приемка квартира осуществляется после введения дома в эксплуатацию. Однако многие продавцы приглашают людей на осмотр и приемку квартир до этого срока. Это делается для того, чтобы быстрее передать объект и прекратить начисление неустойки. Но такие действия являются незаконными. Если вы столкнулись с такой ситуацией, нужно обратиться в соответствующий орган, например, в Минстрой МО или в Мосгосстройнадзор, чтобы получить разрешение на ввод дома и оспорить подписанный акт.
Односторонний акт при отказе устранить недостатки
По закону, если клиент находит недостатки в квартире, он может отказаться подписывать акт приёма и потребовать устранения всех проблем. Тем не менее, закон также защищает продавцов от тех покупателей, которые затягивают процесс приёмки, чтобы получить больше неустойки. Если вторые уклоняются от приёмки или отказывается её проводить, первые могут через два месяца после даты, указанной в соглашении для передачи квартиры, направить односторонний акт.
Стройфирмы часто неправомерно используют эту ситуацию, и на практике всё может выглядеть так: дольщик приезжает посмотреть свою квартиру и находит в ней недостатки. Сотрудник первого предоставляет ему шаблон акта осмотра, куда второй записывает все обнаруженные недочёты. Эту бумагу подписывает и сотрудник, после чего тот сообщает, что несоответствия будут устранены, и как только всё будет готово, его снова пригласят.
Дольщик ждет уведомления о втором осмотре, но вместо этого получает акт. В суде стройфирма демонстрирует письмо-уведомление о начале передачи объектов и утверждает, что первый сам уклонился от приемки. Он также говорит, что акта осмотра не видел и не знает, кто такой «Иванов», подписавший этот документ, потому что такого сотрудника у него нет и доверенность на подпись подобному лицу не выдавалась.
Согласно закону, застройщик, который считается добросовестным, приглашал покупателя на приемку в письменном виде. Поэтому, по его мнению, последний оказал уклонение, и в срок был отправлен акт. В итоге по документам выглядит так, будто застройщик действует законно и добросовестно, а дольщик сам нарушает сроки приемки и делает это намеренно, чтобы получить больше неустойки. Как следствие, это приводит к значительному снижению размера неустойки или даже к отказу в её взыскании.
Иногда застройщики, когда дольщик не хочет принимать квартиру из-за недостатков, отправляют его в управкомпанию для решения проблемы. Однако происходит следующее: управкомпания не имеет полномочий для исправления строительных недочетов, так как это ответственность застройщика. Поэтому дольщик все равно должен решать вопросы с ним.
Во избежание этой ситуации рекомендуем отправить копию акта с жалобой застройщику. Лучше всего делать это через Почту России, используя заказное (ценное) письмо с описью вложения, где нужно указать названия и содержание отправляемых документов.
Несвоевременные уведомления о приёмке
Эта схема похожа на предыдущую. Покупатели получают письмо через Почту России, в котором говорится о начале передачи квартир. Затем они стараются связаться со стройкомпанией, чтобы записаться на приемку. Но сотрудник оповещает, что все доступные даты заняты, и ближайшая запись будет только через два месяца.
После этого застройщик через два месяца отправляет односторонний акт и начинает суд с обвинением дольщика в том, что тот уклонился от приемки. Напоминаем, что такая ситуация может привести к существенному уменьшению неустойки, а иногда носители судебной власти могут отказать в её взыскании.
Как быть? После получения уведомления у вас есть 7 дней для того, чтобы принять объект, если в соглашении не указаны другие даты. В эти 7 дней вы должны прийти, осмотреть квартиру и либо принять её, либо отказать с объяснением причин, если есть стройнедостатки. Вы можете увеличить этот срок до двух месяцев, но после его истечения можете получить односторонний акт.
Если он назначает вам более позднюю дату для приемки или если у вас возникают трудности с его контактом, стоит написать ему письмо. В нем сообщите о своей готовности принять квартиру и попросите согласовать дату. Как обычно, отправьте письмо по юрадресу застройщика (убедитесь в его правильности), используя Почту России и укажите название и суть документов, которые отправляете.
Как защитить себя
Прежде всего, вам следует понять, что именно вы покупаете. В ДДУ должны быть ясно указаны все характеристики недвижимости, которую вы собираетесь приобрести.
Во-первых, важно знать, является ли это жильем. Например, люди покупают апартаменты, а затем удивляются, что не могут там прописаться или сталкиваются с другими ограничениями. Во-вторых, стоит проверить площадь и стоимость, включая цену за квадратный метр. В-третьих, ознакомьтесь с расположением и планировкой, а также с состоянием помещения и коммуникаций (учитывайте, с отделкой или без). Это особенно важно, если объект предлагается с отделкой под ключ.
Следующий важный момент – это даты в ДДУ для ввода дома в пользование и передачи ключей. Обычно их две: когда вы планируете ремонт и переезд.
Также учитывайте обязанности застройщика исправлять стройнедостатки и его гарантии на недвижимость. Если у собственника возникнут какие-либо проблемы, он сможет обратиться к застройщику, основываясь на этом пункте, а также на характеристиках объекта, которые прописаны в ДДУ.
В целом, важно внимательно посмотреть сам договор, а не полагаться только на информацию из рекламы. Стоит изучить проектную документацию, включая декларацию, где содержатся данные о финансовом состоянии застройщика. Проверить наличие этой декларации можно на сайте Минстроя России.
Заключение
Покупая квартиру в новостройке, важно внимательно изучить договор и все документы. Это поможет избежать мошенничества в недвижимости со стороны застройщиков. Если у вас есть сомнения, не откладывайте – обратитесь к юристам или в правоохранительные органы. Быстрая реакция может защитить вас и ваши средства.
