Независимая строительно-техническая экспертиза новостройки – это метод оценки качества объекта, а также выявления дефектов и определения возможности их устранения. Строительство новостройки может быть завершено или нет, а экспертизу проводят как в отношении всего объекта, так и его части, например, одной квартиры.
Аудиторская проверка требуется при возникновении конфликтных ситуаций между девелопером и заказчиком, когда последнего не устраивает качество выполненных работ.
Приглашение независимого квалифицированного аудитора помогает официально зафиксировать различные виды нарушений: отклонения от технической документации, некачественный монтаж коммуникаций, изменение площади помещений и т. п. Без экспертного заключения нельзя составить претензию к застройщику или обратиться в суд с требованием возмещения ущерба. Заказать независимую экспертизу вправе как юридическое, так и физическое лицо.
В каких случаях требуется строительно-техническая экспертиза
Заключение независимого эксперта требуется при (для):
- возникновении конфликтных ситуаций между девелопером и дольщиками;
- оценке качества в процессе купли-продажи;
- приёмке работ, выполненных подрядчиком;
- фиксации дефектов и установления причин их появления;
- проверки на соответствие правилам, нормам согласно СНиП и ГОСТ;
- оценки дефектов, проявившихся в процессе эксплуатации жилого помещения в новостройке.
Основные задачи строительной экспертизы
- Выявление и фиксация дефектов, допущенных в процессе строительства, а также проблем, развившихся спустя некоторое время после заселения, но являющихся результатом допущенных нарушений строительных норм.
- Изучение надёжности строительных конструкций.
- Подготовка основания для обращения в суд с целью взыскания неустойки с застройщика.
Этапы проведения строительно-технической экспертизы
Все работы проводятся на основании заключённого договора между заказчиком и экспертной организацией.
Подготовительный
После заключения договора заказчик должен чётко поставить задачи перед аудиторами, а также предоставить всю имеющуюся документацию по строительству:
- ДДУ;
- акт первичного осмотра;
- акт сдачи-приёмки.
Если их недостаточно, эксперты вправе запрашивать требующиеся документы в госинстанциях. На подготовительном этапе определяются объёмы работ и методы исследования.
Внешний осмотр объекта
При первичном осмотре квартиры аудитор выявляет очевидные проблемы и нарушения и фиксирует их при помощи фото- или видеосъёмки. Если экспертиза проводится спустя некоторое время после заселения, то фиксируются последствия дефектов, которые не были выявлены до заселения. Например, если в стенах были трещины, то во время сдачи обнаружить их было невозможно, но с первыми дождями на них появились потёки.
Инструментальное обследование
Этот этап важен, когда нужны доказательства нарушений площади или геометрии помещений, низкого качества отделочных работ, например неровные полы или стены. Также могут понадобиться лабораторные анализы материалов, которые были использованы для строительства и отделки. В некоторых случаях требуется расчёт конструкций или испытание различных элементов на соответствие нормам.
Техническое заключение
Это этап подведения итогов, формулирования выводов, подкреплённых исследованиями, составления заключения с комментариями ко всем вопросам, поставленным заказчиком. Обнаруженные нарушения сводятся в таблицу, в которой рядом с каждым указывается ссылка на нормативно-правовую базу.
Что должно содержать техническое заключение, чтобы его приняли в суде
Техническое заключение экспертизы – это документ, который готовится для предоставления в суд или иные государственные органы. Поэтому оно должно быть составлено и оформлено в соответствии с рядом требований:
- Проводить экспертизу должны квалифицированные инженеры из официально зарегистрированных организаций. В противном случае результаты исследований могут признать недействительными.
- Документ должен быть составлен на фирменном бланке организации с указанием реквизитов, подписан аудиторами и заверен печатью. В нём обязательно указываются сведения о заказчике, а также лице, которое будет проводить проверку.
- К экспертному заключению прикладываются документы, подтверждающие квалификацию аудитора: диплом об образовании, сведения о квалификации, а также опыте работы.
- При проведении инструментальных и лабораторных испытаний в заключении необходимо указать, какие приборы применялись и их технические параметры, а также проверки их калибровки.
- Заключение состоит из нескольких частей:
- дату, время и место проведения аудита;
- основание для проверки;
- сведения о специалисте или организации, которые проводили исследование;
- перечень всех участников аудита и поставленные при заказе вопросы.
- Вступительной, в которой указывают:
- сведения об объекте аудирования;
- методах исследования;
- данные измерений, расчётов, лабораторных испытаний;
- графические материалы – планы, чертежи, фото;
- сведения об обнаруженных дефектах, а также смета на работы по их ликвидации.
- Заключительной, содержащей ответы на вопросы, выводы и рекомендации.
В каких ситуациях надо привлекать специалиста для проведения строительной экспертизы квартиры в новостройке
Дольщик вправе приглашать специалиста для проведения независимой экспертизы сразу после сдачи дома или спустя некоторое время уже после заселения. Причиной всегда являются выявленные строительные или отделочные недостатки, а целью – получение компенсации от девелопера.
Иногда, если дефекты не серьёзные, а застройщик готов их исправить, споры решаются мирно. Но чаще конфликты доходят до составления претензий и обращений в суд. Если дефекты серьёзные, застройщик отказывается их устранять или вовсе не реагирует на требования, то дольщик через суд может взыскать крупную сумму, включающую:
- затраты на ремонт;
- моральный ущерб;
- до 50% наложенного на девелопера штрафа.
Несмотря на то, что подобные процессы длятся долго, истцы согласны ждать. Но чтобы доказать свою правоту и получить компенсацию, наличие независимой экспертизы новостройки обязательно. Кстати, она может обойтись достаточно дорого, однако в случае победы в суде и эту сумму застройщика обяжут вернуть.
Юристы рекомендуют не тянуть с обращением суд и делать это сразу, как только обнаружены нарушения и недоделки. Но часто они обнаруживаются спустя несколько месяцев или даже лет после заселения. В этом случае также необходимо пригласить независимого аудитора и составить заключение для обращения в суд. По закону девелопер несёт гарантийные обязательства по сданному объекту, поэтому привлечь его к ответственности можно и спустя несколько лет. Помимо этого, дольщики находятся под защитой закона № 214 «Об участии в долевом строительстве».
