В каких случаях может понадобиться помощь дольщикам

Понятие «обманутый дольщик» отсутствует в законодательстве, но постепенно уровень защиты участников долевого строительства повышается. Покупатель может быть признан пострадавшим, имеет право расторгнуть договор и получить компенсации. Юридическая помощь дольщикам требуется, если застройщик остановил строительство, обанкротился или нарушил сроки. Рассмотрим, какие шаги можно предпринять самостоятельно и что нужно знать, чтобы защитить себя.

Застройщик приостановил строительство

Принять меры помощи можно еще до остановки. Перед заключением договора долевого участия внимательно проверяют застройщиков. В России работает Единый реестр проблемных объектов. Это созданный государством перечень сведений об объектах, сроки строительства которых были нарушены на 6 и более месяцев.  Также в него включаются сведения о объектах, которые не были своевременно переданы дольщикам, либо застройщик был признан банкротом.  Информация в Реестре обновляется автоматически ежедневно. 

Согласно закону №214-ФЗ застройщики должны публиковать фотографии текущего состояния стройки, а в ДДУ при желании прописывается право дольщика на проверку хода работ. Также информацию о текущем состоянии дел можно получить в группах дольщиков. Если стройка выглядит неактивной, это повод задать вопросы, возможно, задержка носит кратковременный и объяснимый характер.

Если строительство приостановлено без пояснения причин, застройщик не выходит на связь, камеры на объекте отключены, либо строительство выглядит «мертвым», дольщик может принять следующие меры защиты:

1. Досудебное урегулирование.
2. Включение в региональный реестр дольщиков.
3. Исковое заявление в суд.

В досудебном порядке дольщик может обратиться в:

1. Прокуратуру.
2. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
3. Роспотребнадзор.
4. Органы Госстройнадзора.

Все эти органы могут дать дополнительную информацию. После этого дольщик может принять новые решения: ждать нового срок окончания строительства или расторгать договор с взысканием средств и неустойки.

Очень желательно в этот период не действовать в одиночку. Инициативная группа из обманутых дольщиков имеет больше информации и возможностей, в итоге – эффективнее.

Если застройщик нарушает сроки сдачи недвижимости, дольщик может взыскать неустойку. Законодательством исключены периоды 3 апреля по 31 декабря 2020 года, с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года и с 22 марта 2024 по 30 июня 2025 года. За эти временные промежутки, даже если просрочка есть, пени нельзя взыскать. За другие можно взыскать неустойку, которая исчисляется как производное цены квартиры, ключевой ставки Центрального банка, количества дней просрочки и множителя 1/150. Однако в период с 1 июля 2023 по 21 марта 2024 года ставка не может быть выше 7,5%.

Для взыскания неустойки потребуются:

1. Оригинал ДДУ.
2. Заявление о его расторжении.
3. Платежные документы.
4. Запросы застройщику.
5. Копия уведомления о доставке застройщику заявления о расторжении договора.

Возможно расторжение ДДУ в одностороннем порядке, требование возврата денежных средств и процентов за их использование, если задержка по передаче объекта собственнику составила больше 2 месяцев. Это не касается ситуаций, если срыв сроков связан со сдачей дома в эксплуатацию (в договоре ДДУ указывается два срока). 

Если дольщику нужно жилье, а не возврат денег, необходимо подписать соглашение о переносе сроков с регистрацией документа в Росреестре. Однако это не всегда возможно, особенно если застройщик не выходит на связь и по всем данным не планирует завершение стройки. В этом случае остается подать заявление на включение в список обманутых дольщиков и инициировать процесс банкротства.

Включение в реестр «обманутых дольщиков»

Актуальный реестр обманутых дольщиков РФ включает больше 30 тыс. человек. С 2019 года он носит название Единого реестра проблемных объектов. Но старое название активно используется до сих пор. В реестр включаются дольщики при следующих условиях:

1. Срок приостановки строительства составил 6 мес., без прироста вложений в течение 2 месяцев подряд, либо в отношении застройщика инициирована процедура банкротства.
2. Нарушен срок передачи объекта строительства дольщикам на 9 месяцев и больше. Срок отсчитывается со дня, оговоренного в договоре. 
3. Объект строится с нарушением законодательства.  Учитываются нарушения в проектной документации, разрешении на стройку, градостроительном плане. Однако это не касается объектов, которые строятся вообще без разрешения, участники таких проектов не попадут в реестр. 
4. Страховая компания дольщика проходит процедуру банкротства (ранее требовалось отсутствие страховой).
5. Потерпевший был признан таковым в рамках уголовного дела по статьям о мошенничестве.

Обманутый дольщик подает заявление в реестр самостоятельно, либо с помощью своего представителя по доверенности, заверенной у нотариуса. Заявление направляется в региональный орган, ответственный за ведение реестра. В каждом регионе он свой. В Санкт-Петербурге принимает жалобы Комитет по Социальной политике, в Московской области – только в электронном виде портал ЕРЗ.

Пакет документов для подачи:

1. Заявление.
2. Копия ДДУ.
3. Копия паспорта.
4. Копии платежных документов.
5. Если есть, копии судебного решения и договора уступки.

Спустя 2 недели уполномоченный орган принимает решение о включении дольщика в реестр, либо об отказе. Возможен вариант продления этого срока еще на 2 недели, если необходимы дополнительные сведения, заявителю заранее высылается уведомление о новом сроке.

После проверки уполномоченный орган может признать объект строительства проблемным, подать заявление в арбитражный суд с целью признать застройщика банкротом.

Важно. Реестр обманутых дольщиков и реестр требований участников – это разные списки, их ведут разные органы (уполномоченная государственная организация или конкурсный управляющий, назначенный судом). Конкурсному управляющему заявка направляется, если застройщик проходит процедуру банкротства. Включение в оба реестра имеет плюсы. 

Преимущества членства в реестре обманутых дольщиков:

1. Вероятность оказания целевой финансовой помощи от государства.
2. Помощь в поиске инвесторов, которые завершат строительства.
3. Возможность завершить строительство объекта за счет государственных средств.

Выгоды от включения в реестр требований участников:

1. Право на истребование жилого помещения.
2. Возможность на получение денежных компенсаций.
3. Возможность принимать решения по вопросам, которые рассматриваются на общем собрании кредиторов.
4. Право участвовать в суде через представителя или лично, представлять доказательства, приводить доводы, влиять на ход разбирательства.

Подача заявления в оба реестра – это право, а не обязанность. Если дольщик не включен в реестр требований участников, его квартира может быть реализована на торгах, а сам он будет включен в общий реестр требований кредиторов. В итоге он может получить частичную компенсацию стоимости жилья, 3-20%. Срок на включение в реестр требований – 1-3 месяца.

Часть попавших в реестр объектов, доводят до конца те же застройщики, хотя срок выполнения работ и откладывается. То есть, у дольщиков иногда есть шанс дождаться отдачи от вложенных средств в виде жилья. Тем не менее, этот шанс невысок. Часть девелоперов не справляются с взятыми на себя обязательствами даже в расширенные сроки, в отношении них инициируется процедура банкротства. В этом случае дольщикам помогает Фонд защиты прав участников долевого строительства и его региональные отделения.

Проблемные объекты исключаются из реестра, если объект был введен в эксплуатацию, требования дольщиков удовлетворены, либо если застройщиком были устранены недостатки объекта, повлекшие его включение в реестр.

Банкротство застройщика

Заявление о банкротстве застройщика могут подать разные лица:

1. Кредиторы застройщика.
2. Налоговые органы.
3. Участник долевого строительства.
4. Сам застройщик.
5. Фонд развития территорий.

Обратиться с заявкой о банкротстве дольщика можно при условии, что срок просрочки составил 3 и более месяцев, а сумма требований не меньше 2 млн. руб., без учета неустойки, процентов и других дополнительных взысканий. Кредитору потребуется дождаться вступления в силу решения суда о взыскании денежных средств. У дольщика на руках должно быть требование о возврате суммы договора. За 15 дней обращения в суд кредитор публикует уведомление о своем намерении.

Чтобы суд применил особые правила о банкротстве застройщика, дольщику необходимо подать отдельное заявление в арбитраж. Иначе дольщик не сможет попасть в реестр требований участников строительства, который создается только после включения особого режима.

Попадание в реестр требований необходимо, если жилье не было получено дольщиком, хотя строительство уже завершено. Хотя есть нюансы. Если право собственности на треть объектов многоквартирного дома уже признано судом или прописано в Росреестре, реестр требований дольщику не обязателен. Они сможет подтвердить свое право собственности, пройдя процедуру признания права собственности. Необходимо подать отдельное исковое заявление в суд, который рассматривает дело о банкротстве данного застройщика. Обязательно указывается номер дела, иначе заявление будет оставлено без движения. К иску дольщик прикладывает ряд документов:

1. Договор ДДУ, платежные документы, акты приема-передачи.
2. Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие права собственности на объект у другого лица. 
3. Квитанцию об оплате пошлины, ее копию и опись вложений.

При получении выписки из ЕГРН следует также уточнить, стоит ли объект на кадастровом учете. Если нет, потребуется обращение также в Кадастровую палату с заявлением о постановке на учет и техническим планом объекта.

Комплект документов к иску о признании права собственности должен быть максимально полным, иначе арбитражный суд может оставить иск в подвешенном состоянии. На удовлетворение иска на признание права собственности обычно требуется 4 месяца. Затем дольщик получает на руки определение суда и может обращаться в Росреестр, где он зарегистрирует право собственности на квартиру. Только после этого вопрос можно считать полностью решенным. 

Процедура признания застройщика банкротом отличается от общей процедуры для юридических лиц. А законодательство в этой области меняется крайне динамично. Поэтому важна качественная юридическая помощь дольщикам и релевантный опыт.

Наша компания имеет большой опыт выигранных дел, с результатами можно ознакомиться в соответствующем разделе.

Работа начинается уже с первичной консультации. Профильный юрист задаст вопросы, проанализирует имеющиеся документы, составит предварительную схему действий и предоставит калькуляцию стоимости услуг. В отдельных случаях полностью берем на себя ведение судебного процесса, клиент оплачивает только гонорар юристу. Участие клиента сводится к минимуму.