Защита прав дольщиков давно превратилась в острую социальную проблему. Тысячи участников долевого строительства, попавшие в руки мошенников, остались без квартир и не смогли добиться возврата вложенных денег и тем более компенсаций.
Решая эту проблему, Правительство России разработало ряд законодательных мер, надёжно защищающих инвесторов от финансовых потерь. Кроме этого, они получили право требовать возмещения ущерба по целому ряду нарушений. Защита прав дольщиков имеет различные формы. Она может быть выражена в виде признания права собственности на квартиру или в форме взыскания неустойки. В этой статье собрана информация об основных способах защиты прав участников долевого строительства.
Способы защиты прав инвесторов
Выражаются в возможности обращаться в арбитраж для решения споров, возникающих в процессе строительных работ, а также после сдачи дома в эксплуатацию. Так, инвестор вправе подавать иск о:
- Взыскании неустойки за:
- несвоевременную сдачу жилого дома;
- нарушение метража готового жилья;
- низкое качество отделочных работ.
- Компенсации морального вреда.
- Защите права потребителя, а также взыскание штрафа за нежелание удовлетворить это право добровольно;
- Взыскание убытков, понесённых дольщиком при исправлении строительных ошибок и нарушений за собственные средства, а также:
- за аренду временного жилья;
- за услуги юристов, экспертов;
- за нотариальные и почтовые расходы.
Помимо этого, инвестор может обратиться в суд с требованием:
- о признании недействительными некоторых пунктов ДДУ, а также односторонне принятых передаточных актов;
- обязать застройщика (ответчика) подписать акт передачи в редакции, согласованной с истцом;
- о признании нарушения обязательств, взятых на себя строительной компанией по ДДУ, незаконными;
- обязать застройщика передать инвестору ключи от квартиры в недостроенном здании.
Признание права собственности на объект долевого строительства
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, в случаях, если компания задерживает сдачу объекта без согласования с дольщиками, последние вправе обратиться в арбитраж с требованиями о признании права собственности:
- на объект, независимо от того, завершено строительство или нет;
- на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, построенный по принципу долевого участия.
Признание сделки недействительной
В процессе строительства с использованием финансов инвесторов, компания вправе использовать эти средства только на основании:
- ДДУ;
- жилищного сертификата;
- условий участия в жилищно-строительных кооперативах.
Если застройщик привлёк денежные средства, не имея на это прав, включая способ продажи ценных бумаг или создания паевого инвестиционного фонда (ПИФ), дольщики согласно ст. 395 ГК РФ могут потребовать:
- признать сделку недействительной;
- возврата вложенных средств в полном объёме;
- уплаты процентов в двойном размере;
- возмещения причинённых убытков сверх суммы процентов.
Признать сделку недействительной также можно, если застройщик нарушил требования к проектной декларации. По закону инвестор вправе требовать:
- возврата денег в полном объёме;
- выплаты процентов в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.
Участники долевого строительства должны помнить, что если вместо ДДУ девелопер предлагает подписать иной вид контракта, например:
- предварительной купли-продажи;
- инвестиционный;
- на бронирование квартиры;
- договор займа,
то при возникновении споров суд признает сделку недействительной, только если будут убедительные доказательства, что при подписании имелся в виду именно ДДУ.
Возмещение убытков
Дольщик может потребовать возмещения убытков помимо выплат штрафов и неустоек. К убыткам, например, можно отнести:
- покупку другой (аналогичной) более дорогой квартиры;
- траты на услуги по подбору квартиры.
Взыскание неустойки (пеней)
Девелопер обязан выплатить неустойку, если нарушил сроки:
- сдачи объекта (размер рассчитывается исходя из стоимости квартиры, количества просроченных дней, ключевой ставки, а также двойной величины 1/300 для юрлиц и 1/150 для физлиц ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательств);
- ремонтных работ по устранению недостатков, установленных после сдачи дома в течение гарантийного срока (размер пени 1% от суммы, потраченной на устранение дефектов).
Компенсация морального вреда
В ст. 15 Закона N 2300-1 закреплено право дольщика на возмещение морального ущерба в каждом случае, когда будет установлено нарушение его прав.
Штрафные санкции
При возникновении спорных ситуаций инвестор может обратиться к застройщику с предложением мирного урегулирования вопроса. Он должен отправить в адрес компании письмо с описанием своих претензий, включая возмещение денег, и предложить обойтись без суда. Если в течение 10 дней компания никак не отреагирует или откажется возмещать потери, дольщик должен обратиться в суд.
Арбитраж рассмотрит все претензии, примет решение об их удовлетворении, а также на основании попытки истца разобраться в досудебном порядке назначит ответчику дополнительно штраф. Его размер – это 50% от общей суммы компенсаций, назначенных по всем претензиям. При этом, если ответчик в процессе судебного разбирательства согласится частично удовлетворить требования истца, суд не примет это как основание для освобождения о штрафных санкций.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке или по суду
Существует ряд ситуаций, при которых должник имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ:
- нарушение девелопером сроков сдачи объекта более чем на 60 дней;
- значительное нарушение качества сданного объекта и отказ от устранения дефектов;
- банкротство девелопера;
- если предприятие застройщика закрывается по решению арбитража.
Последние два пункта вступают в действие при условии, что должник внёс деньги на эскроу-счёт в соответствии с обязательствами по ДДУ.
Расторжение договора по решению арбитража может производиться, если:
- очевидно, что стройка остановлена и задние точно не будет введено в строй в договорные сроки;
- проектная документация претерпела сильные изменения, в результате которых площадь жилых и нежилых помещений изменились более чем на 5%;
- было изменено назначение общего имущества, входящего в состав объекта.
Если по решению суда наступает прекращение правоотношений между сторонами ДДУ, девелопер обязан:
- вернуть инвестированную сумму;
- выплатить неустойку.
Защита прав дольщиков при банкротстве девелопера
Если строительная фирма признана неплатёжеспособной, граждане, заключившие ДДУ, а также не заключившие, но вступившие с компанией в отношения, касающиеся строящегося здания, получают право требовать:
- возмещения денежных средств;
- передачи жилых помещений;
- нежилых помещений и парковочных мест в ведение конкурсного управляющего.
По закону суд может признать ответственным не только непосредственного застройщика, но также лицо, которое напрямую денежные средства не привлекало, но фактически их аккумулировало. Таким лицом может быть, например, владелец земельного участка, на котором возводится здание.
Фонд защиты прав граждан
Это организация, в которую граждане могут обратиться в случае банкротства девелопера и открытия конкурсного производства, чтобы ему выплатили возмещение. Однако если он получил деньги по страховке от компании, застраховавшей ответсвенность застройщика, или банковские выплаты по поручительству, то требовать возмещения через Фонд дольщик не вправе.
Выплаты возмещений осуществляются по решению Фонда на основании ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ до того, как завершится конкурсное производство. Сумма выплаты соответствует рыночной стоимости объекта на момент принятия Фондом решения о возмещении или в течение 90 дней до этого момента.
По закону о защите прав дольщиков доход в виде возмещений, полученных через Фонд, НДФЛ не облагается.
После завершения конкурсного производства инвесторы теряют право на возмещение денежных средств через Фонд.
Выплаты также осуществляются в отношении парковочных мест и нежилых помещений здания, которые были оплачены по ДДУ.
Если дольщик использовал средства материнского капитала,то Фонд сделает запрос в ПФР, после чего часть денег перечисляет в ПФР, а остаток возместят заявителю.
В некоторых случаях претендовать на выплаты через фонд могут лица, требования которых были удовлетворены девелопером путём передачи прав на квартиры в недостроенном здании, а также парковочные места.
Создание Фонда субъекта РФ
Это ещё одна эффективная мера государственной поддержки дольщиков. Фонд создаётся в случае банкротства девелопера с целью решения вопросов, связанных с незавершенностью объекта. Он вправе принять решение о финансировании недостроя. Фонд субъекта РФ становится обладателем имущества обанкротившейся компании и принимает на себя все её обязательства перед участниками долевого строительства. Также он обязуется сдать многоквартирный дом в эксплуатацию в течение трёх лет с даты, когда арбитраж вынес решение о передаче ему имущественных прав.
Положения об этом закреплены в ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ.
Эскроу-счета
Работа с эскроу-счетами – это самый надёжный способ защиты интересов дольщиков, поскольку при любом развитии событий гарантирует возврат вложенных средств.
Эскроу-счёт – это специальный депозит, на который должник перечисляет деньги в соответствии со взятыми на себя обязательствами по ДДУ. Однако девелопер не сможет их получить до полного выполнения обязательств по договору – сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей новому собственнику.
Счета открывают в уполномоченных банках. Если девелоперу требуются денежные средства для строительных работ, то он может в этом же банке взять кредит. Если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, то заблокированные средства вернуться к инвестору. Таким образом инвесторам гарантируется сохранение денежных средств.
Кроме этого, учтён риск разорения банка. Чтобы инвестор не пострадал и в этом случае, его вложения подлежат обязательному страхованию. Тогда, если банк разориться или ЦБ аннулирует его лицензию, средства находящиеся на эскроу-счёте возместят в полном объёме при условии, что сумма не превышает 10 млн рублей. Деньги будут выплачены через другой банк, куда они будут перечислены на такой же эскроу-счёт. Снять с него деньги можно по предъявлению в агентство по страхованию вкладов соответствующего договора.
Заключение
За последние несколько лет ситуация с защитой прав дольщиков значительно изменилась в лучшую сторону. Появились законы, защищающие интересы инвесторов со всех сторон. Люди получили возможность вкладывать деньги в строящееся жильё, не опасаясь остаться и без него, и без средств. Кроме этого, теперь любые нарушения со стороны застройщика жёстко караются штрафами и компенсациями в пользу инвесторов. Это побудило большую часть строительных компаний более ответственно подходить к срокам сдачи и качеству возводимого жилья.
