Сотрудничество между строительной компанией и дольщиками (инвесторами) в проекте строительства многоквартирного дома скрепляется договором долевого участия (ДДУ), в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Дольщик обязан своевременно вносить денежные средства на счёт, а застройщик построить дом к определённому сроки и сдать его с качественной отделкой. Однако на деле нередко девелопер нарушает свои обязательства, и тогда инвесторам приходится отстаивать свои права. Первый шаг – это составление претензии к застройщику. Данная статья о том, как это сделать правильно.
Основания для подачи
Претензия – это письменное обращение дольщика к девелоперу с указанием пунктов невыполненных договорных обязательств, а также требованием их исправить или выплатить неустойку. Это обращение рассматривается как попытка досудебного разбирательства для решения конфликта мирным путём. Если досудебные переговоры результата не дали, тогда инвестор может обратиться в суд, указав, что со своей стороны сделал всё, чтобы решить вопрос мирно. Если сразу обратиться в суд, то в разбирательстве откажут именно на основании того, что не были предприняты все шаги для урегулирования конфликта без суда.
Поводов для выставления претензий много, но наиболее распространёнными являются:
- Нарушение сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Они прописаны в договоре, и по закону за каждый просроченный день дольщики вправе требовать выплаты компенсации. Иногда бывает, что сдача объекта задерживается по независящим от строителей причинам. В этом случае девелопер может организовать собрание инвесторов, объяснить причины задержки и согласовать новые сроки. Однако чаще затягивание строительства происходит по другим причинам, что и приводит к возмущению людей и началу разбирательств.
- Нарушения при подписании акта приёма-передачи.
- Заметные изменения метража квартиры в большую или меньшую сторону.
- Нарушение в одностороннем порядке конструктивных особенностей. Например, в проекте обозначено два окна, а в помещениях установлено только одно.
- Плохое качество сдаваемой квартиры. Здесь список может быть очень длинным, включать:
- неровную стяжку;
- плохо уложенный ламинат или плитку;
- неработающие коммуникации;
- заметно нарушенную геометрию помещений;
- отсутствие элементов сантехники, запоров;
- плохо закрывающиеся окна и двери, некачественное окрашивание стен или неровную поклейку обоев.
- Проблемы с качеством работ в процессе проживания (гарантийные недостатки). Некоторые проблемы можно установить только в процессе проживания. Например, жильё сдали в тёплое время года, а с наступлением холодов оказалось, что:
- в квартире сквозняки;
- во время дождей намокают стены из-за скрытых трещин в стенах;
- отопительные коммуникации слабо греют и т. п.
Это всё относится к гарантийным недостаткам, которые застройщик обязан устранить бесплатно.
Правила составления претензии
Подготовка
Прежде чем излагать требования на бумаге, необходимо все недоделки зафиксировать. Если дефекты видны при подписании акта передачи, то дольщик вправе не подписывать документ, пока недочёты не будут устранены. Второй вариант – подписать акт, но с внесением в него замечаний о нарушениях и обязательствами со стороны строительной компании их устранить в определённые сроки.
Если нарушения серьёзные, то следует пригласить независимого эксперта, который обследует помещение и составит дефектный акт. На согласование кандидатуры сторонам отводится 5 рабочих дней. Эксперт должен быть внесён в реестр кадров в сфере инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
Если проблемы появились после заселения, то жильцы должны зафиксировать их на фото или видео, сделать описание, заверенное подписями свидетелей. Рекомендуется оставить нарушение как есть: так проще пройти экспертизу.
Претензия будет выглядеть более весомо и убедительно, если требования будут подкреплены юридически, т. е. будут даны ссылки на статьи законов. Например, согласно п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, при обнаружении дефектов дольщик вправе потребовать:
- их бесплатного устранения;
- возмещения стоимости самостоятельного ремонта;
- снижения стоимости договора.
Содержание
Стандартной формы бланка не существует. Претензия пишется в произвольной форме, но всё же должна содержать несколько обязательных разделов:
- Шапку (заполняется в правом верхнем углу). В ней указывается наименование строительной компании, её почтовый и юридический адрес, а также сведения о заявителе (ФИО, адрес регистрации, контакты). Ниже по центру в произвольной форме пишется заголовок, например: «Претензия к застройщику об устранении недостатков». Образец примерной формы размещён ниже.
- Вступительную часть, в которой надо подробно описать проблему, указать, какие пункты договора остались невыполненными, а также то, к каким последствиям это привело (особенно если проблемы обнаружились спустя время после заселения).
- Требования. Это самая важная часть, в которой необходимо указать мотивированные требования. Если речь идёт о требовании компенсаций, значит надо указать сумму и расчёт. Если есть нарушения по строительной части, значит следует приложить фото или видео доказательства, свидетельские показания, а также заключения независимого эксперта. Желательно каждое требование подкреплять положением закона.
- Приложение, в котором перечислены все прилагающиеся документы. Обычно это:
- копия ДДУ;
- акт сдачи-приёмки объекта;
- дефектный акт, а также заключение независимого эксперта;
- свидетельства нарушений – описания с подписями свидетелей, фото-, видеоматериалы.
- Дату, подпись заявителя или его доверенного лица (в последнем случае потребуется нотариально заверенная доверенность).
Как рассчитать неустойку
Формула для расчёта неустойки выглядит так: стоимость объекта х количество дней просрочки х 1/150 х на ключевую ставку Центробанка на день исполнения ДДУ.
Например, стоимость квартиры по ДДУ составила 9,5 млн руб., количество просроченных дней – 153 (01.07. 23 – по ДДУ, 01.12 23 – фактически). На первое июля 2023 г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 7,5 %, получается:
9,5 млн. х 153 х 1/150 х 7,5 = 726 750 руб.
При расчёте надо учитывать, что:
- на период с 22.03.2024 по 31.12.2024 согласно ПП № 326 действует мораторий на начисление денежных санкций девелоперам. Это означает, что неустойка на этот период не начисляется;
- в период до 22.03.2024 ставка рефинансирования не может превышать 7,5%.
Когда, куда и как направить
Когда
В законодательстве не прописано, когда именно дольщик должен подавать претензию. Поэтому можно подавать сразу, как появиться проблема. Если, например, дом не сдан вовремя, то подавать можно на второй день после прострочки. Кстати, писать претензию можно, даже если сроки сдачи ещё не подошли, но уже очевидно, что они будут нарушены, например, девелопер остановил строительство.
Если обнаружено низкое качество строительных или отделочных работ, то в соответствии со ст. 30 закона «О защите прав потребителя» на составление претензии отводится 10 дней.
Кроме этого, есть гарантийные сроки: на строительные работы – 5 лет, на коммуникации – 3 года. В течение этого времени можно подавать в любой момент, но лучше не затягивать. Например, если в результате прорыва некачественного оборудования пострадала дорогостоящая мягкая мебель, то об этом надо заявить сразу, поскольку спустя полгода доказать факт порчи не получится, а значит, и компенсацию заявитель не получит.
Куда
Различают адреса:
- юридический;
- фактический;
- договорной.
Юридический – это адрес, по которому организация зарегистрирована и на которую получает всю официальную корреспонденцию. Он обычно указывается в конце договора рядом с подписями сторон. Сюда можно отправлять письмо. Если юридический адрес не совпадает с фактическим (это не противоречит закону и встречается часто), то юр. лицо не сможет сослаться на то, что писать надо было на другой адрес. Согласно пп. 2-3 ст. 54 ГК РФ юридические лица обязаны контролировать почту, приходящую на официальный адрес компании. Уточнить его всегда можно на сервисах:
- налоговой инспекции, указав ОГРН или ИНН;
- «Наш-дом.рф», где представлена вся информация о застройщике.
Претензия отправляется заказным письмом, которое представитель компании должен получить на почте под роспись в течение 30 дней. Если никто не придёт, то письмо вернут отправителю со штампом об окончании срока хранения. Однако оно будет учтено судом.
Фактический адрес – это место, где на самом деле располагается компания. Сюда также можно направлять претензии, но только параллельно с письмом на основной (юридический или договорной адреса). Если по этому адресу девелопер не получит письмо, то такое письмо не будет учитываться судом.
Есть ещё договорной адрес. Это тот, который указан в договоре. Если он есть, то претензию надо отправлять именно на него. Но для верности рекомендуется отправлять сразу два письма по договорному и юридическому адресам.
Как
Способ два:
- Отправить заказным письмом по почте.
- Вручить лично.
В первом случае письмо отправляется ценной бандеролью с уведомлением о получении. Отправитель должен вложить в него саму претензию, а также документы. Отправитель должен заполнить бланк описи, в котором перечислить всё, что вкладывает в конверт. Работник почты всё сверит и поставит печать о соответствии описи содержимому. Теперь получатель не сможет заявить о том, что не рассматривал претензию, потому что там не было каких-то документов.
Чтобы вручить конверт лично, надо посетить офис, однако по закону единственным правомочным получателем корреспонденции является руководитель компании. На практике почту получает секретарь. В этом случае важно, чтобы письмо было зарегистрировано (с датой, регистрационным номером, именем того, кто принял, печатью). У заявителя с собой должно быть два экземпляра документа: на втором, который останется у него, тоже должна присутствовать информация о регистрации.
Что делать, если застройщик не ответил
Обычно, когда речь заходит о том, как долго ждать реакции девелопера, говорят о разумных сроках: точных в законах указано мало. Для некоторых видов требований есть установленный срок в 10 дней. Разумные сроки надо понимать как кратчайшие, но верхняя граница всё же установлена – это 45 дней. В претензии дольщик должен сам указать срок, который отводит девелоперу на устранение дефектов. Если в течение 45 дней застройщик не ответил или так ничего и не исправил, то можно переходить к следующему этапу отстаивания своих потребительских прав – обращению в суд. В некоторых случаях можно требовать расторжения договора с возмещением потраченных средств, а также выплаты неустойки. Идти в суд надо с адвокатом.
Как составить претензию застройщику: бланк заявления
Можно посмотреть здесь: Скачать пустой бланк заявления претензии к застройщику
