Покупка квартиры в строящемся доме выгодна обеим сторонам: будущий владелец получает жилье по более приемлемой цене, подрядчик – инвестиции для реализации проекта. В таких сделках оформляется ДДУ – договор на долевое участие. Если сроки и условия сдачи срываются, покупатель может разорвать соглашение. Выиграть суд с застройщиком не так уж просто, но возможно. Рассказываем, как правильно составить иск и варианты решения этого вопроса.
Важно: Согласно постановлению Правительства РФ № 326, 423, 479 неустойки по ДДУ нельзя взыскать за периоды: с 3 апреля по 31 декабря 2020 года; с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года; с 22 марта по 31 декабря 2024 года.
Неустойка выплачивается по ставке исключительно до 7,5% в период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года.
Причины обращения дольщиков в суд к застройщику
Обязательства и права всех сторон договора (ДДУ) обозначены законом №214-ФЗ. Большинство споров, рассматриваемых в судах, связаны с такими нарушениями условий договора, как:
- Срыв срока сдачи объекта – при задержке реализации проекта дольщик может запросить выплату неустойки, а после двух месяцев просрочки имеет право на окончательное расторжение договора и возврат средств вместе с компенсациями морального ущерба и штрафом, который иногда достигает половину суммы возврата.
- Нарушение технических нормативов при строительстве – сюда входят капитальные и косметические дефекты. Во время процедуры передачи покупатель имеет право потребовать устранения недостатков, а в случае отказа – настаивать на денежной компенсации.
- Несоответствие площади жилья – если фактический размер отличается (меньше/больше) от указанных в техническом паспорте параметров, это ставит под сомнение действительность ДДУ: его реализация подлежит обжалованию.
Кроме этих нарушений, причинами судебных претензий становятся: изменения в проектной декларации, споры относительно права собственности, игнорирование условий договора.
Не каждая претензия участника долевого строительства может быть удовлетворена в ходе судебного разбирательства. Однако, если права потребителя явно нарушены, и это легко доказать, нужно обратиться к строительной компании, взявшей на себя обязательства. В случае отказа удовлетворения претензии или бездействия виновника ущерба рекомендуется немедленно обратиться в суд, чтобы не потерять время.
Если вы все-таки решили подать исковое обращение в органы, вы должны ясно понимать, каких именно ответных действий вы ожидаете от, что из этого реально выполнимо, а что нет. Например, при обнаружении видимых недостатков в купленной квартире, которые можно устранить, проще всего взять денежную компенсацию. Разбирательство может затянуться на долгие месяцы, а приговор вряд ли будет исполнен быстро и на должном уровне.
Как предъявить претензию застройщику
При подаче иска важно определить, какие именно претензии вы намерены предъявить ответчику. Иногда судебный процесс с застройщиком решается без подключения правоохранительных органов, с помощью заключения мирового соглашения. Если не удалось добиться компромисса, составьте претензию, где укажите:
- название строительной организации.
- реквизиты ДДУ;
- ФИО, адрес регистрации истца;
- требования к ответчику.
Претензия должна быть отправлена почтой на юридический адрес компании. Его достоверность можно проверить на портале ФНС в ЕГРЮЛ.
Основные требования включают следующие аспекты:
- Взыскание неустойки – оплата за период задержки сдачи объекта (рассчитывается по ст. 6, № 214-ФЗ, как 1/150 процента рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки).
- Устранение дефектов – если объект сдан в ненадлежащем виде.
- Расторжение соглашения и возврат денег – если исполнитель нарушил условия договора.
- Компенсация ущерба – закон «о защите прав потребителей» разрешает требовать возмещения морального вреда.
- Штраф до 50% от суммы искового заявления – мера, предусмотренная законом в случае отказа ответчика удовлетворить претензию в добровольном порядке.
Если суд примет решение в вашу пользу, исполнитель будет обязан выполнить его (вернуть взнос, выплатить компенсацию, устранить недостатки и т.д.). Если ответчик не исполняет решение добровольно, вердикт суда реализуется через службу судебных приставов.
Как подать в суд на застройщика
Процедура подачи иска состоит из нескольких шагов, которые следует выполнить для удачного разрешения спора через суд. Прежде всего, нужно собрать исчерпывающий объем доказательств вины ответчика, документально подтвержденный, а также составить иск в соответствии с требованиями федерального законодательства.
Как составить иск к застройщику
Исковое заявление должно быть составлено в письменном виде и содержать следующую информацию:
- Наименование суда.
- Данные истца (ФИО, адрес, контакты).
- Сведения об ответчике (название организации, ИНН, адрес).
- Указание нарушений (подробное изложение обстоятельств дела).
- Требования заявителя (неустойка, штраф, компенсация и т.д.).
- Перечень подаваемых документов.
Иск можно подать в суд по региону работы компании или по месту возведения объекта недвижимости. Документы, прилагаемые к иску, должны быть заверены подписями инициатора дела, его представителей.
Дополнительно к иску необходимо приложить ряд документов:
- Копия ДДУ.
- Копия договора уступки (при сделке на основании уступки).
- Копии расчетных документов на уплату уступки прав.
- Доверенность представителя.
- Чек об оплате госпошлины.
- Копия претензии, подтверждение отправки иска ответчику.
- Документы, подтверждающие законность требований.
Для начала процессуального дела подготавливается 3 экземпляра искового заявления и по 2 копии каждого документа, входящего в прилагаемый пакет бумаг.
Один экземпляр иска вместе с копиями документов нужно отправить ценным письмом с уведомлением и подробной описью содержимого. Второй экземпляр направляется в суд. Третий – остается на руках дольщика.
При оформлении заявления важно учесть юридические нюансы, включая подсудность спора, иначе иск будет отклонен.
Подсудность споров по ДДУ
Судебные дела с застройщиками от физлиц рассматриваются в гражданских судах. Иск о выплате неустойки по ДДУ объемом менее 100 тысяч рублей подается в мировой суд, больше 100 тысяч – в орган районного значения. Стоимость иска не включает дополнительные требования: штрафы, ущерб, налоги.
Дольщик, перед тем, как инициировать разбирательство, определяет сумму взыскания, а затем подает иск в соответствующую инстанцию. Как правило, суд, который будет рассматривать дело, находится по месту проживания ответчика. Однако истец вправе истребовать проведения заседаний по месту своего проживания или месту подписания ДДУ.
Дольщик-физлицо может воспользоваться услугами мирового или районного суда:
- По месту юридического адреса строительной компании.
- По месту временного или постоянного проживания.
- По месту подписания или выполнения ДДУ.
Обозначенные нормы подсудности применяются исключительно к физическим лицам, которые не заняты коммерческой деятельностью. Это значит, что дольщик приобретал недвижимость для личных, а не коммерческих целей. Юридические лица подают запросы в арбитражные учреждения по месту регистрации девелопера, к ним применяются другие нормативы. Обычно они указаны в условиях заключенного договора. Иногда в ДДУ предусматривается решение вопросов в третейском суде. В этом случае предприниматели обращаются в соответствующий орган при администрировании арбитража.
Госпошлина при рассмотрении спора по ДДУ
Согласно положению ФЗ № 214, ч.9 ст.4, участник, являющийся физлицом, может требовать защиты своих интересов как потребитель, то есть на общих основаниях без каких-либо оговорок. Это значит, что истец, чьи права были нарушены, освобожден от уплаты государственной пошлины в юрисдикциях любого типа (2 ст.333.36 НК РФ).
Потребитель освобождается от уплаты налога, если сумма взыскания не больше 1 млн рублей. Если стоимость компенсации выше, истец платит госпошлину согласно ст.333.19 НК РФ, сокращенной на размер госпошлины за 1 млн. рублей.
Бесплатная подача искового запроса распространяется только на физлица. ИП и юрлица выплачивают налог на всю сумму взыскания.
Мифы о суде с застройщиком
Миф 1. «Можно лишиться неустойки, если подписать акт с сохранением фразы про отсутствие претензий»
Почти все документы, входящие в соглашение между застройщиком и покупателем, содержат фразы об отсутствии финансовых претензий строительной компании. При этом формулировки могут быть совершенно разными. Например: «Участник не имеет претензий какого-либо характера к подрядчику» и пр. Такие фразы не отменяют факта возможности взыскания неустойки. Юристы рекомендуют следовать всем правилам и подписывать договоры с подобными формулировками, иначе в противном случае суд может признать вас стороной, не выполнившей своих обязательств. Однако застройщики нередко прибегают к другой хитрости, обозначая в бумагах, что дольщик отказывается от получения неустойки, или снижают сумму компенсации со 100% до 30% и менее. Перед подписанием таких актов следует потребовать изменить данный пункт в форме письменного заявления. Если договор все же был подписан, суд вправе отказать в положительном решении.
Важно: Даже если вами был подписан акт с отказом от претензий, это не отменяет факта правонарушения со стороны застройщика, а значит, вы имеете законное право взыскать выплаченную сумму в полном объеме.
Миф 2. «В арбитражном суде больше шансов вернуть 100% неустойки»
Данное мнение ошибочно, поскольку сформировалось в более ранний период судебной практики. В последние годы арбитражные суды сокращают размер неустойки аналогично инстанциям гражданской юрисдикции, а также отменяют иски на уплату штрафа. Таким образом, обращение в арбитраж не гарантирует получения большей суммы взыскания, а риски для самого потребителя здесь гораздо выше. В любом случае этот вариант следует рассматривать индивидуально, предварительно взвесив все «за» и «против» вместе с юристом.
Миф 3. «Лучше судиться в регионах: суды Москвы чаще встают на сторону застройщиков»
Значительный процент взыскателей убеждены, что в столичных инстанциях невозможно добиться справедливости, поскольку там «все куплено». Однако, анализируя статистику процессуальных дел, видно, что процент положительных вердиктов для дольщика выше именно в регионе регистрации строительного объекта. Перед обращением в суд рекомендуется ознакомиться с решениями каждого конкретного судьи: обычно они выносят схожие решение по всем девелоперам. Чтобы не ошибиться, проконсультируйтесь у юриста.
Миф 4. «Электронный ДДУ не примут в суде»
На сегодня большинство договоров заключаются с помощью электронной подписи, которая является подтверждением личности участника соглашения. Электронные ДДУ регистрируются в Росреестре аналогично обычным документам, поэтому их законность не вызывает сомнений. Чтобы инициировать суд с застройщиком, не нужно запрашивать заверенную копию документа, достаточно распечатать ДДУ с цифрового носителя. Если у работников инстанции возникают сомнения, подается запрос на истребование договора из официальной организации регистрации.
