Возврат средств дольщикам – как вернуть деньги за долевое строительство

Расторжение договора долевого участия – это крайняя мера, к которой прибегают инвесторы, если не могут добиться от застройщика получения жилья надлежащего качества. Расторжение договора обычно предполагает возврат денежных средств дольщикам, а также выплату компенсаций или неустоек. Разорвать договор можно двумя способами – по суду или без него. При этом следует учитывать возможные риски – затягивание судебной тяжбы, банкротство девелопера. В этой статье собран материал о том, по каким причинам можно расторгнуть договор и как это сделать в соответствии с буквой закона.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)

Это юридический документ, который заключается между строительной компанией и инвесторами (дольщиками), готовыми вносить деньги на строительство в процессе возведения здания. В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон, включая сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Согласно документу, дольщики обязаны своевременно вносить деньги, а застройщик – соблюдать сроки строительства на каждом этапе, сдать объект в эксплуатацию в установленный срок с соответствующим качеством.

Если девелопер нарушает свои обязательства, дольщики вправе защищать свои права вплоть до аннулирования ДДУ.

До недавнего времени строительные компании получали денежные средства напрямую от вкладчиков. Это давало нечестным предпринимателям возможность осуществлять мошеннические схемы, в результате которых люди оставались и без квартир, и без денег.

01.07.2019 в силу вступили изменения в законодательство, призванные защитить права дольщиков. Одним из них стало введение эскроу-счетов. Теперь компании потеряли право взимать деньги с инвесторов «из рук в руки». Переводы производятся на специальные банковские счета, с которых строительная компания может получить деньги только после завершения строительно-отделочных работ.

Полутора годами ранее была запущена специализированная информационная платформа «Наш-дом.рф», на которой размещена вся информация о застройщиках:

• их юридические адреса;
• ИНН и ОГРН;
• сводки о ходе строительства;
• информация о том, оплачивает ли строительная организация взносы на развитие территории по вашему ДДУ.

Причины для расторжения ДДУ

Положения ст. 9 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» закрепляет за дольщиком право на одностороннее расторжение ДДУ, если:

1. Нарушены сроки сдачи объекта в эксплуатацию более чем на два месяца. При этом начинать спор можно и до истечения срока сдачи по контракту, если очевидно, что строители точно не уложатся, например, стройка заморожена. Но если застройщик заранее отправил дольщикам письма с уведомлением о переносе срока сдачи, то расторжение ДДУ возможно только в судебном порядке.
2. Застройщик отказывается устранять дефекты, ухудшающие условия проживания людей. Это могут быть неработающие или плохо работающие коммуникации, сквозняки, вызванные щелями в окнах или дверях, и т. п. Или отказывается в качестве компенсации снизить цену на квартиру.
3. Жилые или общие помещения не соответствуют строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам.
4. Застройщик самовольно произвёл перепланировку, изменил назначение помещений, изменил площадь квартиры более чем на 5%.
5. Строительная организация заявила о банкротстве или признана таковой по суду.
6. Другие основания, зафиксированные законом РФ.

Расторжение ДДУ без суда

Здесь возможны два варианта:

• по обоюдному согласию сторон;
• в одностороннем порядке.

Первый способ наиболее удобен обеим сторонам: для девелопера это мягкий способ расставания с инвестором без необходимости платить неустойку, для инвестора – возможность вернуть деньги. Тем не менее девелоперы нередко навязывают неудобные условия в виде длительных сроков возврата средств или обещания вернуть деньги после того, как найдётся покупатель на эту квартиру.

Если стороны всё же договорились между собой (а это редчайший случай в юридической практике), то необходимо составить новый договор, в котором прописать условия соглашения, схему и сроки возврата денег, например, месяц после регистрации расторжения в Росреестре.

Для начала процедуры расторжения ДДУ в одностороннем порядке нужен повод в виде задержки сдачи дома или некачественной отделки. Но, как уже говорилось, могут быть и другие основания, установленные законодательством. Это важный пункт, подразумевающий, что в соответствии с Законом о правах потребителя дольщик (он же потребитель) вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, вообще не объясняя причины. Для этого ему достаточно отправить на юридический адрес строительной организации заказное письмо с просьбой расторгнуть ДДУ и вернуть деньги.

Общая схема действий по расторжению договора во внесудебном порядке с возвратом денег такова:

1. Отправление заказного письма с уведомлением застройщику:
   • если расторжение связано с банкротством, писать надо на имя конкурсного управляющего;
   • если дольщик решил расторгнуть контракт и вернуть деньги из-за срыва сроков сдачи дома, то к заявлению он должен приложить копию контракта, расчёт неустойки и её точную сумму;
   • в обоих случаях необходимо указать сроки возврата денег и банковские реквизиты для их перевода.
2. Контракт считается расторгнутым с момента отправления заявления. Рекомендуется копию уведомления о вручении сохранить.
3. Получив письмо с требованием расторгнуть ДДУ, застройщик обязан в пятидневный срок оформить расторжение и внести соответствующую запись в ЕИЖС.
4. Если договор заключен до 2018 г., когда ещё не были введены эскроу-счета, то деньги хранятся у застройщика, и он обязан вернуть их в течение 20 дней. Если этого не происходит, то на юрадрес девелопера надо направить претензию, а ещё через 10 дней можно обращаться в суд. Если сделка совершилась после введения эскроу-счетов, то банк вернёт сумму в течение трёх дней. Также будет возвращена сумма первого ипотечного взноса (если оформлялся кредит), но не проценты (их вернуть не получится).

Расторжение ДДУ через суд

Чаще всего расторжение договора происходит в судебном порядке. Основанием для обращения в суд могут служить:

• заморозка строительства;
• изменение проектной документации без согласования с инвесторами;
• значительные нарушения требований к качеству строительства или отделки;
• значительное изменение площади квартиры в большую или меньшую сторону от первоначального проекта;
• изменение назначения помещений;
• нарушение строительных ГОСТов, делающее проживание небезопасным, например, сужение лестничных маршей и тамбуров.

Сначала на юрадрес строительной организации необходимо подать претензию с выставлением требований. Если в течение 20 дней никакой реакции не будет, можно обращаться в суд. Кстати, в этот период можно подать жалобы в Роспотребнадзор, а также прокуратуру.

При обращении в суденую инстанцию следует:

1. Написать заявление о расторжении ДДУ установленного образца.
2. Собрать пакет документов, включающий:
   • копию ДДУ;
   • выписку из ЕГРН о регистрации сделки;
   • выписку из банка о перечислении инвестором денег;
   • копию почтового уведомления о вручении застройщику претензии;
   • документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона;
   • другие документы, например, опубликованные на сайте «ДОМ.РФ» изменения проектной документации или официальный ответ Фонда развития территорий на запрос дольщика о ходе строительства;
   • расчёт требуемой неустойки, а также требование взыскания штрафа, возмещения морального ущерба, затрат на адвоката, а также оплату съёмного жилья.
3. Отправить заявление с прикреплёнными документами в суд.
4. Оплатить госпошлину.
5. Дождаться заседания суда. Обычно его назначают в течение месяца с даты регистрации заявления.
6. Если суд примет положительное решение, то надо дождаться оформления исполнительного листа и обратиться с ним в службу судебных приставов.

Риски и рекомендации

Наибольший риск связан с отсутствием денег у девелопера. Пока договор не расторгнут, инвестор имеет право залога на незавершённый объект строительства. Как только ДДУ расторгается, это право теряет силу. Это значит, что в случае банкротства компании дольщик не получит ни денег, ни недостроенного жилья, которое, возможно, достроит другая организация.

Другой вид риска – затягивание судебного разбирательства. Это выльется в дополнительные траты на адвокатов, непредвиденные издержки, не говоря уже о потере времени и нервов. Также нет никакой гарантии, что приставы справятся с задачей взыскания долгов быстро.

Учитывая эти риски, юристы рекомендуют не разрывать ДДУ, а дождаться окончания строительства, а потом начинать требовать с застройщика выплаты неустоек, компенсаций и т. п. Другое дело, если сдача дома задерживается не на несколько месяцев: сроки сдачи почти наступили, здание построено лишь наполовину. В этом случае рекомендуется договор разрывать и требовать деньги, чтобы успеть купить другое жильё, пока они не обесценились.

Заключение

Положение о праве дольщиков на расторжение ДДУ и возврат денежных средств закреплено в законодательстве. Это не означает, что вернуть их будет просто. В большинстве случаев придётся действовать через суд. Чтобы увеличить шансы на успешное решение, рекомендуется идти туда с адвокатом.

Помните, правильно составленное заявления увеличивает шансы на исход суда в интересах инвестора. При этом можно не только вернуть вложенные деньги, но также получить:

• крупную сумму в виде компенсации за моральный ущерб;
• вернуть издержки на оплату юриста, а также временного съемного жилья;
• 50% от суммы стоимости квартиры в виде штрафа, наложенного на застройщика, в пользу пострадавшего лица, т. е. дольщика.