Банкротство строительных компаний – не редкость. К нему могут привести множество причин: от внешних факторов, которые невозможно предвидеть или минимизировать их последствия (например, пандемию), до внутренних, например, слабый менеджмент. В результате страдают не только работники предприятия, но и сотни граждан, доверивших ему личные сбережения для строительства жилья.
Если застройщик обанкротился и это признано судом, то дольщики будут признаны потерпевшей стороной (обманутыми). Все вопросы, связанные с их требованиями, включая выплату компенсаций, будет решать конкурсный управляющий или Фонд развития территории.
В каких случаях дольщики имеют право на возмещение затрат
- При нарушении сроков сдачи жилья. В правильно составленном договоре долевого участия (ДДУ) должен быть пункт, фиксирующий право дольщика требовать денежную компенсацию да каждый день просрочки.
- Если застройщик обанкротился, другие участники ДДУ вправе претендовать на возмещение денежных затрат. Фонд развития территорий – общественно-правовая организация – возьмёт на себя решение вопросов, связанных с недостроенным объектом и восстановлением прав дольщиков. Вариантов два:
- выплата рыночной стоимости;
- завершение строительства и передача жилья инвесторам.
Как рассчитать сумму компенсации за одну (несколько) квартиру
Для расчтёа используют формулу:
П🗙Р🗙Д🗙К, где:
П – это площадь квартиры;
Р – средняя стоимость квадратного метра на рынке недвижимости в регионе;
Д – доля собственности;
К – коэффициент оплаты, выражающийся в отношении суммы, уплаченной инвестором девелоперу, к стоимости жилья по ДДУ.
Среднюю рыночную стоимость определит независимый эксперт, которого пригласит Фонд. Она будет зависеть от количества комнат, района.
При расчёте компенсаций есть ограничение по площади: Фонд компенсирует только 120 квадратных метров. Если квартира имеет большую площадь, то остальные метры при расчёте учитываться не будут.
Приведём пример. Человек купил в рассрочку однокомнатную квартиру в новостройке площадью 30 «квадратов» за 2 млн рублей. За 12 месяцев инвестор вложил 600 тысяч рублей, после чего застройщик объявил о банкротстве.
Независимый эксперт, оценив ситуацию, объявил, что средняя стоимость подобного жилья составляет 60 тысяч рублей за «квадрат».
Коэффициент оплаты составляет 0,3 (600 тыс./ 2 млн).
Получаем: 30 (площадь квартиры) 🗙 60 (рыночная стоимость «квадрата») 🗙 1 (инвестор является единоличным владельцем жилья) 🗙 0,3 = 540 тыс. руб.
Сумма компенсации получилась меньше того, что дольщик уже заплатил, поскольку оценщик заявил, что стоимость квадратного метра площади в доме меньше, чем это было прописано в договоре. Однако инвестор всё равно получит свои 600 тысяч, потому что по закону компенсация не может быть ниже суммы, которую инвестор уже внёс.
Рассмотрим другой пример, когда у инвестора «зависли» несколько квартир в новостройке. Предположим, что их три, каждая площадью по 100 «квадратов». В этом случае сначала считают коррелирующий коэффициент. Для этого максимальную площадь, подлежащую компенсации (120 кв. м.) делят на сумму площадей трёх квартир, т. е. на 300, получают значение 0,4.
Эксперт оценил рыночную стоимость квадратного метра в 80 000 рублей, следовательно, цена каждой квартиры равна 8 млн руб. (80 тыс. руб. 🗙 100 кв. м.), а суммарная – 24 млн руб. Это не окончательная цифра, её необходимо умножить на коррелирующий коэффициент – 0,4. Итоговая сумма составит – 9,6 млн руб. Это с учётом того, что у всех трех квартир собственник один, т. е. в формуле доля собственности будет равна единице.
Как получить компенсацию
Получить деньги можно путём переговоров с застройщиком. Если последний нарушил условия ДДУ, то дольщик может обратиться к нему с письменной претензией. В ней излагается проблема и требования по её разрешению (включая возмещение убытков). Если застройщик согласен, то спор разрешается мирно, если нет – можно обратиться в суд или Фонд развития территории. Если компенсация затребована через Фонд, то получить её можно будет в Банке ДОМ.РФ, являющемся официальным агентом Фонда.
Особенности выплат
Стоимости подсобных помещений и машиномест
Если эти объекты приобретены по ДДУ, то обманутым дольщикам полностью вернут деньги и за них.
При ипотеке
Если инвестор оплачивает долю в новостройке из ипотечных средств, то в случае банкротства застройщика сумма компенсации рассчитывается по общей формуле. Разница заключается в том, кому перечисляют деньги:
- если у дольщика имеется залоговый счёт, то средства перечислят на него и из них будет гаситься ипотека;
- если залогового счёта нет, Фонд перечислит деньги на личный счёт инвестора, который тот указал в заявлении, и которые он сам должен перечислить в банк для погашения кредита.
Проценты, выплаченные по ипотеке, возврату не подлежат.
Из средств маткапитала
В этом случае Фонд делает запрос в СФР, и, если информация об использовании маткапитала подтверждается, использованную сумму вычитают из суммы компенсации и переводят в СФР.
Заключение
Строительные компании банкротятся постоянно по самым разным причинам. Ещё десять лет назад люди, доверяя свои деньги строителям, сильно рисковали, поскольку законодательная база, защищающая их интересы, была слишком слабой. Сегодня ситуация в корне изменилась. Участников долевого строительства защищают законы о правах потребителя, а также об участии в долевом строительстве. На их основании инвесторы вправе требовать от девелопера:
- устранения дефектов, неполадок;
- компенсаций морального ущерба;
- возмещения понесённых финансовых потерь.
Если девелопер банкротится, то требовать компенсаций не с кого. Однако и этот случай предусмотрен законодательством. Выплаты обманутым дольщикам берут на себя компенсационные фонды.
Несмотря на защитные государственные меры, принимая решения о заключении ДДУ со строительной компанией, необходимо внимательно изучить её историю, посмотреть сданные объекты, проверить надёжность, ответственность. И делать это лучше всего с профессиональным юристом.
