Право на взыскание пени по ДДУ с застройщика – это законодательная мера, направленная на защиту интересов дольщика. Если строительная компания не выполнила свои обязательства по сдаче строительного объекта в срок, ему придётся выплачивать пени за каждый день просрочки. Таким образом, чем сильнее нарушаются сроки, тем больше придётся платить. Зная об этом, девелопер старается уложиться в сроки. Но нестабильная экономическая ситуация, различные форс-мажоры могут нарушить планы. В зависимости от обстоятельств, помимо выплаты неустойки участники долевого строительства могут потребовать выплаты и других компенсаций. Возникшие споры можно решить в досудебном или судебном порядке.
Неустойка
Что это такое
Это денежная сумма, которую должник вправе получить с застройщика при нарушении последним сроков сдачи объекта. Это положение закреплено в Федеральном законе от 30.12.04 № 214 – ФЗ (ред. 08.08.24). Пункт о выплате неустойки обязательно должен быть прописан в ДДУ, иначе при возникновении споров участник долевого строительства положенные компенсации не получит. Неустойка не может быть ниже уровня, установленного законодательно.
При рассмотрении дела в суде учитываются все обстоятельства, приведшие к задержке сдачи. Если они не зависели от строительной компании, то судья это учтёт. Если нарушения явные, и застройщик не хочет портить свою репутацию судебными процессами, он может договориться с инвесторами мирно, устранив нарушения и выплатив компенсации.
Как рассчитать
Величина неустойки рассчитывается исходя из нескольких параметров:
- общей стоимости недвижимости;
- количества просроченных дней;
- ставки Центробанка на момент расчётного периода сдачи дома;
- коэффициента – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ для физлиц и 1\300 – для юрлиц.
Расчёт производят по формуле: стоимость жилья Х на количество просроченных дней Х на 1/150 (или 1/300) Х на ставку ЦБ.
Рассмотрим пример:
- стоимость квартиры составила 5 млн руб.;
- количество просроченных дней – 48 (вместо 10.01.21 дом сдали 01.03 21);
- ключевая ставка в тот период составляла 4,25%.
Неустойка для физлица составит: 5 млн Х 48 Х 1/150 × 4,25% = 68 тыс. руб., для юрлиц – 5 млн Х 48 Х 1/300 Х 4,25% = 34 тыс. руб.
В каких случаях можно взыскать
Чаще всего причиной взыскания пени является нарушение сроков строительства. Сроки указываются в ДДУ и могут быть в виде конкретной даты или квартала. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днём просрочки. Теоретически с этого момента можно начинать требовать денежного возмещения.
Однако задержки могут наступить по независящим от строительной компании причинам, например:
- административные барьеры;
- нарушение обязательств партнёров строительной компании по поставке сырья или оборудования;
- затягивание подключения к зданию коммуникаций;
- обстоятельства непреодолимой силы, например, землетрясения, наводнения, пожары.
Добросовестный застройщик при возникновении подобных форс-мажоров должен письменно известить инвесторов о переносе сроков с указанием причины, а также предложить составить дополнение к ДДУ с указанием новой даты. Каждый инвестор вправе решать, подписывать или не подписывать новое положение. Но чаще всего оно несёт выгоды, например, компания может предложить бонусы в виде предоставления бесплатного места для парковки или снижения цены на проведение внутренних отделочных работ.
Принимая эти бонусы и подписывая дополнительное соглашение, дольщик должен помнить, что теперь он не сможет требовать неустойку за просрочку. Такая возможность появится только в случае, если сроки вновь будут нарушены. Но денежных возмещений можно требовать только начиная от даты, указанной в дополнении к ДДУ.
Если сроки сдачи затягиваются более чем на 1-2 месяца, а девелопер не предпринимает никаких мер, а также не реагирует на обращение инвесторов, надо обращаться в арбитраж.
Также требовать неустойку можно, если застройщик:
- сдал жильё низкого качества (окна и двери плохо закрываются, в стенах трещины, в закрытой квартире «гуляют» сквозняки, после дождя мокнут стены);
- нарушил метраж (чаще это бывает в меньшую сторону);
- затягивает работы по гарантийным обязательствам, связанным с устранением проблем, выявленных после заселения.
Способы взыскания
Участник долевого строительства имеет две возможности получить компенсации от девелопера: без суда и через суд.
По закону, даже если дело будет решаться в судебном порядке, сначала инвестор должен направить письмо в строительную компанию с описанием претензий и требований. Судья рассматривает это как шаг к мирному урегулированию вопроса и всегда засчитывает в пользу дольщика. Кроме этого, существует ещё возможность взыскать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки и других видов денежных возмещений, которые определит суд. Штраф пойдёт в пользу истца. Но вопрос о назначении штрафа будет рассмотрен только в том случае, если истец попытался решить вопрос в досудебном порядке.
Досудебное обращение к девелоперу оформляется составлением заявление на имя строительной компании. В нём необходимо расписать, какие условия договора, по мнению участника долевого строительства, нарушены, на основании каких законов можно говорить о нарушении и требованиях, включая расчёт неустойки.
Претензию можно отправить ценным письмом или лично вручить девелоперу в его офисе. Факт получения должен быть документально зафиксирован. Это может быть почтовое уведомление или отметка работника офиса на втором экземпляре претензии. Это подтверждение потребует суд, если туда будет передано дело.
У девелопера есть 10 дней, чтобы отреагировать на запрос. Если реакции нет или последовал отказ, дольщик может обращаться в арбитраж.
Для обращения в суд необходимо составить заявление в трёх экземплярах (для суда, для ответчика и один для себя). Исковое заявление содержит:
- Шапку, в которой указано, куда составлено обращение, а также информация об истце и ответчике (ФИО, наименование фирмы, адреса регистрации, телефоны, адрес электронной почты).
- Текст с описанием нарушений, каждое из которых полагается подтверждать положениями закона.
- Просительную часть, в которой необходимо расписать требования.
- Заключительную, включающую перечень прилагающихся документов, дату и подпись.
Исковое заявление отправляют в арбитраж и ответчику. В обоих случаях также необходимо иметь доказательство вручения иска. Если он был отправлен ценным письмом, то нужно иметь почтовое уведомление, если лично – то отметку о получении из канцелярии суда и офиса ответчика.
Перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению
- Копия досудебного обращения.
- Уведомление о том, что ответчик извещён об обращении в арбитраж.
- Копия ДДУ.
- Переписка со строительной компанией, если таковая имеется.
- Акт передачи квартиры и сверки метража, если объект сдан.
- Чеки, выписки со счетов, справки и иные документы, доказывающие дополнительные расходы, которые понёс истец.
Другие виды компенсаций, которые можно взыскать с застройщика
Помимо пени за просрочку сроков сдачи объекта, дольщик может получить от компании-девелопера и другие компенсации:
- морального вреда;
- нанесённого ущерба;
- возмещения стоимости устранения дефектов, возникших в результате некачественной отделки;
- расходов на юридические услуги, на проведение экспертных работ, на аренду временного жилья.
Судебная практика и советы
Судебные разбирательства длятся долго, что связано с возможными проблемами по сбору документов, доказательной базы. В лучшем случае разбирательство может тянуться от 6 месяцев до года.
Если вырисовываются крупные суммы компенсаций, застройщик может начать затягивать процесс, подавая жалобы и оспаривая каждое решение в апелляционном суде. В этом случае разбирательство может затянуться не на один год.
Чем быстрее дольщики обратятся в арбитраж и лучше подготовятся к заседанию, тем больше шансов получить компенсации и быстрее закончить дело. Как показывает практика, при обращении инвесторов в арбитраж девелопер мобилизуется и успевает сдать дом до окончания процесса. Т. е. обращение в арбитраж также можно рассматривать как меру подстёгивания строителей.
Затевать судебное разбирательство лучше при помощи профессиональных юристов, которые:
- знают законодательную базу, права сторон и смогут составить грамотное исковое заявление, максимально выгодное для истца;
- будут присутствовать на всех заседаниях и мгновенно реагировать на все возникающие проблемы;
- смогут быстрее собрать недостающие бумаги, проверить счета ответчика, поскольку имеют профессиональное право делать запросы в любые инстанции;
- помогут обналичить в банке исполнительный лист (здесь также могут возникнуть проблемы, если окажется, что у застройщика много счетов, и неизвестно, на каких из них есть деньги, а какие пусты).
Принимая решение об обращении в арбитраж с требованием о взыскании пени по ДДУ, следует запастись терпением. Недобросовестные девелоперы будут всячески затягивать процесс в расчёте на то, что инвесторы просто устанут от бесконечных походов на заседания и апелляции и бросят дело. Действуя спокойно и методично с помощью профессионального помощника, добиться выплат компенсаций вполне реально.
