Нарушение сроков строительства застройщиком – частая проблема, с которой сталкиваются дольщики. Строительная компания получила деньги от собственника, но жилье так и не предоставила. Закон защищает участников долевого строительства. Поэтому в описанной ситуации гражданин имеет право на взыскание убытков с застройщика.
Взыскание убытков с застройщика по ДДУ: правовые основания
Для получения компенсации от застройщика в связи с нарушением им договора, опираться нужно на ФЗ №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Он направлен на защиту прав дольщиков. Закон обязывает застройщика выполнять свои обязательства перед покупателями жилья. Правовым основанием для подачи заявления на возмещение убытков является то, что девелопер должен передать объект клиенту в установленные сроки. Они прописаны в договоре. Нарушение прописанных условий становится веской причиной для затребования возмещения ущерба.
Взыскание проводится по следующим причинам:
- Несдача объекта в установленный срок. При просрочке дольщик вправе претендовать на компенсацию, размер которой рассчитывается на основе величины неустойки, прописанной в договоре. Она определяется исходя из действующей ставки рефинансирования ЦБ.
- Несоблюдение условий договора. В ДДУ, как правило, есть отдельный пункт, касающийся возмещения ущерба при просрочке. Дольщик должен потребовать, чтобы застройщик исполнил свои обязательства по заключенному документу.
- Материальный и моральный ущерб. На их возмещение можно претендовать, когда просрочка передачи объекта повлекла дополнительные затраты.
Разбираясь, как взыскать деньги с застройщика, стоит уточнить, что установленные на законодательном уровне неустойки признаются штрафными. Поэтому дольщику они возвращаются в полном объеме, а не частично.
Ознакомьтесь с основными убытками, возникающими у гражданина, когда девелопер не сдал жилье в оговоренный срок.
Расходы по найму жилья в период просрочки
Для многих дольщиков приобретаемый объект должен стать основным, где они планируют проживать. В ожидании сдачи жилья они вынуждены снимать квартиру или жить у родственников. И чем сильнее затягивается вручение ключей, тем дольше граждане продолжают оставаться во временном пристанище.
По закону подобные дополнительные материальные траты возникают при нарушении застройщиком заключенного соглашения. Но судебная практика доказывает, что в возмещении таких расходов истцу отказывают. Связано это с тем, что доказательства причины и следствия достаточно слабые. Другими словами, суд сомневается, что гражданину пришлось проживать в другой жилой недвижимости, тратить дополнительные финансы именно из-за противоправных действий ответчика, то есть из-за нарушения сроков сдачи.
Если истец не получил результат в первой инстанции, можно обратиться в Верховный суд РФ. Он может отменить решения предыдущих судей. Убытки взыскиваются на основании следующих условий:
- Регистрация дольщика находится в отдаленном населенном пункте. Между ним и приобретенным объектом недвижимости значительное расстояние.
- Гражданину требуется проживать в том месте, где располагается купленное жилье. Например, он там работает или проходит службу.
- У покупателя нет другого жилья во владении в данном населенном пункте.
- Наличие документального подтверждения расходов на съемную квартиру. Подойдет договор аренды, платежные квитанции об оплате.
С практической стороны описанные условия вызывают множеств вопросов. В неравном положении оказываются дольщики, приобретающие жилплощадь для собственного проживания, и те, кто покупает недвижимость с целью в дальнейшем сдачи ее в аренду. В последнем случае граждане также терпят убытки, так как не могут получить вовремя запланированный доход. Но в этом случае в судебной практике нет случаев вынесения положительного решения в пользу истца.
Даже при соблюдении описанных условий нет гарантии в удовлетворении иска о взыскании компенсации с застройщика. Большинство судов первой инстанции продолжают выносить решение в пользу ответчика. И лишь немногие дольщики продолжают отстаивать свои права, направляя заявления в Верховный суд. Шанс на положительное решение повышается при наличии документов, доказывающих, что гражданин вынужден тратить дополнительные средства из-за неполучения ключей от жилья.
Иные убытки при нарушении застройщиком срока строительства
С застройщика можно взыскать и другие убытки. К таким относится разница между величиной внесенных финансов дольщиком при покупке объекта и стоимость аналогичного жилья на момент вынесения судебного решения. Размер суммы определяется при помощи строительно-технической экспертизы, на основании которой выносится соответствующее заключение. О желании взыскания указанных убытков гражданин вправе заявить, когда собирается расторгнуть ДДУ.
Спорным остается ситуация по получению с застройщика в качестве компенсации процентной разницы, при условии, что кредитный договор содержит пункт о возможном изменении ставки после того, как права собственности будут зарегистрированы на покупателя. Согласно практике многие суды не признают подобное основание достаточно весомым для возмещения.
Примером подобной ситуации является решение Апелляционного суда, где отмечается, что уплату кредитных процентов нельзя отнести к убыткам истца, так как он принял условия договора, поставив на документе собственную подпись. К тому же девелопер не выступает в качестве одной из сторон кредитного соглашения, и потому любые обязательства перед банком у него отсутствуют.
Но в данном вопросе есть и положительная практика. Взыскивание процентов по кредиту с застройщика начинаются с момента, как были нарушены сроки возврата стоимости ДДУ до фактического возвращения денежных средств. Другими словами, компенсация касается не всего периода действия кредита, а только временного интервала, когда девелопер не смог вовремя передать нужную сумму покупателю.
В результате, несмотря на частые отказы в возмещении убытков в судебной практике, встречаются ситуации, когда суд становится на сторону истца. Дополнительно надежность и весомость предоставленных доказательств влияет на величину убытков, которые суд назначит возместить.
Истец самостоятельно может заявить величину компенсации к взысканию. Важно понимать, что эта сумма входит в стоимость иска. Она, в свою очередь, складывается из размера компенсации и неустойки. Если указанная сумма получится больше 1 000 000 рублей, то дольщику полагается оплата пошлины. Она формируется на величину, превышающую миллион рублей.
Получение неустойки при нарушении сроков сдачи объекта относится к сложным процессам. Суд далеко не всегда становится на сторону истца. У дольщика должны быть веские доказательства, которые станут железным основанием для получения компенсации.
К процессу необходимо тщательно подготовиться. Можно заранее проконсультироваться с юристами, чтобы увеличить шансы на получение положительного судебного решения.
Важные моменты:
- Возможно досудебное урегулирование вопроса. Собственник должен сначала попытаться урегулировать вопрос мирно. Это позволит избежать длительных судебных тяжб. Важно договариваться не устно, а в письменном виде. Если застройщик откажется мирно решать вопрос, документально подтвержденные попытки истец прикладывает к иску, что увеличит его шансы на решение в свою пользу.
- Обращение к экспертизам. Они позволяют усилить доказательную базу в суде, подтвердить и обосновать требования собственника.
- Квалифицированная правовая защита. Работа с грамотными юристами увеличит шанс отстоять свои права в суде. Специалисты помогут в конкретной ситуации.
- Неустойка представляет собой форму для защиты прав дольщиков от застройщиков, не соблюдающих свои обязательства. Это возможность получить материальную компенсацию и принудить девелопера качественно исполнять условия сделки.
Взыскание убытков с застройщика – это достаточно трудоемкий процесс. Нужно понимать, что может потребоваться много сил и времени, прежде чем компенсация будет получена. При получении отказа в первой инстанции рекомендуется обращаться в Верховный суд, заручившись поддержкой опытных юристов.
