Несмотря на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства случаев мошенничества в отношении дольщиков (инвесторов) по-прежнему остаётся много. Строительные компании банкротятся или прекращают свою деятельность, оставляя людей и без денег, и без жилья. Договор долевого участия (ДДУ) – это мощный защитный инструмент, огораживающий дольщика от многих проблем, например, двойной продажи жилплощади или строительства без разрешения госадминистрации. Но и при его наличии инвестор может оказаться «обманутым». Эта статья о том, что делать дольщикам, оказавшимся в сложной ситуации.
На каком основании участника ДДУ могут признать «пострадавшим»
В юриспруденции отсутствует понятие «обманутый дольщик», вместо него согласно Приказу Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.13 применяют термин «пострадавший». Таковым следует считать участника ДДУ, выступившего в качестве инвестора многоквартирного дома, но:
- строительство по решению органов местной или федеральной власти было «заморожено» более чем на 9 месяцев;
- строительство было приостановлено уполномоченными органами в связи с обстоятельствами, в силу которых стало очевидно, что дом не будет передан инвестору;
- в ходе строительства или после его завершения были установлены значительные отклонения здания от проекта, технических регламентов или условий, оговоренных в ДДУ;
- в процессе возведения здания у девелопера закончиость разрешение на строительство на данном участке, что означает невозможность своевременной сдачи объекта;
- должностные лица компании-застройщика привлечены к ответственности в судом в связи с обнаружением фактов двойной продажи квартир;
- девелопер объявил себя банкротом или компания была ликвидирована по решению суда.
Девелопер заморозил строительство. Что делать дольщику
Девелопер, привлёкший средства инвесторов для возведения жилого объекта, обязан освещать ход строительства. Это положение зафиксировано в законе № 214. Способы освещения могут быть любыми:
- стенд с фотографиями дома, обновляющийся, например, раз в месяц;
- видеообзоры, размещаемые на сайте компании;
- создание групп в соцсетях с публикацией материалов.
«Живые» репортажи со строительной площадки – это один из видов защиты интересов инвесторов: люди наглядно видят, во что они вложили деньги и как идёт их освоение.
Если же движения нет – это повод насторожиться и начать действовать:
- Обратиться с жалобой в Министерство строительства, прокуратуру, иные уполномоченные региональные органы.
- Если строительство заморожено более 9 месяцев, необходимо обратиться в региональный орган, курирующий строительную сферу, с требованием внесения лиц, вложивших деньги в проект, в реестр обманутых дольщиков.
- Если в результате заморозки строительства, сроки сдачи нарушены более чем на 60 дней, инвестор может разорвать ДДУ и потребовать возврата денег.
- Составить иск в суд с требованием выплаты компенсации за просрочку сроков сдачи объекта.
Реестр «обманутых дольщиков»: что это такое и как туда попасть
Если инвесторы заметили, что работы по возведению спонсируемого ими объекта остановились, они вправе обратиться в госорганы с требованием проверки. Все обращения вносятся в документ, который неофициально называется «реестр обманутых дольщиков».
Если в результате ревизии строящегося объекта компетентными органами он признан проблемным, то его переведут под контроль организации, уполномоченной государством. Цель – устранение проблем, вызвавших остановку строительства. Если застройщик не устранил проблемы, Фонд развития территорий вправе обращаться в арбитраж с требованием признать девелопера банкротом и дальнейшей передачи здания под своё управление.
Реестр обманутых дольщиков имеет меньше практического значения, чем реестр требований участников ДДУ. Если объект заморожен на длительное время, он автоматически попадёт в поле зрения государства и по нему начнут работать компетентные органы с целью минимизации потерь граждан.
Участник ДДУ вправе обратиться с заявлением о включении в реестры обманутых дольщиков, если:
- строительство заморожено более 9 месяцев;
- сроки сдачи жилья нарушены более чем на 9 месяцев;
- установлен факт «двойных продаж» квартир;
- застройщик обанкротился или его компания ликвидирована;
- в отношении застройщика или его сотрудников, имеющих отношение к привлечению средств инвесторов, начато расследование по уголовному делу.
Реестр требований дольщиков более важный документ, поскольку он открывается после признания девелопера банкротом и последующим назначением конкурсного управляющего. Последний принимает на себя все обязательства обанкротившейся фирмы и должен найти способы удовлетворить требования участников ДДУ. Делать он это будет согласно реестру в порядке очерёдности. Требования могут касаться не только устранения недочётов, но и денежных компенсаций. Реестр открыт в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом. Если не успеть попасть в список, то вероятнее всего претензии удовлетворены не будут.
Банкротство девелопера
В юриспруденции под банкротством понимают финансовое состояние компании, когда она не может расплатиться по своим кредитным обязательствам. Фирма сама может обратиться в суд с заявлением о признании себя банкротом. Но так же обратиться в суд с требованием признать компанию банкротом могут:
- налоговики;
- кредиторы;
- инвесторы-участники ДДУ;
- Фонд развития территорий;
- Фонд субъекта федерации.
Кредитор может обратиться в Арбитраж, если после обращения в суд с требованием возврата кредита пошло 90 дней, но средства так и не были возвращены, а сумма долга превышает 2 млн рублей (без учёта выплаты неустойки, упущенной выгоды и т. п.). Прежде чем обращаться в Арбитраж, кредитор за 2 недели до этого обязан опубликовать свои намерения.
Законодательство о банкротстве девелоперов часто меняется: делается это для того, чтобы ещё лучше защитить обманутых дольщиков, внося дополнительные положения и условия на основании анализа новых фактов мошенничества.
