Актуально на 26 февраля 2026
Главная путаница у дольщиков в 2026 — в словах «мораторий» и «отсрочка». Это разные вещи:
- Мораторий/спецпериод при начислении = определённые дни не входят в расчёт неустойки (как будто “пауза”).
- Отсрочка уплаты/исполнения = неустойку (или её часть) можно присудить, но взыскание/исполнение по старым требованиям может быть отложено.
Ниже — что реально действует сейчас и как считать.
Что действует сейчас в 2026: самое важное в 6 строк
- По базовой неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ (ч. 2 ст. 6 214‑ФЗ) действует правило: в период начисления не включается промежуток с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно (то есть за эти дни неустойка не “капает”).
- Этот “период неначисления” заканчивается 31.12.2025, поэтому с 01.01.2026 дни снова считаются по обычной формуле 214‑ФЗ. Логика следует прямо из того, что исключение ограничено датой 31.12.2025.
- Постановление, которое обновило правила на 2026, — ПП РФ № 2227 от 30.12.2025, оно вступило в силу с 01.01.2026, но не продлило “неначисление” на 2026 — оно трогает в основном “отсрочки” и формулировки.
- В 2026 продолжает действовать отсрочка до 31.12.2026 по ряду требований, если они предъявлялись к исполнению до 22.03.2024 (и банки не исполняют такие требования в период отсрочки).
- Ещё одна отсрочка до 31.12.2026 есть по требованиям о некоторых штрафах/убытках, если они предъявлялись к исполнению до 01.01.2025 (с исключением по фактическим расходам на устранение дефектов).
- По процентам при расторжении ДДУ (ст. 9 214‑ФЗ) действует спецправило: проценты за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 не начисляются.
Календарь “заморозки”: какие периоды не считать
| Что считаем | Норма | Какие дни “выпадают” из расчёта | Что это означает на практике |
| Неустойка за просрочку передачи квартиры | ч. 2 ст. 6 214‑ФЗ | 22.03.2024–31.12.2025 | Если срок передачи попал в 2024–2025, часто первая “реальная” неустойка начнётся с 01.01.2026 |
| Неустойка по “уникальным объектам” (спецслучай) | ч. 2.1 ст. 6 214‑ФЗ | 01.01.2025–31.12.2025 | В 2025 по этому основанию дни не считаются |
| Штраф/пени за нарушения по качеству/срокам удовлетворения требований (для граждан) | ч. 8 ст. 7 + ч. 3 ст. 10 214‑ФЗ (в связке со спецпорядком) | 01.01.2025–31.12.2025 | За 2025 такой штраф “не капает” |
| Проценты при расторжении/возврате денег | ч. 2 и ч. 6 ст. 9 214‑ФЗ | 22.03.2024–31.12.2025 | При расчёте процентов “выпадает” этот период |
Формула неустойки по ДДУ в 2026 (обычный случай — просрочка передачи)
По 214‑ФЗ (ч. 2 ст. 6) застройщик платит неустойку:
- 1/300 ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки;
- если участник — гражданин, неустойка платится в двойном размере (то есть фактически 1/150).
Удобная запись формулы:
Для гражданина (физлица):
Неустойка = Цена ДДУ × (Ключевая ставка / 100) × Дни просрочки / 150
Для юрлица:
Неустойка = Цена ДДУ × (Ключевая ставка / 100) × Дни просрочки / 300
Важно: в законе ставка указана как “ставка рефинансирования/ключевая на день исполнения обязательства” (в формулировке 214‑ФЗ).
Как считать в 2026 с учётом моратория: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Берём срок передачи из ДДУ
Смотрите именно срок передачи объекта дольщику, а не “срок ввода дома”.
Шаг 2. Определяем дату фактической передачи
Обычно это дата передаточного акта / акта приёма‑передачи (или иного документа о передаче).
Если просрочка возникла из‑за того, что дольщик уклоняется от подписания акта, застройщик при соблюдении условий может быть освобождён от неустойки.
Шаг 3. Считаем “грязные” дни просрочки
Обычно берут дни со следующего дня после срока передачи и до дня фактической передачи (на практике часто считают “включительно”, но спор на 1 день роли почти не играет — главное правильно “вырезать” мораторий).
Шаг 4. “Вырезаем” дни, которые не учитываются
Для стандартной неустойки по ч. 2 ст. 6: вычеркните 22.03.2024–31.12.2025.
То есть итоговые дни = (все дни просрочки) − (дни, попавшие в исключаемый период).
Шаг 5. Подставляем в формулу 214‑ФЗ
И получаем сумму.
Пример расчёта №1: срок передачи был в 2025 → неустойка “стартует” с 01.01.2026
Дано:
- Цена ДДУ: 8 000 000 ₽
- Срок передачи по ДДУ: 15.10.2025
- Акт подписан: 10.02.2026
- Дольщик — физлицо
Логика:
- Дни с 16.10.2025 по 31.12.2025 — не учитываются, потому что попадают в период 22.03.2024–31.12.2025.
- Считаем дни только с 01.01.2026 по 10.02.2026 (плюс/минус 1 день в зависимости от вашей методики).
- Дальше по формуле для физлица: Цена × ставка × дни /150.
Именно поэтому у многих в 2026 получается “неустойка не за весь срок задержки”, а только за часть в 2026.
Пример расчёта №2: просрочка началась до 22.03.2024 и тянулась до 2026
Дано:
- Срок передачи по ДДУ: 01.12.2023
- Факт передачи: 20.01.2026
- Дольщик — физлицо
Разбивка дней:
- 02.12.2023 → 21.03.2024 — считаем
- 22.03.2024 → 31.12.2025 — не считаем (мораторий/пауза)
- 01.01.2026 → 20.01.2026 — считаем
Дальше берёте сумму “считаемых” дней и применяете формулу ч. 2 ст. 6 (для физлица — /150).
Отсрочка до 31.12.2026: когда это реально мешает получить деньги
В 2026 действует спецпорядок, по которому часть требований может быть “поставлена на паузу” в исполнении до конца 2026.
1) Отсрочка по требованиям, предъявленным до 22.03.2024
Если требование по определённым санкциям было предъявлено к исполнению застройщику до дня вступления в силу ПП № 326, даётся отсрочка до 31.12.2026. При этом требования из исполнительных документов, предъявленных к исполнению уже после вступления постановления в силу, не исполняются банками в период отсрочки.
2) Отсрочка по некоторым штрафам/убыткам, предъявленным до 01.01.2025
Для требований по отдельным штрафам/пеням и убыткам (указанных в самом постановлении) действует отсрочка до 31.12.2026, если они предъявлены к исполнению до 01.01.2025. И банки также не исполняют такие требования в период отсрочки.
Важное исключение: это ограничение не распространяется на фактические расходы дольщика на устранение недостатков (дефектов).
Что это значит простыми словами
- “Мораторий закончился” ≠ “деньги всегда можно получить сразу”.
- Если у вас старое требование/исполнительный документ, оно может упереться в отсрочку до 31.12.2026.
Проценты при расторжении ДДУ: спецпериод тоже нужно вырезать
По ст. 9 214‑ФЗ при расторжении застройщик обязан вернуть деньги и уплатить проценты (1/300, для граждан — вдвойне).
Но спецпорядок говорит: проценты по ч. 2 и ч. 6 ст. 9 за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 не начисляются.
Если вы считаете проценты по расторжению в 2026 — этот “вырез” обязателен.
Частые вопросы (FAQ) — прямо под SEO
Действует ли мораторий на неустойку по ДДУ в 2026 году?
На начисление по базовой просрочке передачи (ч. 2 ст. 6) спецпериод ограничен до 31.12.2025, поэтому в 2026 дни снова считаются.
Можно ли взыскать неустойку за 2025 год?
По стандартной неустойке за передачу квартиры — дни, попавшие в 22.03.2024–31.12.2025, не учитываются.
Если срок передачи был в 2025, с какого дня пойдёт неустойка?
В типовом случае — с 01.01.2026, потому что все дни просрочки в 2025 попадают в исключаемый период.
Почему “выиграл суд — а денег нет”?
Возможна отсрочка исполнения до 31.12.2026 по ряду старых требований и исполнительных документов (банки не исполняют их в период отсрочки).
Постановление № 2227 что изменило?
Оно вступило в силу с 01.01.2026 и внесло изменения в режим по ПП № 326 (в т.ч. по формулировкам/срокам отсрочек), но “неначисление” по базовой неустойке всё равно ограничено 31.12.2025.
Мини‑чек‑лист: как посчитать “без ошибок”
- Нашёл срок передачи в ДДУ
- Нашёл дату фактической передачи (акт)
- Посчитал дни просрочки
- Удалил из расчёта 22.03.2024–31.12.2025 (если считаю ч. 2 ст. 6)
- Применил формулу 214‑ФЗ (для граждан — /150)
- Проверил, нет ли ситуации “уникального объекта” (ч. 2.1 ст. 6) — там другой режим и лимит 5%
- Отдельно подумал про отсрочку исполнения до 31.12.2026, если требование “старое”
Короткая ремарка про “спецпорядок передачи” в 2026
Параллельно с правилами по неустойкам существуют особенности передачи объекта долевого строительства на 2026 (отдельное постановление), и они могут влиять на “дату передачи”, а значит — на момент, когда просрочка заканчивается.
