Покупка квартир на вторичном рынке несет целый перечень потенциальных проблем. Например, при проверке документов может выясниться, что предыдущий владелец сделал перепланировку, но не зарегистрировал ее в Росреестре. Или наследство было принято одним лицом, хотя право на него имело несколько человек (не смогли обратиться к нотариусу по объективным причинам). В статье рассмотрим основные риски при покупке недвижимости, как их избежать.
Какие риски несет продавец при продаже квартиры
Отметим, что при заключении сделки без должной проверки объекта, документации на него, есть вероятность, что в дальнейшем возникнут проблемы у обеих сторон. Рискуют как покупателя, так и продавцы квартир, частных коттеджей, земельных участков и прочей недвижимости.
Покупатель не переведет деньги
При заключении договора купли-продажи необходимо выбирать безопасные способы расчета. При обсуждении условий желательно избегать оплаты наличными или переводом с банковского счета покупателя на счет продавца. Нередко разговор идет о проведении расчета после перехода права собственности, когда в Росреестре уже обновились данные о владельце (можно узнать из выписки ЕГРН). Недобросовестный покупатель может затянуть оплату или вообще отказаться от нее.
Решение такой ситуации одно – обращаться в суд, ждать пока рассмотрят исковое заявление. Плюс дополнительно тратиться на уплату госпошлины, услуги юриста. Чтобы обезопаситься, достаточно прописать в договоре способ расчета через аккредитив или банковскую ячейку. В этом случае деньги гарантированно будут переданы продавцу по предъявлении новой выписки ЕГРН с указанием в качестве владельца покупателя квартиры.
Росреестр приостановит регистрацию
В ведомстве тщательно изучают документы, касающиеся проводимой сделки. Важно, чтобы данные в них точно соответствовали сведениям, внесенным в базу ЕГРН и другие официальные источники информации. Если специалист выявит неточности, регистрацию купли-продажи гарантированно приостановят вплоть до устранения найденных ошибок.
Типовые причины «заморозки» процедуры перехода права собственности:
- Гражданин, указанный договором в качестве продавца, не имеет права распоряжаться этим объектом недвижимости.
- Обнаружены ограничения прав, например, наложенные судебным приставом. Или имеются обременения, возникающие из-за споров собственников, по причине передачи квартиры или дома в залог банку, иному кредитору.
- Отсутствуют документы, разрешающие заключать договора. Например, от супруга, органов попечительства и опеки, родителей несовершеннолетнего участника сделки.
Чем сложнее ситуация, тем больше времени уходит на ее разрешение. Возникают риски отказа от покупки, в том числе с вероятным возвратом удвоенной суммы задатка (зависит от договоренности, условий подписанного предварительного соглашения). Избежать подобных последствий довольно легко, достаточно запросить у продавца «свежую» выписку из ЕГРН и сравнить его паспортные данные с внесенными в документ, изучить графы, где отражаются ограничения/обременения.
Покупатель попросит завысить стоимость в договоре
Просьбы указать в договоре завышенную цену чаще встречаются при заключении договора, когда оплата предполагается за счет ипотечных средств. Такой шаг позволяет обойтись без первого взноса (его закладывают в оформляемый кредит). На вскидку схема нормальная: продавцу намного проще найти покупателя, тем же можно оставить свободные деньги на ремонт, обстановку нового жилья. Но она нередко приводит к проблемам в будущем.
Варианты развития событий:
- Искусственно завышенная стоимость квартиры оказалась существенно больше покупной. Если недвижимостью владели менее 3 лет, налоговая «автоматом» выставит налог на сумму разницы между приобретением и продажей.
- Споры, возникшие относительно недвижимости, со стороны хоть покупателя, хоть продавца могут привести к расторжению сделки. Тогда придется возвращать полную сумму, вместе с фиктивным первоначальным взносом.
- Банки стараются препятствовать подобным схемам, вправе расторгнуть кредитный договор и запросить досрочного погашения задолженности. Фактически это приведет к полному расторжению сделки с возвратом «виртуального» взноса.
В теории продавца могут обвинить в мошенничестве, а это штраф порядка 300 тыс. рублей или даже более серьезное уголовное наказание. Избежать проблем легко. Нужно лишь честно указывать цену квартиры, прописывать другие условия (во избежание разночтений). Попытки сжульничать часто приводят к еще большим потерям по сравнению с затратами на риелтора, оплату коммунальных услуг в период, пока жилье выставлено на продажу.
Риски покупателя при покупке квартиры
Теперь о типовых ситуациях, с которыми приходится сталкиваться покупателям. Их значительно больше по сравнению с аналогичными рисками для продавцов. Причина объяснима: у покупателя на момент заключения сделки есть возможность лишь поверхностно ознакомиться с объектом и его документами. Многие берут недвижимость «на эмоциях», иногда выбирают те квартиры, которые одобряют в ипотеку, без особого просмотра помещения, окружающей инфраструктуры.
Собственник не узаконил перепланировку
При покупке жилья с привлечением ипотечного займа перепланировку выявят еще до подписания договора купли-продажи. Это происходит на этапе оценки имущества для нужд его страхования. В этом случае продавцу достаточно переделать документы, чтобы они соответствовали реестру ЕГРН или вернуть старую планировку. Второй вариант обязателен, если собственник выполнил работы, на которые наложен запрет (перенос несущих стен и т.п.).
Сложнее тем, кто приобретает квартиру за счет собственных средств:
- Важно сравнить фактическую планировку со схемой в техническом плане.
- Нужно акцентировать внимание на расположении так называемых «мокрых зон».
- То же относится к несущим конструкциям, объединению комнаты с балконом и т.п.
При выявлении несоответствий лучше отказаться от сделки, т.к. потом могут возникнуть проблемы с регистрацией перепланировки. Если специалисты обнаружат некорректно выполненный ремонт, например, приводящий к рискам обрушения здания, нового собственника заставят все переделать за свой счет. Еще и выпишут штраф от 2 до 2,5 тыс. рублей (для физических лиц). Чтобы избежать подобных последствий, нужно покупать недвижимость, соответствующую документам.
Бывший собственник отказался погашать долги за коммунальные услуги
Щекотливый вопрос – погашение платы за услуги ЖКХ. Многие считают, что раз они не заключали договора с управляющей компанией или с тем же водоканалом, то платить по старым счетам не требуется. Но практика говорит иное: поставщики услуг обращаются в суд за судебным приказом, где будут фигурировать абсолютно все, старые и новые владельцы, те, кто просто был зарегистрирован по адресу.
Встречаются еще последствия долгов за коммуналку:
- Большая сумма задолженности нередко приводит к наложению ограничений со стороны ФССП. Это прямой повод отказать в регистрации сделки.
- Подачу воды, электричества, газа могут отключить еще при старом владельце, подключение может стоить довольно дорого, если его оценят как «новый объект».
- Кредиторы иногда отказывают в заключении договоров с новыми владельцами вплоть до момента погашения старых долгов.
В последнем случае собственнику придется решать вопрос через суд. И все время рассмотрения иска оставаться без коммунальных услуг. Если продавец идет на контакт, стоит попробовать убедить его оплатить старые счета, например, за счет средств, вырученных за продажу квартиры. Судебные приказы, если таковые возникли, нужно отменять в течение 10 дней с момента вынесения соответствующим судом.
Скрытые жильцы в квартире
Под скрытыми жильцами понимают тех, кто по объективным причинам не смог присутствовать при сделке, а, возможно, даже не знал о ее совершении. Например, гражданин отбывал наказание в месте лишения свободы. По освобождении вернулся домой, по месту регистрации. Или туда, где жил все время до отправки в тюрьму.
То же относится к лицам, проходящим срочную службу, по контракту, временно находящихся в доме-интернате, лечебном учреждении. Перед покупкой любой недвижимости нужно запрашивать справку о зарегистрированных лицах. И с более тщательной проверкой документов приобретать жилье, полученное по наследству, по договору дарения.
Квартира имеет нарушения в процессе приватизации
Проблема с приватизированной недвижимостью схожа с предыдущей. Ряд лиц при оформлении могло не попасть в список собственников, хотя они имели на то право. Например, родители решили не выделять долю одному из детей, который долго отсутствовал по причине нахождения в той же тюрьме. По выходу на свободу у гражданина появляется право восстановить сроки обращения за участием в приватизации. А это повлечет за собой оспаривание сделки в целом.
Квартира была получена по наследству или договору дарения
Перечисленное выше касается и «внезапно появившихся» наследников, претендующих на жилье. При наличии объективных обстоятельств они легко восстановят сроки принятия наследства, а это риски потери минимум части жилья.
Судебная практика подтверждает, что дарственные относительно легко признать ничтожными. Какие последствия предстоят для покупателя можно представить – через судебных приставов его будут пытаться выселить, по сути, выгнать на улицу. И это без возврата уплаченных за жилье средств.
Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон
Расторгают в судебном порядке и сделки, заключенные недееспособными лицами, а также теми, кто сумел доказать, что его принудили подписать договор. В том числе путем обмана, используя его алкогольную, наркотическую зависимость. Если суд примет доказательства, подтверждающие, что гражданин не осознавал своих действий на момент оформления документов купли-продажи, то сделка будет признана недействительной.
Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру
Нередко Росреестр отказывает в регистрации договора, если отсутствует обязательное согласие супруга на продажу недвижимости. Или при непредоставлении справки о зарегистрированных в квартире лицах. Они необходимы, чтобы специалисты убедились в том, что в будущем никаких претензий не возникнет. Например, при бракоразводном процессе муж или жена вправе затребовать имущество, продажу которого не одобряли.
Испорченный вид из окна
Неочевидный минус поспешного оформления сделки – новый собственник только потом может выяснить, что одно или более окон выходит на местную валку, на заброшенную стройку, другие неприглядные «достопримечательности». Иногда проблему вызывает разросшееся дерево, которое создает практически непробиваемую тень. Такие моменты желательно уточнять заранее, на этапе осмотра объектов (до передачи задатка).
Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры
Перечисленные выше риски возникают как при самостоятельном заключении сделки, так и в случае работы через риелтора. Причина объяснима: посреднику важно быстрее продать недвижимость да получить комиссию. Такие детали, как некрасивый вид из окна или наличие зарегистрированных людей волнуют далеко не каждого. Поэтому стоит самому озаботиться проверкой документации и других критериев, что позволит избежать потери денег, судебных тяжб и т.д.
Как проверить продавца и покупателя по судам
Историю судебных разбирательств каждого из нас можно найти по открытым сведениям, которые публикуют и мировые, и районные (городские) суды. Главное, знать, где был прописан человек, т.к. иски подаются по месту регистрации. На сайте суда нужно найти страницу с поиском и там вбить полные ФИО гражданина.
Если он в ближайшее время подавал исковые заявления или выступал в качестве ответчика, может будет ознакомиться с сутью дела. Судебные решения также можно найти в картотеке портала «Мой арбитр» и на сайте ГАС «Правосудие». Богатая история исков может означать, что мы имеем дело с безответственным, возможно, недобросовестным гражданином.
Как проверить финансовое состояние участников сделки
Относительно объективную картину о добросовестности контрагента дает контроль финансового состояния. На сайте ФССП при наличии ФИО и даты рождения можно выяснить нет ли открытых исполнительных производств, из-за которых, кстати, легко могут арестовать недвижимость.
В едином федеральном реестре сведений о банкротстве стоит уточнить, не подавал ли продавец заявление на признание его финансово несостоятельным. Если да, стоит отказаться от сделки, т.к. кредиторы вправе оспорить ее в течение 3 лет.
Как видите, рисков при покупке недвижимости избежать легко. Вполне достаточно придерживаться перечисленных правил, которые объединяют одно условие: внимательно знакомьтесь с объектом и документами на него. Также желательно проверять продавца/покупателя.
