Что делать, если застройщик не устраняет недостатки

После того, как подписан передаточный акт и получены ключи, процедуру покупки квартиры считают завершенной. Однако до подписания акта есть один важный этап, который не следует пропускать – осмотр и проверка квартиры на наличие дефектов. В этом случае меньше шансов столкнуться с неприятной ситуацией, когда застройщик не устраняет недостатки. Если дефекты выявлены в течение гарантийного срока, покупатель вправе подать претензию, с требованием устранения недочетов. При отказе исправить дефекты, покупатель имеет право подавать иск в суд, согласно п.6 ст.7 закона № 214-ФЗ. Процедура также регулируется Гражданским Кодексом РФ, постановлениями правительства, законом «О защите прав потребителей».

Когда нужно писать претензию застройщику

Осмотр жилья можно проводить в течение 2 месяцев с даты получения извещения о передаче ключей. Затем застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Если покупателем были обнаружены дефекты, он делает фотографии, составляет отдельный акт и передает их застройщику. Между исполнителем и заказчиком заключается соглашение о внесении исправлений. Согласно закону, срок на устранение проблем – до 60 дней с даты составления акта осмотра. Если в этот срок дефекты не были устранены, дольщик направляет претензию.

Претензии составляют в следующих случаях:

1. Технические дефекты: трещины, щели, зазоры, неровные потолки и стены, ошибки в монтаже системы отопления, отсутствие коммуникаций и др.
2. Чрезмерная влажность, плесень на стенах и другие виды несоответствия санитарным нормам или Строительным нормам и правилам.
3. Любое несогласованное изменение характеристик жилья, противоречащее договору.
4. Задержка сроков сдачи.

Если акт приемки квартиры уже подписан, обратиться с претензией нужно в течение гарантийного срока – 3-5 лет в зависимости от вида недочетов. 

Как правильно составить претензию

Обнаруженные дефекты необходимо зафиксировать. Если они не существенны, их прописывают в

акте приема-передачи квартиры. Если существенны, и пользоваться помещением невозможно, составляется акт осмотра с участием технического специалиста.

Дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, фиксируют на фото и видео, составляют описание, заверяют при помощи очевидцев. Если дефект не очевиден, проводят экспертизу.

Все документы, полученные в ходе осмотров, в дальнейшем прилагаются к претензии.

Дольщик может указать в претензии различные требования, что следует делать застройщику:

1. Устранить недочеты.
2. Изменить стоимость договора.
3. Компенсировать затраты на устранение дефектов своими силами.

Согласно постановлению правительства РФ №2380 от 29 декабря 2023 несущественные дефекты застройщик обязан устранять бесплатно.

Шаблон и структура претензии

Официальной формы претензии не существует. Как правило, оно включает следующие элементы (расположены в порядке компоновки на листе):

1. Данные получателя: полное наименование, юридический адрес, контакты. Указываются, как в договоре.
2. ФИО заявителя, его адрес, паспортные данные, контакты. Данные получателя и заявителя прописываются в шапке справа по схеме «кому – от кого»
3. Наименование документа. «Требование» или «претензия». Желательно сразу дать пояснение цели претензии, например, «Требование о безвозмездном устранении застройщиком недостатков»
4. Данные о договоре, номер и дата. Перечисление положений договора, которые были нарушены.
5. Подробное описание дефектов или нарушенных обязательств. Самая объемная часть документа. Все нужные расчеты, схемы, фото, видео, свидетельства соседей, ремонтных служб, управляющей компании, заключения экспертов выносятся в Приложения, однако в основной части на них могут быть ссылки. Полезно привести, хотя не обязательно, ссылки на нормативные акты. Предупреждать возможные возражения на этом этапе не является обязанностью дольщика, такая необходимость потребуется только после обращения в суд. На досудебном этапе застройщик обязан доказывать, что дефектов нет, если он с ними не согласен.
6. Требования. Нужно ясно и четко указать, какие требования выдвигаются к застройщику: исправить, компенсировать, уменьшить цену в договоре, выплатить проценты или неустойку и в какие сроки это должно быть сделано.  Суммы должны быть обоснованы договором или законодательством. Для расчета неустойки потребуются следующие цифры: стоимость квартиры, ключевая ставка, количество дней просрочки. Расчет выполняет заявитель. Помимо неустойки в требование можно включить затраты, которые заявитель понес на юридические услуги, на аренду из-за просрочки сдачи жилья, расходы на ремонт, компенсацию за моральный ущерб.
7. Список Приложений, подпись заявителя.

Составить претензию можно в письменном виде, от руки, либо в печатном. Один экземпляр остается у дольщика, другой направляется застройщику. Претензия не имеет требований по длине, это решается на усмотрение заявители. Документ может быть кратким. Самое важное, чтобы документ был ясным, понятным, с четким описанием нарушений и требований. Следует избегать просторечий, высокой литературы, эмоциональных выражений. Спокойный, деловой текст.

Ограничений по срокам подачи претензии нет, но желательно не откладывать, отправить в течение 7-10 дней с момента обнаружения дефекта. Задержки чреваты встречными вопросами, либо усугублением проблем, либо застройщик может найти основания не устранять недостатки, что-то сделать будет сложнее.

Если недостатки были обнаружены после оформления документов на передачу, полезно действовать еще быстрее. Существуют застройщики, которые оформляют новое ООО на строительство каждого объекта. Требовать компенсацию от уже несуществующей организации будет невозможно.

Гарантийные сроки на строительные работы составляют 3 года на инженерные системы и 5 лет на строительные конструкции. Их отсчет начинается с даты подписания акта приема-передачи. В любой из этих сроков можно смело подавать претензию сразу же при обнаружении проблемы, потому что ряд дефектов, например, протечка крыши, могут выявиться только с течением времени и заметить их при первичном осмотре квартиры невозможно. При этом необходимо четко различать, где дефекты стройки, а где проблемы появились вследствие естественного износа, неправильной эксплуатации или неудачного ремонта.

Порядок подачи претензии

Передать претензию застройщику можно:

1. Курьерской доставкой.
2. Заказным письмом почтой.
3. Лично.

Письмо с уведомлением о вручении – оптимальный способ. В этом случае можно отследить вручение, либо получить письмо обратно со штампом. Вручение лично может себя не оправдать, документ может принять лицо, которое не имеет официального права получать документы (менеджер, помощник, секретарь). Тогда есть вероятность возникновения ситуации, когда застройщик о претензии «не знал». А письмо со штампом может фигурировать в суде, потому что такая претензия считается врученной.

В качестве адреса можно использовать один из трех вариантов:

1. Адрес, указанный в договоре.
2. Юридический адрес. Указывается, если в договоре адреса нет.
3. Фактический адрес. Наименее предпочтительный вариант, потому что возврат такого письма не может быть свидетельством в суде.

Если возникают сомнения, например, компания часто меняет офисы, можно направить два экземпляра претензий, на юридический и фактический адрес.

Сроки и этапы рассмотрения претензии застройщиком

Срок ответа на претензию обычно прописан в договоре долевого участия. Установленные законом сроки:

1. Выплата компенсаций или неустойки – 10 дней.
2. Внесение изменений в договор – 30 дней.
3. Устранение дефектов – 45 дней. 

Помимо согласия с требованиями, застройщик имеет право отказать в их исполнении (в этом случае он берется доказывать, что дефектов нет, проводит экспертизу), либо озвучить встречные предложения.

Действия в случае отказа застройщика устранить недостатки

Что делать, если застройщик не устраняет дефекты? Дольщику следует обращаться в суд или Роспотребнадзор. Все дефекты и требования, озвученные в претензии, теперь прописываются в исковом заявлении. А также добавляются другие траты, понесенные заявителем:

1. Моральный ущерб.
2. Нарушение сроков сдачи квартиры.
3. Нарушение сроков устранения недостатков.
4. Расходы на экспертизу.
5. Расходы на ремонт, который заказчик был вынужден сделать самостоятельно.

На данном этапе может потребоваться правовая помощь профессиональных юристов. От грамотного составления искового заявления и обоснованности суммы выплат напрямую зависит успех.

Что еще можно сделать, если застройщик не исправляет дефект: обратиться в Роспотребнадзор. Если нарушены сроки устранения недочетов, действия застройщика попадают под действие Закона о защите прав потребителей, ст.23, п. 1. В этом случае застройщик обязан уплатить пени (неустойку) за каждый день просрочки.

Как избежать проблем с качеством строительства

Чтобы вопрос, как заставить застройщика устранить дефекты, даже не возник, дольщику всегда следует иметь в виду несколько моментов:

1. Если стройка задерживается, можно не дожидаться ее окончания, а заранее написать претензию в связи со задержкой сроков.
2. При приемке максимально тщательно осматривать квартиру. Помнить, что закон выделяет на это не 15-20 минут, а 2 месяца. Получить компенсацию за недочеты, выявленные после приема квартиры и проживания, сложнее.
3. Не подписывать акт приема-передачи, если есть сомнения.
4. Претензию можно направить в любой момент, до подписания акта, или после в течение 3-5 лет, но лучше это делать сразу же, как обнаружены дефекты.
5. Для выявления скрытых дефектов лучше пригласить экспертов по строительному мониторингу.

И, конечно, конфликты намного легче урегулировать в досудебном порядке, поэтому претензия должна быть составлена толково, четко, внятно, в спокойном доброжелательном тоне. Возможно, вопрос удастся решить без обращения в суд.

Заключение

Закон в полной мере защищает дольщиков от некачественной покупки. Предусмотрена компенсация морального вреда, причем она определяется на усмотрение суда и не зависит от суммы имущественных потерь – они считаются отдельно. Существует штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика, она составляет 5% от присужденной судом общей суммы. При наличии доказанных дефектов, что застройщик не устраняет недостатки своей работы, в 99% случаев дольщик получит компенсацию или улучшение условий. Главное, помнить о своих правах, и своевременно реагировать на выявленные недостатки. Если застройщик дорожит своей репутаций, в большинстве случаев добиться от него ремонта можно в досудебном порядке.